연속경매에서 임차인의 대항력
2.연속경매(대항력)
(1)제1차 경매에서 대항력이 있는 경우
제 1경매절차의 임차인이 대항력이 인정되는 경우에 제2경매절차의 낙찰자에게도 대항력을 주장할 수도 있다.
제1경매절차(대항력 O) —> 제2경매절차(대항력 O): 인수해야함
<제2경매>
●임차인현황(말소기준권리 : 2009.10.07 / 배당요구종기일 : 2013.01.11) | ||||||
임차인? | 점유부분? | ?전입/확정/배당 | 보증금/차임 | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
이*우? | 주거용 |
전입일:2010.05.24 확정일:미상 배당요구일:없음? |
?미상 | ? | 배당금 없음? | ? |
조*진 | 주거용 | 전입일:2008.01.20 확정일:미상 배당요구일:없음? |
미상? | ? | 배당금없음? | 종전사건임차인? |
기타사항 | 임차인수:2명 | |||||
☞현장에 임한바 페문부재로 소유자 및 점유자 만나지 못하여 우편함에 안내문 넣어 두었음. ☞소유자외 전입세대주 이*우 있음 |
?●등기부현황(채권액합계 : 284,000,000원) ? ? ? | ||||||
No? | 접수? | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부? |
1 | 2009.10.07 | 소유권이전(매각) | 최*옥? | ?임의경매로 인한 매각 2008타경26299 | ? | |
2 | 2009.10.07 | 근저당? | 은평새마을금고 | 224,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
3 | 2010.04.22 | 근저당 | 소원수 | 60,000,000원 | ||
4 | 2012.10.26 | 임의경매 | 은평새마을금고 | 청구금액: 22,608,026원 |
2012타경29165 | |
주의사항 | ☞조*진은? 종전 사건 임차인으로서 소유권등기이전 전 현소유자와 계약하였을 경우 대항력이 발생할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다 |
<경매1>
●임차인현황(말소기준권리 : 2008.04.22 / 배당요구종기일 : 2009.05.12) | ||||||
임차인? | 점유부분? | ?전입/확정/배당 | 보증금/차임 | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
조*진 | 주거용 | 전입일:2008.01.20 확정일:미상 배당요구일:없음? |
미상? | ? | 배당금없음? | 종전사건임차인? |
기타사항 | ☞소유자 전부 점유하여 사용하는지 여부 임대차관계 미상. ☞독립세대 조*진으에 대한 임대차관계 미상 |
?●등기부현황(채권액합계 : 218,500,000원) ? ? ? | ||||||
No? | 접수? | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부? |
1 | 2005.10.28 | 소유권이전(매각) | 이*문? | ?임의경매로 인한 매각 2004타경32050 | ? | |
2 | 2008.04.22 | 근저당? | 강*규 | 218,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
3 | 2008.12.02 | 임의경매 | 강*규 | 청구금액: 217,500,000원 |
2008타경26299 | ?소멸 |
분석☞
조*진이 종전임차인으로서 전입일이 2008.1.28이므로 기록상으로 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 것으로 판단된다.이 때에는 제1경매절차에서 대항력이 있었는가에 대해서 제1경매절차를 보면 임차인 조*진은 전입일이 말소기준등기인 2008.4.22근저당보다 빠르므로 대항력을 주장할 수 있는 임차인이다
(2)제1경매에서 대항력이 없는 경우
①제1경매절차에서 대항력이 없는임차인이 제1경매절차의 낙찰자가 대금을 납부하여 소유권을 취득한 이후에 임대차계약을 체결하였다면? 제2경매절차의? 낙찰자에게? 대항력을 주장할 수 없다. 따라서 경락잔금 대출을받고자하는? 제2경매 절차의 낙찰자는 경락대금을 납부하고? 근저당설정 이후에? 종전 임차인과 새로운? 임대차계약을 체결하여야 한다.
②제1경매절차에서 대항력이 없는임차인이 제1경매절차의 낙찰자가 대금을 납부하여 소유권을 취득하기전에 제1경매절차의? 낙찰자와 새로운 임대차 계약을 체결하였다면? 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다.
