연속경매에서 임차인의 대항력

               

2.연속경매(대항력)

(1)제1차 경매에서 대항력이 있는 경우

제 1경매절차의 임차인이 대항력이 인정되는 경우에 제2경매절차의 낙찰자에게도 대항력을 주장할 수도 있다.

제1경매절차(대항력 O) —> 제2경매절차(대항력 O): 인수해야함

<제2경매>

임차인현황(말소기준권리 : 2009.10.07 / 배당요구종기일 : 2013.01.11)
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
이*우? 주거용
전입일:2010.05.24
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음? ?
조*진 주거용 전입일:2008.01.20
확정일:미상
배당요구일:없음?
미상? ? 배당금없음? 종전사건임차인?
기타사항 임차인수:2명
☞현장에 임한바 페문부재로 소유자 및 점유자 만나지 못하여 우편함에 안내문 넣어 두었음.
☞소유자외 전입세대주 이*우 있음
?●등기부현황(채권액합계 : 284,000,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2009.10.07 소유권이전(매각) 최*옥? ?임의경매로 인한 매각 2008타경26299 ?
2 2009.10.07 근저당? 은평새마을금고 224,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2010.04.22 근저당 소원수 60,000,000원
4 2012.10.26 임의경매 은평새마을금고 청구금액:
22,608,026원
2012타경29165
주의사항 ☞조*진은? 종전 사건 임차인으로서 소유권등기이전 전 현소유자와 계약하였을 경우 대항력이 발생할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다


<경매1>

임차인현황(말소기준권리 : 2008.04.22 / 배당요구종기일 : 2009.05.12)
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
조*진 주거용 전입일:2008.01.20
확정일:미상
배당요구일:없음?
미상? ? 배당금없음? 종전사건임차인?
기타사항 ☞소유자 전부 점유하여 사용하는지 여부 임대차관계 미상.
☞독립세대 조*진으에 대한 임대차관계 미상

 

?●등기부현황(채권액합계 : 218,500,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2005.10.28 소유권이전(매각) 이*문? ?임의경매로 인한 매각 2004타경32050 ?
2 2008.04.22 근저당? 강*규 218,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2008.12.02 임의경매 강*규 청구금액:
217,500,000원
2008타경26299 ?소멸

분석☞

조*진이 종전임차인으로서 전입일이 2008.1.28이므로 기록상으로 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 것으로 판단된다.이 때에는 제1경매절차에서 대항력이 있었는가에 대해서 제1경매절차를 보면 임차인 조*진은 전입일이 말소기준등기인 2008.4.22근저당보다 빠르므로 대항력을 주장할 수 있는 임차인이다

 

(2)제1경매에서 대항력이 없는 경우

①제1경매절차에서 대항력이 없는임차인이 제1경매절차의 낙찰자가 대금을 납부하여 소유권을 취득한 이후에 임대차계약을 체결하였다면? 제2경매절차의? 낙찰자에게? 대항력을 주장할 수 없다. 따라서 경락잔금 대출을받고자하는? 제2경매 절차의 낙찰자는 경락대금을 납부하고? 근저당설정 이후에? 종전 임차인과 새로운? 임대차계약을 체결하여야 한다.

②제1경매절차에서 대항력이 없는임차인이 제1경매절차의 낙찰자가 대금을 납부하여 소유권을 취득하기전에 제1경매절차의? 낙찰자와 새로운 임대차 계약을 체결하였다면? 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다.

③입찰차의 입장에서 제1경매절차의 임차인이 언제? 제1경매절차의 낙찰자와 임대차계약을? 체결하였느냐를 확인하는 것은? 매우 어렵다.

ⓐ제1경매절차(대항력 X)? →? 제2경매절차(대항력 X 상기?① 의경우임)

: 제1경매절차에서 대항력이 없는 임차인이 제1경매낙찰자가 대금납부하여 소유전 취득 이후에 새로운 임대차계약을 체결하였다면 제2경매절차의 낙찰자에게 대항력 없다.

ⓑ제1경매절차(대항력 X)? →? 제2경매절차(대항력 O : 상기?②의 경우임)

?:제1경매절차에서 대항력 없는 임차인이?제1경매절차 낙찰자가 소유권 취득 전에 새로운 임대차계약을 체결하였다면 제2경매절차에서 대항력 있다.

 

사례18 연속경매 – 제1경매에서 대항력이 없는 경우

<제2경매절차>

임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
이정*? 주거용지항
동쪽방
전입일:2006.07.18
확정일:2008.09.29
배당요구일:2012.08.27
보:10,000,000원
월350,000원
있음? 소액임차인? 현황서상
전:2003-04-14
확:2006-07-18?

 

?●건물등기부현황(채권액합계 : 890,000,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2006.09.25 소유권이전(매각) 이*철? ?임의경매로 인한 매각 2006타경19706 ?
2 2006.10.30 근저당? 노들새마을금고 260,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2007.02.28 근저당 노들새마을금고 130,000,000원 ?소멸
4 2010.08.09 근저당 노들새마을금고 420,000,000원 소멸
5 2012.03.14 주택임차권
(2층 전부)
성*민 80,000,000원 소멸
6 2012.07.26 임의경매 성*민 청구금액:
80,000,000원
2012타경23956 소멸


<경매1절차>

임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
이** 주거용
지하 방2칸
전입일:2003.04.14
확정일:2005.05.20
배당요구일:2005.08.08
보:10,000,000원? 있음? ? 양광호의
모임?

 

?●등기부현황(채권액합계 : 1,324,900,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 1989.02.17 소유권이전(매각) 정**? ? ?
2 2002.10.14 근저당? 중소기업은행
(보광돈지점)
120,000,000원? 말소기준등기 소멸?

분석☞

제2경매절차에서 말소기준등기인 노들새마을금고의 2006.10.30 근저당보다 이**의 전입일이 빠르므로 대항력이 있는 것으로 보인다. 그러나 제2경매절차의 소유자인 채무자가? 소유권이전(매각)으로 됨을 보고 과거에 과거에 경매로 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다.? 따라서 종전 경매절차인 제 1경매절차를 조사할 필요가 있다.?(연속경매의 경우에 임차인이 있을 경우에는 반드시 종전경매사건을 조사해야 한다.)

종전 경매 사건을 보면 이**의 전입일이 2003.04.14로 사건의 말소기준등기인? 2002.10.14일의 중소기업은행의 근저당보다 후순위이므로 원래 대항력이 없는 임차인이었다.

따라서 제1경매절차의 낙찰자 이*철과 임차인 이**가 언제 새로운 임대차계약을 하였는지가 이**의 대항력이 제2경매절차에서 대항력 유무를 판단하는데 중요하다.?

제1경매절차의 낙찰자 이*철은 경락잔금대출을 받아서 낙찰받은 것으로 보아 낙찰대금을 납부하고 이전등기 및 근저당설정등기 이후에 임차인 이**과 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 보인다.

따라서 임차인 이**은? 제2경매절차에서만 보면 말소기준등기인 2006.10.30일자 노들새마을금고 근저당보다? 임차인 이**전입일(2006.07.18)이 빨라서 대항력이 있는 것처럼 보이지만 사실은 대항력이 없다

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