고 DSR규제 전에 아파트 청약시 알아야 할 경쟁률,분양가9억,전입조건,전매제한...아파트구입자금 [현대해상아파트담보대출]

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다.

 

최근에 관심이 많은 신규 아파트 청약에 관심이 많은데, 평생 한번정도 내 아파트 당첨하고도 난처한 경우를 방지하려면, 아파트 청약 및 내집마련시 사전 에 알아야할 사항과  특히 내집미련시 자금조달 계획에 도움이 아파트담보대출과 청약가점과  관심있는 지역의 아파트 청약경쟁율을 좌지우지하는 경우는 분양가격 ‘9억’이 판가름하는 사례를 소개하고하오니 많은 도움되시기 바랍니다.

■아파트 청약시 사전 체크리스트

1.중도금대출 가능 유무
분양가 9억 미만인지,9억이상인지?

2.9억초과 고가주택은  실제2년이내  전입 조건 충족
아니면 대출금 즉시 회수 및 향후 3년간 대출금지

3.전매 제한 기간 체크
→ 위례신도시 공공택지지구 내 분양이라 전매제한 기간이 계약일로부터 최장 8년까지 적용

■청약경쟁률은  분양가 9억 미만·이상이 판가름했다.

사례1.송파 위례리슈빌 퍼스트클래스에 모인 청약

♠분양가 9억미만 청약 →3만2천명 중 대출 가능면적에 2만8천명 몰려

①9억원 미만으로만 구성된 전용 105㎡는 3만2623개 청약통장 중 1만9920개를 끌어모았다. 전체 통장 개수 중 60%가 넘는 숫자다.

송파 위례리슈빌 퍼스트클래스에 모인 청약통장의 절반 이상이 전용 105㎡ 타입으로 간 것이다. 같은 105㎡ 면적이지만 테라스 타입으로 분류된 105㎡T(분양가 8억6110만원)는 4가구 모집에 1352명이 청약해 최고경쟁률 338대1을 기록했다

②9억초과인  전용면적 차이가 6㎡밖에 나지 않는 같은 테라스 타입 111㎡T는 8가구 모집에 682명을 끌어모아 85대1의 경쟁률을 기록했다. 이 타입은 분양가가 9억240만원으로 아슬아슬하게 9억원을 넘겼다.

▶9억원을 넘겼느냐 아니냐가 경쟁률을 4배 차이로 벌린 것이다. 
결국 중도금 대출이 가능하면서 2년 실거주(전입신고) 요건이 없는 서울 등 수도권 핵심 단지에만 사람들이 몰리고 있는 것으로 풀이된다.
▶분양가가 9억원이 넘으면 주택도시보증공사(HUG)가 중도금대출을 내주지 않은 것은 이미 한참 된 얘기지만, 작년 9·13 부동산 대책 발표 후  9억원 이상 `고분양가` 주택은 2년 내 전입신고까지 해야 해 실거주 요건까지 생긴 데 대한 부담이 커진 것이다.
▶더구나 위례신도시의 경우 공공택지지구 내 분양이라 전매제한 기간이 계약일로부터 최장 8년까지 적용된 상황이다. 제한 사항이 많아지다 보니 최대한 부담을 덜 느끼는 9억원 미만 분양 주택으로 사람들이 우르르 몰려간 것으로 볼 수 있다. 

아파트 분양 당첨 못지 않게 자금조달 계획이 더 중요

▷아파트 분양가가 9억 원을 초과하면 중도금 집단대출 보증을 받을 수 없다.
당첨자 스스로 중도금을 신용대출 등으로 마련해야 한다는 얘기다.▷특히 당첨확률을 높이기 위해 추첨제 물량이 많은 중대형을 청약할 경우 분양가가 비싸므로 청약 전 반드시 자금조달방안을 마련해야 한다.▷전매제한이 대폭 강화되면서 서울과 수도권 택지지구 등 인기 지역에서는 대부분 입주 전 분양권을 되팔 수 없다.


사례2.  최근 분양한 `청량리역 한양수자인 192`에서도 나타났다.

♠ 대부분 9억 이상→ 대출·입주 규제받아 경쟁률↓

1120가구 규모 청량리역 한양수자인 192는 최근 서울에서도 가장 주목도가 높은 청량리의 초고층 주상복합이라는 점에서 높은 경쟁률이 기대됐지만  실제 1순위 청약 접수 결과를 보면 평균 4대1의 평범한 경쟁률을 기록했다. 

분양가 9억원 미만 가구 수가 전체 중 15% 남짓인 177가구에 불과한 것이 결정적인 영향을 미쳤다는 것이 업계 중론이다.

