[아파트 담보대출]받을때 체크리스트...조정지구 아파트구입자금 시세80%까지 5년고정 현대해상MI대출이 좋아요

               

안녕하세요? 하이론 톡입니다.

아파트 구입시 자금이 부족하면 가장 먼저 생각하는 것은 아파트담보대출입니다. 아파트담보대출은  대출상품,세대원의 주택보유수,구입할 아파트 아파트소재지,개인신용도 및 년간 소득 등에 따라 대출 가능 여부 및 대출한도가 달라질 수 있으며 상환방식,거치기간에따라 향후 가계재무 운영 방식이 달라지기 때문에 꼼꼼하게 체크하여 진행하여야합니다.

아파트구입자금으로 아파트담보대출을 받는 밥법과 주의사항에 대하여 알아보겠습니다.

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Check Point 1.대출 상담사 신분확인

무자격 대출상담사 및 브로크형 상담사: 금리비교라는 명분하에 가장 저렴한 금융사 상담사를 소개해주고 상담사로 부터 일정 캐시백을 받는 무자격 상담사는 피하는것이 좋습니다.

왜냐하면 1인1사 대출모집인외는  불법 대출 중개이기 때문이고, 특히 아파트구입자금은 잔금일이 확정되어 있으므로 일정과 금액이 확실하게 책임상담이 이루어 져야하기 때문입니다 

2019.11.06로 대출규제제역(조정지역)이 조정되었다//5년고정 조정지구 시세의 80%까지 현대해상아파트담보대출 좋아요/여기를 터치하시면 무료 전화상담이 가능합니다

Check Point 2.세대원의 주택수 산정 기준

특히 규제지역 조정대상지역 및 투기과열지구 투기지역 등에 아파트 구입자금으로 아파트 담보대출기  대출 가능여부와 대출 한에 가장 영향이 큰 변수는 세대원의 주택 보유수입니다.

그래서 도대체 주택보유수를 어떻게 산정하는지 일반인 알길이 없다고 하여 포스팅합니다.

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▶현대해상아파트담보대출시 주택보유 수 산정의 기준은

주택금융공사 「보금자리론 업무처리기준」및「금융기관 주택담보대출 양수에 관한 세부 업무처리기준」을 준용되며, 주요 금융사의 주택담보대출 신규 취급 및 사후관리 업무에 동일하게 적용되는 내용을 보면

①고객 고지사항 및 국토교통부 HOMS 조회 결과를 기준으로 세대원이 보유 중인 주택 수를 누락없이 산정하되, 공부상 입증사항(등기부등본, 건축물대장 등)을 우선 적용하여 산정한다.

② 주택보유 수 산정 시「주택법」 제2조제1호에서 정하는 주택과 분양권 및 재건축·재개발 지분 (조합원 입주권)을 반드시 포함하여 산정한다.

③단, HOMS 조회 결과에도 불구하고 주택보유 수 산정에 포함 혹은 제외하는 경우는 아래와 같다.

구분 내용 요건
포함 · 주택의 지분을 일부만 보유한 경우
· 주택면적이 1/2 이상인 복합용도 건축물 · 1/2 미만인 경우 산정 제외
제외 · 대출 집행 전 처분 완료된 주택 · 소유권 이전 등기 확인 필요
· 소유권 이전 후 3개월 내 취급되는 대출의 담보 주택 · 주택구입자금대출에 한함
· 주거용 오피스텔
· 임대용으로 등록된 주택 · 단, ‘18.9.13까지 구입한 주택1)을 임대주택으로 등록한 경우에 한함 (임대사업자등록증 징구)
· 문화재로 등록·지정된 주택 · 문화재 등록증 또는 지정증서 징구
· 적법한 무허가 건물 (건축 허가·신고 없이 건축한 건물) · 지자체 발급 무허가건물확인원 또는 질의회신을 통해 적법성 입증2)
· 처분 불가능한 종중재산으로서 상속·증여를 통해 취득한 주택 · 종중명의 소유권 등기 확인 필요3)
· 해당 세대가 20㎡이하 주택 1호만 보유하고 있는 경우 · 2호 이상 보유시 모두 산정에 포함
· 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위해 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 사업계획승인을 얻어 근로자에게 공급할 목적의 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 · 주택소유자 명의 사업자등록증 및 사업계획승인서 등을 통해 입증
· 공부상 주택으로 등재되어 있으나 폐가, 멸실, 또는 주택 외의 용도로 사용되고 있는 경우로서 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 · 용도 정리가 완료된 등기부등본 및 건축물대장 징구

1) ‘18.9.13까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명한 경우도 포함
2) 등기부등본 또는 건축물대장에 등재되지 않았다는 회신 내용은 무허가 건물을 확인하는 내용이 아니며, 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 함
3) 종중원에게 명의신탁된 주택은 그 주택의 진정한 소유권자가 종중인 단체인지, 명의신탁된 개인인지 판단이 불가하므로 주택보유 수에 포함

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현재 2주택 세대원도 대출 전 처분하고 똘똘한 아파트구입자금 현대해상아파트대출이 가능하다고?

