우선변제권
(1) 우선변제권의 의의
대항요건(점유+사업자등록신청일 익일)을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법상에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.
(2)우선변제권 행사 요건
①대항요건 갖출것
②확정일자 받았을 것
③배당요구의 종기까지 배당요구를 할 것
사례22 순위배당을 받는 상가 임차인?
◆임차인 형황(말소기준권리:2007.10.29/배당요구종기일:2009.01.13)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 김기*? | 점포전부 (네일아트) |
사업자등록:2006.08.11 확정일:2006.08.11 배당요구일:2008.12.10? |
보15,000,000원 월1,500,000원 환산165,000,000원? |
있음? | 순위배당있음 | |
| 임차인분석 | ☞이사건 부동산에 크리에티브 네일아트라는 상호로 임차인이 미용업을 하고 있음 ▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
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◆등기부현황(채권액합계:440,000,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1? | 2007.10.29 | 소유권이전(매매) | 박용* | ? | ? | |
| 2? | 2007.10.29 | 근저당? | 하나은행 (매본지점) |
260,000,000원? | 말소기준등기
|
소멸? |
분석☞
①상가임차인 김기*의 환산보증금이 1억6,500만원이어서 서울지역에서 상가건물임대차보호법이 적용된다
②또한 김기*의 (사업자등록일이 2006.9.11로 말소기준등기인 2007.10.29의 하나은행 근저당보다 빠르므로 대항력이 있다
③김기*은 확정일자까지 받아 놓은 상태이므로 2006.8.12에 우선변제권이 발생한다. 그 배당순위도? 1순위로 하나은행보다 선순위로 보증금 1,500만원을 모두 받을 수 있다
사례23. 임차인이 선순위 배당
◆임차인 형황(말소기준권리:2010.07.16/배당요구종기일:2014.12.01)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 정미*? | 점포전부 | 사업자등록:2005.09.22 확정일:2005.09.22 배당요구일:2014.11.12? |
보30,000,000원 월1,000,000원 환산13,000만원? |
있음? | 배당순위있음 | 현황서상 차:140만원 |
| 임차인분석 | ☞임차인 정미*이 본건 목적물 105호(점포)전부를 점유함. ☞임차인의 설명과 등록사항등의 현황서를 참고하여 조사함 ▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
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◆등기부현황(채권액합계:350,000,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1(갑1)? | 2005.09.27 | 소유권보존 | 이** | ? | ? | ? |
| 2(을7)? | 2010.07.16 | 근저당? | (주)에스에이엠티 | 300,000,000원? | 말소기준등기 |
소멸? |
| 3(을10) | 2011.02.15? | 근저당 | (주)에스에이엠티 | 50,000,000원 | 소멸 | |
| 4(갑5) | 2014.09.26? | 임의경매? | 강**? | ? | 2014타경15640,채무자 마영순의 파산관재인의 변호사? |
소멸? |
분석☞
임차인 정미*은 2005.9.22에 사업자등록과 확정일자를 받았으므로 2005.9.23에 우선변제권이 발생한다. 따라서 근저당권자 (주)에스에이엠티 보다 선순위 권리자로 보증금 3,000만원에 대하여 근저당권자보다 우선변제 받는다
사례24. 임차인과 근저당권자의 배당순위가 동순위
◆임차인 형황(말소기준권리:2011.10.13/배당요구종기일:2013.04.22)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 이기*? | 점포전부 | 사업자등록:2002.05.14 확정일:2011.10.13 배당요구일:2013.04.17? |
보30,000,000? | 있음? | 배당예상표 참조 |
현황서상 차:70만원 |
| 임차인분석 | ▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
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◆등기부현황(채권액합계:132,500,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1? | 2001.12.17 | 소유권이전(매매) | 박** | ? | ? | |
| 2? | 2001.10.13 | 근저당? | 수지신협 (죽전지점) |
32,500,000원? | 말소기준등기
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소멸? |
분석☞
상가 임차인 이기*는 확정일자를 2011.10.13에 받았으므로 2011.1013에 우선변제권 발생한다. 근저당권자인 수지신협은 근저당설정일이 2011.10.13이기 때문에 상가임차인과 배당순위가 동순위가 된다.
따라서 배당금을 임차보증금3,000만원과 근저당권자의 채권금액 2억5,000만원의 비율로 안분배당 받게 된다.
사례25. 임차인이 후순위
◆임차인 형황(말소기준권리:2012.03.14/배당요구종기일:2014.09.05)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 배**? | 점포전부 | 사업자등록:2012.02.02 확정일:2012.03.15 배당요구일:2014.08.25? |
보10,000,000원 월1,045,000원 환산11,450만원? |
있음? | 배당순위있음 예상배당표 참조 |
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| 임차인분석 | ▶?매수인에 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
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◆등기부현황(채권액합계:240,000,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1(갑1)? | 1997.05.12 | 소유권이전(매매) | 인** | ? | ? | |
| 2(을8)? | 2012.03.12 | 근저당? | 국민은행 (상계역지점) |
240,000,000원? | 말소기준등기
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소멸? |
분석☞
상가임차인 배**는 사업자등록은 2012.2.2이고 확정일자는 그보다 늦은 2012.3.15이므로 우선변제권은 2012.3.15에 발생한다.
따라서 국민은행의 근저당권설정일이 2012.03.14이므로 임차인 배**는 국민은행보다 후순위로 배당을 받게 된다
사례26. 배당요구의 종기 이후의 배당요구
◆임차인 형황(말소기준권리:2010.02.19/배당요구종기일:2012.08.21)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 이미*, 박영*? |
점포전부 | 사업자등록:2007.04.06 확정일:2007.04.06 배당요구일:2012.08.22? |
보70,000,000원 월300,000원 환산10,000만원? |
있음? | 예상배당표 참조 |
배당종기일 후 배당신청 2차 확 : 2012.08.21 |
| 기타참고 | ☞전입세대열람 및 등록사항 미발견 ☞2012.11.09임차인 이미*,박영* 권리신고 및 배당요구신청에 대한 입증자료 제출 |
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분석☞
상가임차인 이미*,박영*이 배당요구 종기(2012.08.21)가 지난 후에 배당요구(20102.8.22)를 하였으므로 우선변제 받을 수 없다.
따라서 대항력있는 임차인의 보증금 7,000만원은 낙찰자가 인수하여야 한다.
