시세조사

               

시세조사

사례12 아파트시세조사

2014타경21526 ??●서울북부지방법원 ??●매각기일:2015.02.03(火)(100:00) ??●경매 9계(전화: 02-910-3679)

소재지? 서울특별시 노원구 중계동 359-1, 중계5단지주공아파트 515동 11층 1103호 ?도로명주소??????
새주소? 서울특별시 노원구 중계동 230, 중계5단지주공아파트 515동 11층 1103호?????
물건종별? 아파트 감정가? ?410,000,000원 오늘조회:4 2주간누적조회:24 2주평균:2 조회현황????
대지권? ? 최저가? (100%)410,000,000원? 구분? 입찰기일? 최저매각가격? 결과?
건물면적? 76.51㎡(23.144평)? 보증금? (10%)41,000,000원? 1차? 2015-02-03? ?410,000,000원 ?
매각물건? 토지건물일괄매각 소유자? 이 ★?영? ? ? ? ?
개시결정? 2014-09-12? 채무자? ?이 ★?영? ? ? ? ?
사건명? 임의경매 채권자? ?이문휘경동새마을금고 ? ? ? ?
관련사건? 2014타경26804(중복)???????

 

2014타경 21526 경매물건을 입찰하고자 할때 시세조사를 어떻게 하는지 알아 봅시다.

감정평가서 확인?

KB 부동산시세 사이트와 ?

토교통부 실거래가를 조회?→

경매목적물 주변 중개업소 방문하여 현장의 아파트 시세가 어떻게 형성되고 있는지 조사하여야 한다

 

1.감정평가에서에 의한 감정가

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고 공정하게 작성하였기에 서명날인합니다

감정평가사

이종현 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?(인)

 

감정평가액 ? 一金사억일천만원整(₩410,000,000.-)????
의뢰인? ?서울북부지워방법
사법보좌관 김태현
감정평가목적? 법원경매??
채무자? -? 제출처? 경매9계??
?소유자
(대상업체명)?
이 ★?영
(2014타경21526)
기준가격? 시장가치 ?
감정평가조건? – ?
목록
표시근거??
귀 제시목록?? 기준시점? 조사기간? 작성일?
2014.09.19? 2014.09.18
~2014.09.19?
2014.09.22?

(1)기준시점 파악

2014타경21526 경매 물건은 4억100만원에 감정평가된 아파트로서 감정평가서를 볼때 감정평가 기준시점을 유의하여 볼 필요가 있다. 기준시점이 2014년 9월 19일이므로 현재 경매가 진행되고 있는 시점인 2015년 1월하고 시차가 존재한다. 만약 1 ~2번 유찰 된다면 감정평가시점과의 시차는 1년이 될 수 있다.

 

(2)감정평가액을 의심하라

감정평가액은 부동산 상승기라면 감정평가싯점의 금액은 현재보다 쌀것이고, 부동산가격 하락기라면 현재보다 비쌀 것이다.감정평가사가 감정한 감정가를 그대로 믿으면 안 된다. 더구나 금융기관에서 대출시 감정평가사가 감정한 금액과 경매에서 감정평가한 금액을 비교하면 대출시 감정가가 경매에서의 감정가보다 10%정도 할인된 금액이다.

 

2.KB부동산풀렛폼(http://www.nland.kbstar.com/시세조사)

(1)메인화면

KB부동산시세 사이트는 여러가지 정보를 제공하고 있지만 대표적인 정보는 ?아파트와 오피스텔의 시세에 관한 현재와 과거의 정보라고 할 수 있다.상단 메뉴중 ‘시세’ 항목 클릭하면 시세 나오면 이어서 2014타경21526 경매물건의 주소(서울.노원구 중계동 359-1 중계5단지 주공아파트 515동 11층 1103호 ?해당 평수)선택하면된다.

 

(2)시세조회

화면 을 아래로 하면 다음처럼 면적별 시세표가 나온다.?2014타경21526 경매물건아파트의 전용면적 76.51㎡이지만 분양면적은 94.25㎡칸의 금액란이 현재시세를 의미한다. 따라서 아파트의 위치나 층 ,향에 따라서 차이가 있겠지만 같은 면적의 아파트 매매가격은의 평균가는 4억 7,000만원이다.

 

※하단에 국토교통부실거래가 시세를 바로 조회할 수 있도록 링크되어 있어서 매우 편리하다

 

(3)과거시세 그래프

 

(4)KB시세의 한계

KB시세는 아파트와 오피스텔에 대한 시세만 조사하여 공표하므로 단독주택이나 빌라,상가건물의 시세는 파악할 수 없다.

 

3.국토교통부 실거래가 조회(http://rt.molit.go.kr/)

(1)초기화면

 

(2)아파트 실거래가

초기화면에서‘통합조회’ , ‘검색하기‘ 메뉴를 클릭하여 경매물건 주소를 입력한다.그러면 하단에 (3)에 나오는 그림이 뜬다.

 

(3)2014년 4분기의 경매아파트의 실거래가

 

경매목적물의 전용면적인 76.51㎡인 아파트의 2014년 4분기의 거래는 10월에 3건(3층 물건 3억8,700만원,14층 4억500만원, 7층 3억9,700만원)12월에 3건(4츨 4억원,11층4억,500만원,5층3억9,000만원)에 거래된 내역이 확인된다. 필요하다면 2014 3분기나 2분기의 실거래가 내역도 조회가 가능하다.

 

(4)KB시세의 실거래가 연계

 

4.현장 중개업소 조사

(1)필요성?

kb시세사이트나 국토교통부 실거래가 조회만으로 정확한 시세를 파악할 수 없다. 사실 입찰자가 경매관련 지역을 잘 모르는 경우에는 그 매물의 가치를 정확하게 파악할 수 없다. 경매물건의 정확한 시세는 그 동네의 중개업소에서 제일 정확하게 파악하고 있다. 따라서 경매물건 주변의 중개업소에서 그 부동산의 시세를 다시 파악할 필요가 있다.

(2)방법

1)중개업소 방문하여 시세를 조사할 때 실수요자인 것처럼 개업공안중개사를 속이고 하는 방법 – 간혹 “경매문의 사절”이라 써 붙여 놓은 것도 있다.

솔직하게 경매시세 조사를 위해서 나온 것임을 고백하고 정중하게 협조를 구하는 것이 더 나을 수 있다

2)형장 중개업소 사장님의 시세 평가가 막상 계약할 때의 금액을 그대로 반영한 것이 아닐 수도 있기 때문에 주변 중개업소 세 군데 이상을 조사하도록 하여야 한다.

 

(3)급매가 조사

현장 중개업소에서 조사할 때에는 급매가를 반드시 조사하여 낙찰 못받는 경우가 있을 지라도 입찰가를 급매가 이상으로 정하지 않도록 하여야 한다.

만약 낙찰자가 급매가 이상으로 낙찰 받는다면 경매로 낙찰 받는 의미가 없다.

 

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