③입찰차의 입장에서 제1경매절차의 임차인이 언제? 제1경매절차의 낙찰자와 임대차계약을? 체결하였느냐를 확인하는 것은? 매우 어렵다.
ⓐ제1경매절차(대항력 X)? →? 제2경매절차(대항력 X 상기?① 의경우임)
: 제1경매절차에서 대항력이 없는 임차인이 제1경매낙찰자가 대금납부하여 소유전 취득 이후에 새로운 임대차계약을 체결하였다면 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력 없다.
ⓑ제1경매절차(대항력 X)? →? 제2경매절차(대항력 O : 상기?②의 경우임)
?:제1경매절차에서 대항력 없는 임차인이?제1경매절차 낙찰자가 소유권 취득 전에 새로운 임대차계약을 체결하였다면 제2경매절차에서 대항력 있다.
사례18 연속경매 – 제1경매에서 대항력이 없는 경우
<제2경매절차>
임차인? | 점유부분? | ?전입/확정/배당 | 보증금/차임 | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
이정*? | 주거용지항 동쪽방 |
전입일:2006.07.18 확정일:2008.09.29 배당요구일:2012.08.27 |
보:10,000,000원 월350,000원 |
있음? | 소액임차인? | 현황서상 전:2003-04-14 확:2006-07-18? |
?●건물등기부현황(채권액합계 : 890,000,000원) ? ? ? | ||||||
No? | 접수? | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부? |
1 | 2006.09.25 | 소유권이전(매각) | 이*철? | ?임의경매로 인한 매각 2006타경19706 | ? | |
2 | 2006.10.30 | 근저당? | 노들새마을금고 | 260,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
3 | 2007.02.28 | 근저당 | 노들새마을금고 | 130,000,000원 | ?소멸 | |
4 | 2010.08.09 | 근저당 | 노들새마을금고 | 420,000,000원 | 소멸 | |
5 | 2012.03.14 | 주택임차권 (2층 전부) |
성*민 | 80,000,000원 | 소멸 | |
6 | 2012.07.26 | 임의경매 | 성*민 | 청구금액: 80,000,000원 |
2012타경23956 | 소멸 |
<경매1절차>
임차인? | 점유부분? | ?전입/확정/배당 | 보증금/차임 | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
이** | 주거용 지하 방2칸 |
전입일:2003.04.14 확정일:2005.05.20 배당요구일:2005.08.08 |
보:10,000,000원? | 있음? | ? | 양광호의 모임? |
?●등기부현황(채권액합계 : 1,324,900,000원) ? ? ? | ||||||
No? | 접수? | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부? |
1 | 1989.02.17 | 소유권이전(매각) | 정**? | ? | ? | |
2 | 2002.10.14 | 근저당? | 중소기업은행 (보광돈지점) |
120,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
분석☞
제2경매절차에서 말소기준등기인 노들새마을금고의 2006.10.30 근저당보다 이**의 전입일이 빠르므로 대항력이 있는 것으로 보인다. 그러나 제2경매절차의 소유자인 채무자가? 소유권이전(매각)으로 됨을 보고 과거에 과거에 경매로 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다.? 따라서 종전 경매절차인 제 1경매절차를 조사할 필요가 있다.?(연속경매의 경우에 임차인이 있을 경우에는 반드시 종전경매사건을 조사해야 한다.)
종전 경매 사건을 보면 이**의 전입일이 2003.04.14로 사건의 말소기준등기인? 2002.10.14일의 중소기업은행의 근저당보다 후순위이므로 원래 대항력이 없는 임차인이었다.
따라서 제1경매절차의 낙찰자 이*철과 임차인 이**가 언제 새로운 임대차계약을 하였는지가 이**의 대항력이 제2경매절차에서 대항력 유무를 판단하는데 중요하다.?
제1경매절차의 낙찰자 이*철은 경락잔금대출을 받아서 낙찰받은 것으로 보아 낙찰대금을 납부하고 이전등기 및 근저당설정등기 이후에 임차인 이**과 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 보인다.
따라서 임차인 이**은? 제2경매절차에서만 보면 말소기준등기인 2006.10.30일자 노들새마을금고 근저당보다? 임차인 이**전입일(2006.07.18)이 빨라서 대항력이 있는 것처럼 보이지만 사실은 대항력이 없다