우선변제권.확정일자

               

1.우선변제권의 의의

[대항요건(=인도+주민등록전입식고) + ?임대계약증서 상의 확정일자 ]를? 갖춘 임차인은「민사집행법 」에 따른 경매 ?또는 ?「국세징수법 」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 우선 변제권은 원래 담보물권에 주어지는 권리로서 해당물건이 경매 실행 되었을 때, 배당에서 후순위 권리자보다 우선하여 배당받는다는 의미이다. 원칙적으로 임차인은 채권자로서 우선 변제권을 주장할 수 없지만 임차인을 특별히 보호하기 위해서 주택임차인에게 일정한 요건을 갖춘 경우에 우선변제권을 인정하고 있다. 확정일자 제도는 1989년 12월 30일 2차 개정을 통하여 확정일자제도가 도입되었다.

 

2.확정일자

(1)의의

확정일자는 임대차계약서에 받는 것으로서 확정일자를 받은 날에 임대차계약서가 존재한 사실을 관청이 증명해주는 제도이다. 확정일자는 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것이 아니라 임대인과 임차인 사이에 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지이다. 임차인이 임치계약서에 확정일자를 받지 않으면 우선변제권을 행사할 수 없다.

(2)확정일자 부여기관

임대차계약서에 대한 확정일자는 자치센타,법원,공증인사무소 등에서 받을 수 있다. 임대차계약에 대한 확정일자는 전입신고 하는 날 주민센타에서 받는 것이 좋다. 그러나 임차인이 주민등록전입신고 보다 확정일자를 먼저 받는 경우도 있다.

(3)확정일자 받은 임대차 계약서 분실

확정일자를 부여받은 임대차계약서를 분실 또는 멸실하였다하여 우선변제권이 없어지는 것이 아니며 확정일자를 발급받은 사실은 확정일자 발급대장에 의하여 입증될 수 있다(대법원1996.6.25.선고96다12474 판결) 확정일자 받은 임대차계약서를 분실하였어도 임차인이 확정일자를 부여받은 사실을 입증한다면 우선변제권행사에 아무런 지장이 없다.

(4)경매등기 후의 확정일자

임차인이 경매개시기입등기 이후에 자치센타 등에서 받은 확정일자도 유효하다. 다만, 임차인은 확정일자 받은 날을 기준으로 배당에서 우선변제 받을 수 있다.

예시: 경매등기 이후에 확정일자 받은 경우

◆임차인현황(말소기준권리:2006.01.23 /배당요구종기일: 2012.08.13)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임 대항력 배당예상금액? 기타?
?강☆☆ ?주거용
201호
전입일:2006.01.16
확정일:2012.08.10
배당요구일:2012.08.13?
보60,000,000원? 있음? 배당순위있음
미배당보증금
낙찰자인수?
?

◆등기부 현황

13? 2012.06.04? 임의경매? 점프제이차
유동화전문
유한회사?
청구금액
60,000,000원?
2012타경14743? 소멸?

 

분석☞

배당요구의 종기일( 2012.08.13.)에 임차인?강☆☆이 배당요구(2012.08.13.)하였으므로 순위배당을 받을 수 있다.이 때 임차인이 확정일자 받은 날은?2012.08.10로서 ?임의경매 등기일인2012.06.04?보다 늦다. 하지만 확정일자를 경매등기 전에 받든, 이후에 받든, ?확정일자 효력은 유효하므로 임차인은 배당에서 우선변제를 받을 수 있다. 다만, 배당순위는 확정일자 받은 날이 가준이 되니까 우선변제권은 2012년,08.10이 기준이 된다.

 

(6)확정일자 받은 임대차계약서상에 아파트의 명칭과 동·호수 누락

확정일자 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것이 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의?동·호수의 기재를 누락하였다는 사실만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자 요건을 갖추지 ?못 하였다고 볼 수 없다(대법원1999.6.11.선고99다7992판결)

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