연속경매(우선변제권 주장)

               

1.연속경매(우선변제권 주장)

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 제 1 경매 절차에서 배당요구하였으나 보증금 전액을 배당 받지 못한 상태에서 미배당보증금에 대하여 낙찰자에게 대항력을 주장하고 있는 상황에서 낙찰자 채권자에 의해서 다시 경매절차가 진행되는 경우에 제1경매절차의 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추고 있다고 해도 제 2 경매절차에서는 배당요구를 통한 우선변제권을 행사할 수 없다.따라서 제2경매절차의 낙찰자가 선순위확정일자부 임차인 배당요구를 하여 인수할 금액이 없을 거라고 판단하여 입찰하였을 경우에 임차인이? 보증금을 배당에서 받을 수 없게 되므로 낭패를 받을 수 있다.

 

<예시> 제1경매절차
①임차인 A 보증금 1억(인도 + 전입신고) + 확정일자 —–> 배당요구
②근저당 B
③경매등기 B
④소유권이전(낙찰) C
⑤근저당 D(경락잔금대출)

 

<예시> 제2경매절차(경매받은집 또 경매)
① 임차인 A 보증금 1억(인도 + 전입신고) + 확정일자 —> 배당요구–> 배당 못받는다(대항력만 있다)
②소유자 C(제1경매 낙찰자)
③근저당 D(제1경매 경락잔금대출 기관)
④경매등기 D
⑤소유권이전(제2경매 낙찰자) E

판례
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고, 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나 그경매절차에서 보증금 전액을 받지 못한 경우 후행경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 없다.( 대판 2006.2.10. 2005다21166판결)

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