오피스텔에 전입신고를 못하게 할 때 해결책과 [현대해상오피스텔담보대출]

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다.
최근 1인가구가 늘고 있어 오피스텔에 거주하는 경우가 많은데,
가끔 오피스텔임대차 계약시 주인이
‘오피스텔에 전입신고를 못하게 할 때 해결책은?[현대해상오피스텔담보대출]이 좋아요’

를 포스팅 하오니 도움이 되시기를 바랍니다.

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■오피스텔 임대차 계약서 사례

오피스텔 임대차계약서:

▷오피스텔 주인 甲은 세입자 乙과 임대차계약을 체결하면서 계약서상

▷용도란 ‘업무용’ 이라 기재했고 ,
특약사항으로 `전입신고 불가’, 만약 전입신고를 할 경우에는 세입자가 집주인에게 손해배상 책임이 있다’는 내용을 추가특약함.

▶문제발생:

▷임대차계약서와 달리  세입자 乙은 전입신고를 했고 

▷그래서  甲은 기존에 환급받은 부가세를 모두 국세청에 반환해야만 했다

화가 난 오피스텔 주인甲은 乙을 상대로 손해배상 소송을 제기했지만 패소했다.

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▶세입자 乙승소 이유:

실질적으로 ‘주거용’으로 계약한 것이라면 주택임대차보호법 적용대상 

▷이 사건의 쟁점
세입자가 이 오피스텔을 실질적으로 업무용으로만 사용하기로 약정하였는지 여부입니다.▷계약서 내용이
 ‘전입신고 불가’라는 내용은 세입자가 실질적으로 거주용으로 사용한다는 점을 집주인이 알았다는 것이다.

▷세입자가 승소이유는
실질적인 계약은 주택임대차이므로 주택임대차보호법에 적용되는데 세입자에게 불리한  특약내용은 항은 모두 무효이기때문이다.

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■오피스텔에 전입신고를 못하게 할 때 해결책은?

▶임대인의 입장에서 세입자의 전입신고를 막을 방법?

▷甲이 패소한 이유는

임대차 계약서 용도란에 업무용이라고 표기했다는 사실만으로 세입자에게 업무용으로만 사용하라고 제한한 것으로 보기에 부족하고 계약내용이 불분명했기 때문이다. 

▷해결책:이 사건 계약에 있어 甲과 乙 사이의 계약내용에 명백하게

‘주거용으로 사용하지 못한다’는 특약이 있었다면 甲이 승소했을 것이다.

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▶오피스텔 주인 甲은 왜 세입자인 乙에게 전입신고를 못하게 했을까요?

①이미 받은 부가세를 다시 반환해야하니까

건물주가 사무용 오피스텔이나 상가에 대한 임대사업자 신고를 할 경우

▷ 분양가 중 건물 가격의 10%인 부가세를 환급받게 된다.

▷그런데 이를 주거용으로 임대한 사실이 드러나면 이미 받은 부가세를 다시 반환해야 하므로, 세입자로 하여금 전입신고를 하지 못하게 하는 것이다.

②1가구 다주택자로 양도세 중과세 우려

오피스텔을 주거용으로 임대하면

▷해당 오피스텔이 주택으로 간주돼 소유자가 1가구 2주택이 되어

▷추후 한 채를 팔 경우 양도소득세가 많이 부과될 수도 있다.

 

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▶오피스텔 세입자 입장에서 피해를 막으려면 어떻게?

전입신고를 계속 거부한다면

▷주인과 합의해서 전세권, 임차권 내지 근저당권을 설정하여 등기를 해야 나중에 보증금을 보호받을 수 있다.

▷설정비용이 드는데 통상 이것은 세입자가 부담하는 경우가 많다.

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