고 DSR규제 전에 아파트 청약시 알아야 할 경쟁률,분양가9억,전입조건,전매제한...
아파트구입자금 [현대해상아파트담보대출]
고 DSR규제 전에 아파트 청약시 알아야 할 경쟁률,분양가9억,전입조건,전매제한...아파트구입자금 [현대해상아파트담보대출]
안녕하세요? 하이궁금해입니다.
최근에 관심이 많은 신규 아파트 청약에 관심이 많은데, 평생 한번정도 내 아파트 당첨하고도 난처한 경우를 방지하려면, 아파트 청약 및 내집마련시 사전 에 알아야할 사항과 특히 내집미련시 자금조달 계획에 도움이 아파트담보대출과 청약가점과 관심있는 지역의 아파트 청약경쟁율을 좌지우지하는 경우는 분양가격 ‘9억’이 판가름하는 사례를 소개하고하오니 많은 도움되시기 바랍니다.
■아파트 청약시 사전 체크리스트
|
1.중도금대출 가능 유무 2.9억초과 고가주택은 실제2년이내 전입 조건 충족 3.전매 제한 기간 체크 |
■청약경쟁률은 분양가 9억 미만·이상이 판가름했다.
사례1.송파 위례리슈빌 퍼스트클래스에 모인 청약
♠분양가 9억미만 청약 →3만2천명 중 대출 가능면적에 2만8천명 몰려
|
①9억원 미만으로만 구성된 전용 105㎡는 3만2623개 청약통장 중 1만9920개를 끌어모았다. 전체 통장 개수 중 60%가 넘는 숫자다.
송파 위례리슈빌 퍼스트클래스에 모인 청약통장의 절반 이상이 전용 105㎡ 타입으로 간 것이다. 같은 105㎡ 면적이지만 테라스 타입으로 분류된 105㎡T(분양가 8억6110만원)는 4가구 모집에 1352명이 청약해 최고경쟁률 338대1을 기록했다. ②9억초과인 전용면적 차이가 6㎡밖에 나지 않는 같은 테라스 타입 111㎡T는 8가구 모집에 682명을 끌어모아 85대1의 경쟁률을 기록했다. 이 타입은 분양가가 9억240만원으로 아슬아슬하게 9억원을 넘겼다. ▶9억원을 넘겼느냐 아니냐가 경쟁률을 4배 차이로 벌린 것이다.
결국 중도금 대출이 가능하면서 2년 실거주(전입신고) 요건이 없는 서울 등 수도권 핵심 단지에만 사람들이 몰리고 있는 것으로 풀이된다. ▶분양가가 9억원이 넘으면 주택도시보증공사(HUG)가 중도금대출을 내주지 않은 것은 이미 한참 된 얘기지만, 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 9억원 이상 `고분양가` 주택은 2년 내 전입신고까지 해야 해 실거주 요건까지 생긴 데 대한 부담이 커진 것이다.
▶더구나 위례신도시의 경우 공공택지지구 내 분양이라 전매제한 기간이 계약일로부터 최장 8년까지 적용된 상황이다. 제한 사항이 많아지다 보니 최대한 부담을 덜 느끼는 9억원 미만 분양 주택으로 사람들이 우르르 몰려간 것으로 볼 수 있다.
|
▶아파트 분양 당첨 못지 않게 자금조달 계획이 더 중요
| ▷아파트 분양가가 9억 원을 초과하면 중도금 집단대출 보증을 받을 수 없다. 당첨자 스스로 중도금을 신용대출 등으로 마련해야 한다는 얘기다.▷특히 당첨확률을 높이기 위해 추첨제 물량이 많은 중대형을 청약할 경우 분양가가 비싸므로 청약 전 반드시 자금조달방안을 마련해야 한다.▷전매제한이 대폭 강화되면서 서울과 수도권 택지지구 등 인기 지역에서는 대부분 입주 전 분양권을 되팔 수 없다. |
사례2. 최근 분양한 `청량리역 한양수자인 192`에서도 나타났다.
♠ 대부분 9억 이상→ 대출·입주 규제받아 경쟁률↓
| 1120가구 규모 청량리역 한양수자인 192는 최근 서울에서도 가장 주목도가 높은 청량리의 초고층 주상복합이라는 점에서 높은 경쟁률이 기대됐지만 실제 1순위 청약 접수 결과를 보면 평균 4대1의 평범한 경쟁률을 기록했다.