시행사이자 시공사인 한양은 분양가 9억원 이상 주택에 대해서도 타 금융사와 연계해 중도금 대출을 받을 수 있게 파격적인 조치를 했지만 9억원 이상 주택은 2년 내 전입신고를 해야 하고, 그러지 않을 경우 향후 곧바로 대출이 회수되며 이후 3년간 모든 대출이 막힌다는 점에서 심리적 부담이 컸던 것 같다고 전문가들은 귀띔했다.

▶업계 관계자는 “청량리 일대가 좋아지면서 기대감이 컸지만 9억원 미만 가구 수가 적은 것이 좋지 않게 작용했다”고 말했다. 

 

▶금융기관 갈아타기 할 때[전액대환자금 + 생활자금 1억까지]

①거치기간 얼마 안 남은분

☞ 예정대로 가정경제가 잘풀리지 않아서 거치기간  연장하여 매월 대출 이자만 내는 기간을 연장하려면 

② 생활자금이 필요하신분 ☞ 1담보당 년간 대출한도 1억원 이하로 적을때

③여러 금융기관 중금리대출 이용자 ☞ 평균  원리금 부담을 낮추기위해

④변동금리 담보대출 이용자 ☞금리변동 위험부담을 줄이기 위해 고정금리로

⑤자동차할부,기타신용대출 및 보험약관대출이 많은 분은 6월부터 대출이 어려우므로 5월까지 상담받고 자금조달 계회획을 당기세요☞ 제2금융권도 6월부터 DSR적용으로  아파트담보대출 받기가 정말 어려워집니다.

 

▶민영아파트 청약가점으로 분양 당첨 팁

투기과열지구나 조정대상지역 내 인기 지역에서 청약 1순위가 돼야 당첨될 수 있다.

1순위가 되기 위해서는

①통장가입 기간이 2년 이상이고, 한 채 이하 주택을 보유해야 한다.

②세대주는 물론 세대원 전원이 5년 이내 당첨된 적이 없어야 한다.

③최근 서울과 과천 같은 곳에서는 해당 지역에서 1년 이상 거주 요건도 갖춰야 한다.

 

♣당첨TIP:같이 사는 60세 이상 부모, 집 있어도 무주택 인정해 가점

①전용면적 85㎡(33평형)이하는 투기과열지구에선 100%, 조정대상지역에서는 75%를 가점제로 공급하므로 젊은 층이나 유주택자는 당첨되기 어렵다.

②전용면적 85㎡ 초과는 투기과열지구에서 50%, 조정대상지역에서는 30%가 각각 가점제 배정 물량이다.

③추점제 물량이 많은 중대형을 청약할 수 있도록 통장 금액을 늘리는 것이 좋다. 

▶청약가점 계산방법은?

청약 가점은  84점이 만점이며, 가점순으로 보면

①부양가족 수(최고 35점) :  1인당 5이 올라 단위가 가장 크다

②무주택 기간(최고 32점) : 30세 이후부터 1년마다 2이 가산되고,

③청약통장 가입 기간(최고 17점) :가입 직후 2점이 가산되고, 이후 1년마다 1씩 오른다.

 

예시1) 무주택 15+자녀 2 + 청약통장가입 4

= 무주택15년↑(만점32) + 부양가족(배우자,자녀2이면 20)+청약통장가입 기간 4~5이면 6)

예시2)청약가점 72점을 받으려면

’15년 동안 청약통장에 가입한 만 45세 가장이 15년간 무주택자로 살면서 5인 가족이 함께 살아야가능한 수준이다

 

■아파트구입자금대출 및 내집마련 대출은 35년만기 5년고정[현대해상아파트담보대출]이 좋아요

▶대출기간이 35년되는 장기간 이고

▶매월 이자만 납입하는 1~5년거치식 이나
▶1~5년대출금리 고정되는

▶대출가능한 아파트 구입자금(MI):
아파트 시세의 80%(투기지역.투기과열지구는 50%)까지 가능

■최적의 아파트담보대출 찾는 비법

①거치기간:1년에서 5년까지 매월 대출 이자만 낼 수 있어 대출 원리금 부담이 적다.
②대출금리가 추가 인상시에도 금리를 3년 또는 5년 동결할 수 있다.③3~5년후 대출금리가 내릴면 따라서 내릴 수  있다.④중간에 승진등 신용이 상승하면 금리인하요구를 할 수 있다.⑤필수보험인 자동차보험만 가입해도 금리우대 받을 수 있다.⑥아파트1층담보대출은 타금융기관보다 대출한도를 더받을수 있다⑦아파트담보대출 최저금리 년3.25%~(2019.04월기준) ⑧바쁘신 고객을 위해 출장업무처리 받을 수 있다.⑨일체의 상담 중개수수료를 요구하지않습니다⑩일체의 부가조건(통장개설,카드발급,적금강요,인터넷가입 등)이 없습니다.⑪아파트구입자금(MI)는 시세의 80%(단툭,투기과열지구는 50%)까지 대출 가능

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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