올해 서울에 전세금이나 [현대해상아파트대출]끼고 집 살까?

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다.

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‘올해 서울 투기지역에 전세금이나 [현대해상아파트담보대출] 끼고 집을 살까?’

■국토부 2019년 주거종합대책에서 임대주택 비율 최대 30%의무화… 

서울 재개발 어려워 진다.

내집마련 수요가 가장 많은 곳은 아이러니하게 서울의 투기지역  그런데 추가로 공급할 대체 아파트는 없는 수요초과 아파트시장이 현성되 있는데, 유일 대규모 공급시장은  건축한지 30년 된 노후 아파트 재개발 또는 지역별 재건축이 유일한 대안인데,

국토부는 4월23일 발표된 ‘2019년 주거종합대책’에서  수도권 재개발시 임대주택 의무비율을  현재 15%에서 최대 30%까지 강화 함으로써 재개발 사업성을 악화시켜서 사업 추진이 늦어지면 도심 주택공급이 오히려 줄어 들게 되어 수요초과 시장 상태를 더욱 장기간으로 형성케 하였다. 이로서서울의 주거 안정대책 기조와  맞지 않을 아파트가격 상승 개연성이 키우는 시장 환경이 될 우려가 크졌다.

 

▶재개발 사업 임대주택 의무비율 상한선이 최고 30%까지 높아진다

현재`도시·주거환경정비법`에는 재개발 사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택을 `건립 가구 수의 30% 이내`로 규정하고 있지만

▶ 시행령에서는 `15% 이내`로 완화해 서울시 등 각 지방자치단체가 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다.

지자체별 임대주택 의무비율은 서울이 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역은 5~12%다.

▶임대주택 의무 비율 국토부 ‘도시·주거환경정비법 시행령’개정안

①국토부는 상반기 중 시행령을 개정해 서울과 경기·인천 의무비율 상한선을 20%까지 높일 계획이다

추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10%포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다.

다시 말해 최대 30%(① + ②)로 의무비율 상향이 가능한 것이다. 

 개정안이 통과되고 지자체 조례 개정까지 마치면 사업시행인가를 받기 전 단계인 재개발 구역에 적용될 것으로 보인다. 

 

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▶재개발 임대주택 의무비율 상향은 정비사업 시장 또 다른 신규 사업성 악화 요인임

부동산 업계에서는 가뜩이나 여러 규제가 겹친 정비사업 시장에 사업성을 떨어뜨릴 악재가 또 하나 생겼다고 분석했다. 송파 마천4구역, 한남뉴타운(2·4·5구역), 흑석뉴타운(11구역) 등 사업시행인가를 받지 못하고 사업 속도가 느린 재개발 단지들이 임대주택 비율 확대로 인해 인가에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. [출처:매일경제2019.04.23]

 

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■서울시 `단독주택 재건축 세입자 대책’으로 재건축사업 지연 축소 요인 가중

★주요내용:법적 의무가 없음에도 서울시가 인허가권을 활용해 사실상 손실 보상을 `의무화`

단독주택 재건축 구역의 세입자 손실 보상 의무화, 임대주택 지원 등→ 조합반발 우려

①서울시는 단독주택 재건축 조합이 세입자에게 재개발에 준하는 손실을 보상하도록 했다.

재개발과 달리 손실 보상 의무 규정이 없었던 단독주택 재건축에 세입자 손실 보상을 사실상 의무화한 셈이다. 세입자가 받을 수 있는 보상비는 가구당 평균 1000만~1200만원으로 추산했다.

②서울시는 조합이 보상비를 지급하면 떨어지는 사업성을 보전해주기 위해 용적률을 최대 10%포인트까지 높여주기로 했다. 용적률 혜택을 주기 어렵다면 층수 완화나 용도지역 상향 등도 검토할 수 있다는 방침이다. 

▶부동산 업계는 서울시가 세입자 강제 철거를 둘러싼 갈등으로 사고가 끊이지 않았던 단독주택 재건축 문제를 해결하기 위해 `고육책`을 꺼낸 것으로 풀이했다.

▶ 하지만 재건축 사업장은 손실 보상에 대한 법적 의무가 없음에도 서울시가 인허가권을 활용해 사실상 손실 보상을 `의무화`했다는 측면에서 조합 반발이 우려된다. 

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☞서울 및 투기지역은 ‘정부가 공인한 ‘공급보다 수요가 넘치는 수요초과 시장지속은 장기적 집값 상승 신호이니까

☞서울외 정부 신도시급 공급시장 지금도 서울의 투기지역 대체시장이 될 수 없다.

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정부와 서울시 등의 최근 움직임 때문에 수도권 주택공급이 제대로 될 수 있을지

걱정… 공급시장 꽁꽁 얼음 

최근 정비사업 시장은 각종 규제로 꽁꽁 묶여 있는 상황이다.

지난해에는 ①재건축 초과이익환수제가 부활했고, ②안전진단 기준이 강화됐다.

올해는③재개발·재건축 사업을 추진하는 도중에도 토지 등 소유자 과반수가 동의하면 추진위원회 구성 이후 지자체가 직권해제할 수 있는 조항이 생겼다. 현재 서울시장이 사업성 분석을 통해 직권해제를 할 수 있는 권한이 있는데도 주민 간 의견 충돌 등으로 사업 추진이 부진한 정비구역을 지자체가 직권해제할 수 있는 근거가 또 하나 만들어진 셈이다. 

내년 3월에는 ④정비사업 일몰제까지 부활한다.
 일몰제에 따르면 정비구역으로 지정한 뒤 2년 안에 추진위를 설립하지 못하거나 추진위를 설립한 후 2년 내에 조합을 설립하지 못하면 시도지사가 직권으로 정비구역에서 해제할 수 있다. 

⑤서울시도 임대 의무비율이 없는 재건축에 대해 임대주택을 늘리라고 요구하는 등 정비사업에 `압박 강도`를 높여가고 있다.

▶이번 대책으로 인해 오히려 조합과 세입자 간 갈등이 더 커질 것으로 우려하는 목소리도 제기된다. 

한 정비사업 관계자는 “이번 대책을 보고 원래 나가려던 세입자들까지 보상금과 입주권에 대한 기대감으로 버티는 사례가 많아질 것”이라며 “서울시가 임기응변에 불과한 조치로 되레 소유자와 세입자 간 갈등을 더 키운 셈”이라고 지적했다. [출처:매일경제2019.04.23]

 

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