▶ 분양가 9억원 미만 가구 수가 전체 중 15% 남짓인 177가구에 불과한 것이 결정적인 영향을 미쳤다는 것이 업계 중론이다. ▶ 시행사이자 시공사인 한양은 분양가 9억원 이상 주택에 대해서도 타 금융사와 연계해 중도금 대출을 받을 수 있게 파격적인 조치를 했지만 9억원 이상 주택은 2년 내 전입신고를 해야 하고, 그러지 않을 경우 향후 곧바로 대출이 회수되며 이후 3년간 모든 대출이 막힌다는 점에서 심리적 부담이 컸던 것 같다고 전문가들은 귀띔했다. ▶업계 관계자는 “청량리 일대가 좋아지면서 기대감이 컸지만 9억원 미만 가구 수가 적은 것이 좋지 않게 작용했다”고 말했다. |
▶금융기관 갈아타기 할 때[전액대환자금 + 생활자금 1억까지]
| ①거치기간 얼마 안 남은분
☞ 예정대로 가정경제가 잘풀리지 않아서 거치기간 연장하여 매월 대출 이자만 내는 기간을 연장하려면 ② 생활자금이 필요하신분 ☞ 1담보당 년간 대출한도 1억원 이하로 적을때 ③여러 금융기관 중금리대출 이용자 ☞ 평균 원리금 부담을 낮추기위해 ④변동금리 담보대출 이용자 ☞금리변동 위험부담을 줄이기 위해 고정금리로 ⑤자동차할부,기타신용대출 및 보험약관대출이 많은 분은 6월부터 대출이 어려우므로 5월까지 상담받고 자금조달 계회획을 당기세요☞ 제2금융권도 6월부터 DSR적용으로 아파트담보대출 받기가 정말 어려워집니다. |
▶민영아파트 청약가점으로 분양 당첨 팁
| 투기과열지구나 조정대상지역 내 인기 지역에서 청약 1순위가 돼야 당첨될 수 있다.
♣1순위가 되기 위해서는 ①통장가입 기간이 2년 이상이고, 한 채 이하 주택을 보유해야 한다. ②세대주는 물론 세대원 전원이 5년 이내 당첨된 적이 없어야 한다. ③최근 서울과 과천 같은 곳에서는 해당 지역에서 1년 이상 거주 요건도 갖춰야 한다.
♣당첨TIP:같이 사는 60세 이상 부모, 집 있어도 무주택 인정해 가점 ①전용면적 85㎡(33평형)이하는 투기과열지구에선 100%, 조정대상지역에서는 75%를 가점제로 공급하므로 젊은 층이나 유주택자는 당첨되기 어렵다. ②전용면적 85㎡ 초과는 투기과열지구에서 50%, 조정대상지역에서는 30%가 각각 가점제 배정 물량이다. ③추점제 물량이 많은 중대형을 청약할 수 있도록 통장 금액을 늘리는 것이 좋다. |
▶청약가점 계산방법은?
| 청약 가점은 84점이 만점이며, 가점순으로 보면
①부양가족 수(최고 35점) : 1인당 5점이 올라 단위가 가장 크다 ②무주택 기간(최고 32점) : 만 30세 이후부터 1년마다 2점이 가산되고, ③청약통장 가입 기간(최고 17점) :가입 직후 2점이 가산되고, 이후 1년마다 1점씩 오른다.
예시1) 무주택 15년+자녀 2 + 청약통장가입 4년 = 무주택15년↑(만점32) + 부양가족(배우자,자녀2이면 20점)+청약통장가입 기간 4~5이면 6점) 예시2)청약가점 72점을 받으려면 ’15년 동안 청약통장에 가입한 만 45세 가장이 15년간 무주택자로 살면서 5인 가족이 함께 살아야‘ 가능한 수준이다 |
■아파트구입자금대출 및 내집마련 대출은 35년만기 5년고정[현대해상아파트담보대출]이 좋아요
| ▶대출기간이 35년되는 장기간 이고
▶매월 이자만 납입하는 1~5년거치식 이나 ▶대출가능한 아파트 구입자금(MI): |
■최적의 아파트담보대출 찾는 비법
| ①거치기간:1년에서 5년까지 매월 대출 이자만 낼 수 있어 대출 원리금 부담이 적다. ②대출금리가 추가 인상시에도 금리를 3년 또는 5년 동결할 수 있다.③3~5년후 대출금리가 내릴면 따라서 내릴 수 있다.④중간에 승진등 신용이 상승하면 금리인하요구를 할 수 있다.⑤필수보험인 자동차보험만 가입해도 금리우대 받을 수 있다.⑥아파트1층담보대출은 타금융기관보다 대출한도를 더받을수 있다⑦아파트담보대출 최저금리 년3.25%~(2019.04월기준) ⑧바쁘신 고객을 위해 출장업무처리 받을 수 있다.⑨일체의 상담 중개수수료를 요구하지않습니다⑩일체의 부가조건(통장개설,카드발급,적금강요,인터넷가입 등)이 없습니다.⑪아파트구입자금(MI)는 시세의 80%(단툭,투기과열지구는 50%)까지 대출 가능 |
