압류의 효력이 발생하기 전의 점유

               

(3)압류의 효력이 발생하기 전의 점유

①유치권자가 목적부동산에 대하여 점유하고 있다고 무조건 유치권이 성립하는 것은 아니고 압류효력 발생(경매개시결정 기입등기) 전에 목적부동산에 대하여 점유를 개시하여야 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있다.따라서 목적부동산에 대한 경매기입등기 후에 목적부동산의 점유를 이전한 경우에는 그 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없게 된다.일반적으로 유치권이 인정되지 않는 경우 사례의 대부분은 경매등기 이후에 점유를 개시하는 경우이다.?

판례♧

부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권을으로 담보하는 채권을 변제하는 것이 원칙이나,채무자 소유 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항,제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저축되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유취권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다(출처:대법원2009.01.15.선고 2008다70763 판결[유치권확인]종합법률정보 판례)

 

가압류등기,압류등기,근저당설정등기? 후에? 점유를 이전하여 유치권을 취득하는 경우에 매수인에게 대항할 수 있는지가 문제된다.최근의 대법원 판례는 부동산에 대한 가압류등기가 경료된 후 채무자의 점유이전으로 제3자가 유치권을 취득하는 경우에 가압류등기의 처분금지효에 저축되지 않는다고 한다.

 

판례♧

부동산 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권,담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는한 점유이전과 같은 사실행위는 이(처분행위)에 해당하지 않는다.

다만 부동산 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않은 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라 유치권 신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 처분금지효에 저축되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다.

따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수 없다.(cf.유치권이 가압류등기의 처분금지효 저축이 아니므로 유치권인정한다는 뜻)?(출처:대법원2011.11.24.선고2009다19246 판결[건물명도등]>종합법률정보 판례)

 

③경매등기 후의 유치권 신고

경매등기 후의 유치권신고를 하면 유치권 주장하는자는 그 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있는가? 유치권 신고는 유치권 성립요건이 아니므로 유치권 신고를 하지 않았다고 해서 유치권이 성립하지 않는 것도 아니다. 오히려 유치권자는 유치권신고를 경매개시결정에 따른 경매기입등기가 된 이 후에 하게 되는 것이 일반적이다.

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