우선변제권

               

(1) 우선변제권의 의의

대항요건(점유+사업자등록신청일 익일)을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법상에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

(2)우선변제권 행사 요건

①대항요건 갖출것
②확정일자 받았을 것
③배당요구의 종기까지 배당요구를 할 것

사례22 순위배당을 받는 상가 임차인?

◆임차인 형황(말소기준권리:2007.10.29/배당요구종기일:2009.01.13)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김기*? 점포전부
(네일아트)
사업자등록:2006.08.11
확정일:2006.08.11
배당요구일:2008.12.10?
보15,000,000원
월1,500,000원
환산165,000,000원?
있음? 순위배당있음
임차인분석 ☞이사건 부동산에 크리에티브 네일아트라는 상호로 임차인이 미용업을 하고 있음
▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:440,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2007.10.29 소유권이전(매매) 박용* ? ?
2? 2007.10.29 근저당? 하나은행
(매본지점)
260,000,000원? 말소기준등기

 

소멸?

 

분석☞

①상가임차인 김기*의 환산보증금이 1억6,500만원이어서 서울지역에서 상가건물임대차보호법이 적용된다
②또한 김기*의 (사업자등록일이 2006.9.11로 말소기준등기인 2007.10.29의 하나은행 근저당보다 빠르므로 대항력이 있다
③김기*은 확정일자까지 받아 놓은 상태이므로 2006.8.12에 우선변제권이 발생한다. 그 배당순위도? 1순위로 하나은행보다 선순위로 보증금 1,500만원을 모두 받을 수 있다

사례23. 임차인이 선순위 배당

◆임차인 형황(말소기준권리:2010.07.16/배당요구종기일:2014.12.01)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
정미*? 점포전부 사업자등록:2005.09.22
확정일:2005.09.22
배당요구일:2014.11.12?
보30,000,000원
월1,000,000원
환산13,000만원?
있음? 배당순위있음 현황서상
차:140만원
임차인분석 ☞임차인 정미*이 본건 목적물 105호(점포)전부를 점유함.
☞임차인의 설명과 등록사항등의 현황서를 참고하여 조사함
▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:350,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑1)? 2005.09.27 소유권보존 이** ? ? ?
2(을7)? 2010.07.16 근저당? (주)에스에이엠티 300,000,000원? 말소기준등기
소멸?
3(을10) 2011.02.15? 근저당 (주)에스에이엠티 50,000,000원 소멸
4(갑5) 2014.09.26? 임의경매? 강**? ? 2014타경15640,채무자
마영순의 파산관재인의
변호사?
소멸?

 

분석☞

임차인 정미*은 2005.9.22에 사업자등록과 확정일자를 받았으므로 2005.9.23에 우선변제권이 발생한다. 따라서 근저당권자 (주)에스에이엠티 보다 선순위 권리자로 보증금 3,000만원에 대하여 근저당권자보다 우선변제 받는다

 

 

사례24. 임차인과 근저당권자의 배당순위가 동순위

◆임차인 형황(말소기준권리:2011.10.13/배당요구종기일:2013.04.22)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
이기*? 점포전부 사업자등록:2002.05.14
확정일:2011.10.13
배당요구일:2013.04.17?
보30,000,000? 있음? 배당예상표
참조
현황서상
차:70만원
임차인분석 ▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:132,500,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2001.12.17 소유권이전(매매) 박** ? ?
2? 2001.10.13 근저당? 수지신협
(죽전지점)
32,500,000원? 말소기준등기

 

소멸?

 

분석☞

상가 임차인 이기*는 확정일자를 2011.10.13에 받았으므로 2011.1013에 우선변제권 발생한다. 근저당권자인 수지신협은 근저당설정일이 2011.10.13이기 때문에 상가임차인과 배당순위가 동순위가 된다.
따라서 배당금을 임차보증금3,000만원과 근저당권자의 채권금액 2억5,000만원의 비율로 안분배당 받게 된다.

사례25. 임차인이 후순위

◆임차인 형황(말소기준권리:2012.03.14/배당요구종기일:2014.09.05)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
배**? 점포전부 사업자등록:2012.02.02
확정일:2012.03.15
배당요구일:2014.08.25?
보10,000,000원
월1,045,000원
환산11,450만원?
있음? 배당순위있음
예상배당표
참조
임차인분석 ▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:240,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑1)? 1997.05.12 소유권이전(매매) 인** ? ?
2(을8)? 2012.03.12 근저당? 국민은행
(상계역지점)
240,000,000원? 말소기준등기

 

소멸?

 

분석☞

상가임차인 배**는 사업자등록은 2012.2.2이고 확정일자는 그보다 늦은 2012.3.15이므로 우선변제권은 2012.3.15에 발생한다.
따라서 국민은행의 근저당권설정일이 2012.03.14이므로 임차인 배**는 국민은행보다 후순위로 배당을 받게 된다

 

사례26. 배당요구의 종기 이후의 배당요구

◆임차인 형황(말소기준권리:2010.02.19/배당요구종기일:2012.08.21)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
이미*,
박영*?
점포전부 사업자등록:2007.04.06
확정일:2007.04.06
배당요구일:2012.08.22?
보70,000,000원
월300,000원
환산10,000만원?
있음?
예상배당표
참조
배당종기일 후
배당신청
2차 확 :
2012.08.21
기타참고 ☞전입세대열람 및 등록사항 미발견
☞2012.11.09임차인 이미*,박영* 권리신고 및 배당요구신청에 대한 입증자료 제출

 

분석☞

상가임차인 이미*,박영*이 배당요구 종기(2012.08.21)가 지난 후에 배당요구(20102.8.22)를 하였으므로 우선변제 받을 수 없다.
따라서 대항력있는 임차인의 보증금 7,000만원은 낙찰자가 인수하여야 한다.

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