우선변제권 발생시점

               

(1)기준시점

대항요건도 효력을 발생하고 확정일자도 효력을 발생한 가장 최후시점이 우선변제권을 주장할 수 있는 기준 시점이 된다. 이때에도 대항요건 효력발생시점은 다음 날 0시가 된다. ?그리고 임차인과 우선변제 순위를 다투는 대표적인 경우가 저당권자이므로 이 둘간의 우선변제 순위에 대한 경우의 수를 따져 보면 다음 3가지이다

①[{인도 + 전입신고(5.7)}=5.8일0시]? + 확정일자(5.8) ?= ?저당권(5.8)

▷동순위: 임차인의 대항력(=5.8일0시)과 확정일자(5.8일)중 최후시점은 5.8일이므로 임차인과 저당권자의 배당순위는 동순위입니다

 

 

②[{인도 + 전입신고(5.8)}=5.9일 0시]?+ 확정일자(5.7) ?< ?저당권(5.8)

▷임차인의 대항력( 5.9일0시)과 확정일자(5.7일) 중 최후시점은 5.9일0시이므로 ?저당권자(5.8일)의 ?배당순위가 빠르다

 

③[{인도 + 전입신고(5.7)}=5.8일0시] + 확정일자(5.6) ? ?> ?저당권(5.8)

대항요건의 효력 발생시점은 ?5.8일0시이므로 저당권의 5.8일보다 앞선다. 저당권설정등기는 새벽 0시에는 될 수 없기 때문이다.

만약 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은날과 저당권 설정등기일이 모두 5월7일이면 배당순위는 임차인보다 저당권자가가 빠르다.

즉,우선변제권은 ?대항요건(=인도+전입신고)갖춘 다음날0시와 확정일자중 최후 시점과 ? 저당권설정등기일 중에 배당순위는 ?빠른자가 우선입니다?

 

사례:전입신고보다 확정일자를 먼저 받은 경우

◆임차인현황(말소기준권리:2006.12.04 / 배당요구종기일:2012.07.10)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
신 ** 주거용
전부
(방3칸)?
전입일:2006.07.04?
확정일:2006.06.26
배당요구일:2012.05.15
보60,000,000원? 있음? 순위배당가능? 확정일자
2006.06.26
(1천만원)?
기타참고? ☞페문부재로 안내문을 남겨두고 왔으나 아무 연락이 없어 점유관계 미상이나,

이건 목적물 상의 ?주민등록 전입자는 소유자가 아닌 세대주 신**의 주민등록등본이

발급되므로 주민등록등본에 의해 임대차관계조사서에 일용 임차인으로 등재함. ? ? ??

 

분석☞

임차인 신**의 전입일자보다 확정일자 받은 날이 빠르다. 임대차계약서를 먼저 작성하면 확정일자를 먼저 받을 수도 있다.다만,임차인의 우선 변제권은 확정일자를 받은 날이 아니라 ?그후에 ?전입신고 2006.07.14의 다음 날 0시에 발생한다.

 

(2)임차권의 갱신

갱신된 임대차도 종전의 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다.?

 

(3)보증금의 증액

확정일자를 갖춘 후 보증금이 증액된 경우 증액된 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖추어야 그때부터 우선변제권이 발생한다.

사례: 보증금 증액(전액 배당을 받는 경우)

◆임차인현황(말소기준권리:2012.07.27 / 배당요구종기일:2013.01.17)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김 ** 주거용
전부
(방3칸)?
전입일:2008.12.01?
확정일:2008.12.01
배당요구일:2013.01.16
보100,000,000원? 있음? 순위배당가능? 현황서상 전
2012.05.16
확:2012.07.26?
임차인분석? ☞오**:임차인 김**의 딸
☞김**의 확정일자:008.12.01(8천만원).2012.07.26(증액분2천만원)
매수인에게 대항 할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 잔액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. ??

등기부현황(채권최고액:32,500,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
?1 2009.12.09? 소유권이전(매매)? 김준오? ? 거래가격
금180,000,000원?
?
2? 2012.07.27? 근저당? 상도2동
새마을금고?
32,500,000원? 말소기준등기? 소멸?

 

분석☞

대항력이 있는 임차인 김**이 보증금 2천만원을 증액하였지만 확정일자를 받아 놓았고 그 확정일자도 말소기준등기보다 빠르므로 배당금이 충분하다면 전액을 배당 받을 수 있다.

 

사례: 보증금 증액

◆임차인현황(말소기준권리:2010.08.12 / 배당요구종기일:2014.02.13)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김현* 주거용
701호?
전입일:2008.12.23?
확정일:미상
배당요구일:없음
미상? ? ?
박경* 701호 전입일:2006.12.12?
확정일:2006.12.12
배당요구일:2014.01.06
보450,000,000원? 있음? 배당순위 있음?
기타사항? 임차인수:2명,임차보증금합계:450,000,000원
☞임차인 가족이 살고 있다고 함(본건 부동산 임차인 본인과 면담)
☞박경*: 1. 임차인박경*과 임차인 김현*은 부부사이임
2.임차인 박경*’4억5천만원’은 2010.12.16일증액되었으며, 증액된부분에 대하여는
확정일자가 없음

등기부현황(채권최고액:520,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
?1 2007.01.04? 소유권이전(매매)? 김명*? ? ? ?
2? 2010.08.12? 근저당? 에스비이아이
저축은행?
520,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3 2013.12.02 임의경매 에스비이아이
저축은행
청구금액
388,400,046원?
2013타경40910 ? ?소멸?

 

분석☞

임차인 박경*는 전입일이 2006.12.12이고 확정일자도 2006.12.12.이므로 우선변제권은 200612.13일 0시에 발생한다. 따라서 근저당권자 애스비이아이저축은행보다 배당에서 선순위로 받을 수 있다. 다만 보증금4억5000만원 중 증액된 부분(5,000만원)은 확정일자를 2010.12.16에 받았으므로 그 증액부분에 대하여서는 근저당권자보다 후순위로 배당 받는다.

?①박경* 임차인 2006.12.12. 보증금 4억

?②에스비아이저축은행 근저당 ?2010.08.12. 채권금액 388,400,046원

?③박경*임차인 ?2010.12.06 보증금 증액 5,000만원

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