연속경매에서 임차인의 대항력

분석☞

조*진이 종전임차인으로서 전입일이 2008.1.28이므로 기록상으로 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 것으로 판단된다.이 때에는 제1경매절차에서 대항력이 있었는가에 대해서 제1경매절차를 보면 임차인 조*진은 전입일이 말소기준등기인 2008.4.22근저당보다 빠르므로 대항력을 주장할 수 있는 임차인이다

ⓐ제1경매절차(대항력 X)? →? 제2경매절차(대항력 X 상기?① 의경우임)

: 제1경매절차에서 대항력이 없는 임차인이 제1경매낙찰자가 대금납부하여 소유전 취득 이후에 새로운 임대차계약을 체결하였다면 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력 없다.

ⓑ제1경매절차(대항력 X)? →? 제2경매절차(대항력 O : 상기?②의 경우임)

?:제1경매절차에서 대항력 없는 임차인이?제1경매절차 낙찰자가 소유권 취득 전에 새로운 임대차계약을 체결하였다면 제2경매절차에서 대항력 있다.

분석☞

제2경매절차에서 말소기준등기인 노들새마을금고의 2006.10.30 근저당보다 이**의 전입일이 빠르므로 대항력이 있는 것으로 보인다. 그러나 제2경매절차의 소유자인 채무자가? 소유권이전(매각)으로 됨을 보고 과거에 과거에 경매로 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다.? 따라서 종전 경매절차인 제 1경매절차를 조사할 필요가 있다.?(연속경매의 경우에 임차인이 있을 경우에는 반드시 종전경매사건을 조사해야 한다.)

종전 경매 사건을 보면 이**의 전입일이 2003.04.14로 사건의 말소기준등기인? 2002.10.14일의 중소기업은행의 근저당보다 후순위이므로 원래 대항력이 없는 임차인이었다.

따라서 제1경매절차의 낙찰자 이*철과 임차인 이**가 언제 새로운 임대차계약을 하였는지가 이**의 대항력이 제2경매절차에서 대항력 유무를 판단하는데 중요하다.?

제1경매절차의 낙찰자 이*철은 경락잔금대출을 받아서 낙찰받은 것으로 보아 낙찰대금을 납부하고 이전등기 및 근저당설정등기 이후에 임차인 이**과 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 보인다.

따라서 임차인 이**은? 제2경매절차에서만 보면 말소기준등기인 2006.10.30일자 노들새마을금고 근저당보다? 임차인 이**전입일(2006.07.18)이 빨라서 대항력이 있는 것처럼 보이지만 사실은 대항력이 없다