역전세난 시대, 나의 보증금 어떻게 지키나요?

               

 

안녕하세요?
하이궁금해(현대해상 하이론센타 대출 매니저
김인순☎010-4717-0387) 입니다.

일교차가 큰 환절기 감기조심 하세요.

오늘은 역전세난 시기에 나의 전세보증금을 어떻게 지켜야 하는지 포스팅해보겠습니다.

◈아파트와 다세대 주택가격 대비 부채비율 높으면 깡통주택 위험 높으므로 계약 전 등기부등본으로 확인

◈소유권 이전 청구, 매매·임대차 금지 가처분 등기,가압류.압류된 집도 ‘주의

다가구주택은 주인이 ‘대부분 월세’라며 정보공개 거부 땐 의심

 

1.깡통주택 될 가능성이 큰 주택은?

주택가격?대비?집주인의?부채를?보면?알?수?있다.?즉?부채가?클수록??깡통주택이?될?가능성이?크다

?◆아파트와 다세대주택의 경우??서울의 경우 부채비율이 70%를 넘어서면 잠재적으로 깡통주택이 될 가능성이 있다고 볼 수 있다. 집이 경매로 넘어갈 경우 아파트는 통상 집가격의 75~80%에 낙찰되기 때문이다.

◆전세를 끼고 집을 매매하는 ‘갭 투자’가 횡행했던 지역에선 애꿎은 세입자들이 피해를 입을 가능성이 높아지고 있다고 전문가들은 우려했다.

☞아파트와 다세대 주택가격 대비 부채비율 =
(선순위 근저당 설정 채권최고액 + 임차인 본인의 전세보증금 ) / (아파트,다세대주택의 가격)

☞다가구 주택가격 대비 부채비율 =
(선순위 근저당 설정 채권최고액 + 선순위 세입자 보증금 + 임차인 본인의 전세보증금 ) /? (다가구주택의 가격)

 

2.임대계약시 깡통주택 피하려면 무엇을 확인해야 하나요?

등기부등본 갑구(소유권에 관한 사항)과 을구(선순위 근저당채권최고액)확인한다.

등기부등본의 ‘갑’구에 소유권 이전 청구권 가등기, 매매·임대차를 금지하는 가처분 등기, 경매 기입 등기 등이 돼 있으면 계약 자체를 피하는 것이 좋다. 압류와 가압류가 많이 기재된 집도 피하는 것이 좋다.

등기부등본 ‘을’구를 보면 선순위 근저당설정 최고액을 확인할 수 있다.

 

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3.다가구주택에서?선순위 세입자?보증금 총액은 어떻게 확인 할 수 있나요?

집주인이 직접 주민센타에 임대차정보를 신청해야 한다

임대정보에는 선순위 세입자의 전입일자, 임대보증금이 기재돼 있다. 만약 집주인이 ‘가구 대부분 월세’라며 정보 공개를 거부한다면 일단 의심해보는 것이 좋다.

 

4.주택소유자의 배우자가 대신 임대차계약을 하자고 하면 어떻게 해야 하나요?

등기부상?소유자와?계약하는?것이?원칙이다

계약시 대리인이 나오면 임대차위임장을 확인해야 하고, 임대인 통장 명의에 계약금을 송금해야 한다. 또 임대인과 직접 통화를 해 확인하는 것이 좋다.

 

5.전세계약 2년이 만료시 이사를 가려 한다면,?언제까지 집주인에게 통보해야 하나요?

주택임대차보호법에서는?집을?재계약할?의사가?없으면?임대차?기간?만료일?3개월?전부터?1개월?전까지?집주인에게?통보해야?한다

하지만 전세보증금을 돌려받는 것이 불안하다면 집주인이 보증금 반환을 준비할 수 있도록 그 이전에 통보하는 것이 좋다.

 

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6.계약 종료일이 지났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지?않는다면,어떻하나요?

1.이사가지않고 계속 살 생각이면 주변 중개업소에 방이 나가지 않는 이유를 물어보고, 임대료 시세가 기존 임대료보다 내렸다면, 집주인에게 전세보증금을 감면해달라고 요구하여 기존보다 낮은 가격으로 새로운 임대차계약을 체결 하는것이 좋다.

2.이사가겠다고 결심했다면 집주인에게 보증금 반환을 요구하고, 미반환 시 임차권 등기명령을 하겠다는 내용으로 내용증명을 발송하고,이후 법원에 임차권 등기를 신청하고, 임차권 등기가 등기부등본에 기재된 이후에 이사를 가야 한다.
이 절차를 밟는 데 2주 정도 소요된다. 임차권 등기가 되면 세입자의 보증금 배당순위가 보장된다.

☞집주인은 임차권 등기가 등기부상에 기재되면 다른 세입자를 구하기 어려워지기 때문에 심리적 압박을 받게 된다.

 

7.임차권 등기가 된 뒤 상당 기일이 지나도 전세보증금을 돌려받지 못하면 어떡해야 하나요?

전세보증금 반환청구 지급명령신청을 하고, 이후에도 돌려받지 못하면, 법원에 전세보증금 반환 소송을 진행하여서 지급명령신청에 따른 결정문을 받으면, 임차한 집을 경매에 부칠 수 있다. 이때 우선 경매를 통해 보증금을 전부를 반환받을 수 있는지를 판단하고, 전세계약 만기 뒤 해당 집에 계속 거주하면서도 경매절차를 진행할 수 있다.

 

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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