원래 아파트구입자금은 규제지역내 일주택 보유세대원은 규제지역내 아파트구입자금으로 아파트담보대출이 불가 하도록 되어 있으나, 기존 주택을 2년이내 처분 조건으로는 대출이 가능하고

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현재 주택보유수가 2주택인데 그중 1주택 또는 2주택을 대출 전까지 처분하고 새로 똘똘한 아파트를 구입할때 현대해상아파트담보대출이 조정지구 시세의 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.

아파트 1주택을 대출전 처분으로 주택수를 1주택세대로 나머지 1주택을 2년이내 처분 조건으로 대출을 받던지  또는 기존 2주택을 모두 대출전에 처분하고  무주택세대로 인정을 받아야 가능합니다 

현대해상아파트담보대출 대출 신청 전 처분 아파트 주태수에서 제외하기위한 공부상 입증서류

대출신청전 규제지역 처분 아파트의  공부상 입증  증빙서류 = 공부(등기부등본 또는 소유권등기이전 접수증) + 매매계약서 + 계약금 영수증

대출신청전규제지역 처분 아파트 공부상 입증 증빙서류 =  매매계약서 + 계약금 영수증을 증빙서류로 하고 있습니다

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◈주택 처분으로 인한 주택수 제외 하려면

「무주택자 및 생애 최초 주택구입자 확인 기준 」에 따르면 무주택자란

①HOMS 조회 및 주택담보대출 이용현황 등으로 검증한 결과 부부가 본건 담보대출을 제외하고 주택을 보유하고 있지 않은 경우.

②다만, 검증결과 주택보유사실이 있으나 이를 대출신청 전 처분한 것이 공부상 입증되거나  아래의 [무주택으로 보는 경우]에 해당하면 무주택자로 간주합니다

1.상속으로 인하여 주택의 공유지분을 처분한 경우

2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 어느하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에 피상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우

(1)사용승인 후 20년이상 경과된 단독주택
(2)85㎡ 이하의 단독주택
(3)소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

3.개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양하였거나 그 지분을 처분한 경우

4.세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5.20㎡ 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만,2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

6.건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 페가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

7.무허가 건물을 소유하고 있는 경우

8.문화재로 지정된 주택

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Check Point 3.금융사 대출 가능여부 및 적합한 상품 선택

대출이 가능하고다는 답변을 받으면 그다음은 대출 상품이 본인에게 적합한지 꼼꼼히 따져봐야합니다.제일 먼저 정부에서 제공하는 보금자리론(거치불가),디딤돌대출(년거치가능)등이 시중 금융사들보다 금리가 저렴하므로 이용 가능한지 우선 알아보시고,

그 다음은 주요 시중 은행, 현대해상등 보험사등 주요 금융사를 알아보세요

대출이 가능한지 대출가능금액 및 고정금리 또는 변동금리, 거치기간,상환조건대출기간 등을 비교해 보셔야겠지요

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Check Point 4.상환방식과 거치기간

▶금리가 동일해도 상환방식에 따라 매월 갚아야할 원금과 이자가 다르기때문입니다.

▷원리금균등 분할상환 : 원리금균등 분할상환이란 원금과 이자의 합계금액이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식으로 초기 회차에 상환하는 금액에는 이자가 많고 원금이 적지만 회차가 지날수록 이자금액이 적고 원금회수가 많아지는 방법입니다.

▷ 체감식(원금균등) 분할상환 : 체감식(원금균등) 분할상환이란 대출원금을 대출기간에 따라 균등하게 나누어 매월 일정한 원금을 상환하고 이자는 매월 원금 상환으로 인해 줄어든 대출잔액에 대해 납부하는 방식입니다.

▷체증식 분할상환 : 체증식 분할상환이란 원리금상환기간 중에 상환회차별 상환금액이 증가하는 방식으로 초기 상환금액은 적고 회차가 지날수록 상환금액을 늘려가게 됩니다.

▶일정기간 이자만 가는 거치간도 중요합니다.

거치기간을 설정하면 거치기간동안 원금을  제외한 이자만 납입하므로 초기 대출 상환 부담을 줄일 수 있기때문에 한참 돈이 많이 덜어 가는 시기에는 저금리 거치기간 대출이 가능한가가 중요합니다.
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Check Point 5.중도상환수수료 등 부대조건

①대출을 받을 때에는 근저당권설정비, 인지세 등의 비용이 발생하기 때문에 부담 주체와 금액을 살펴봐야 하며

②직장인일 경우에는 대출기간 내 소득공제를 받을 수 있는지 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

③중도상환수수료도 반드시 체크해야 합니다. 중도상환수수료가 높다면 대출이자가 낮다고 하더라도 실제 지불해야 하는 금융비용은 오히려 더 많아질 수 있기 때문입니다.

가급적 중도상환수수료 부담이 적은 상품을 선택하는 것이 좋으며 향후 대출금 중도상환을 해야 하는 경우에는 앞으로 남아있는 이자와 중도상환 시 지불해야 하는 수수료를 비교해서 손해가 덜 한 쪽으로 선택하는 것이 좋습니다.

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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