소유권이전청구권 가등기

               

1, 선순위의 소유권이전청구권가등기

( 1 ) 원칙 ; 인수(보존등의 목적)

말소기준등기보다 빠른 소유권이전청구권가등기는 매각으로 말소되지 않고? 매수인이 인수하여야 하는것이 원칙이다.

사례1.선순위 소유권이전청구권 가등기 인수

●등기부현황
No ?접수 ?권리종류 ?권리자 ?채권금액 ?비고 ?소멸여부
1 2007.06.01 소유권이전 상속 이재*외3명 이재권,이기한,이순자,
이순희 각 1/4
2 2010.01.11 이기*지분전부이전 해송씨앤알(주) 강제경매로 인한 매각 2009타경7397 지분1/4
3 2010.07.23 해송씨앤알(주)
지분전부이전
청구권가등기
권재* cf.경매 못들어오게 가등기함 매매계약 지분1/4 인수
4 2010.08.09 임의경매 해송씨앤알(주) 청구금액:
111,000,000원
말소기준등기
2010타경14766
소멸
5 2011.05.11 이순*지분압류 서울특별시서초구 세무2과6171 소멸
주의사항 ☞매각허가에 의하여 소멸되지 아니하는 것 – 2010.07.23.가등기(20102.07.29 제23169호)갑구8번지 지분이전청수권가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함

분석☞

해송씨앤알의 지분 1/4에 대한 권재*의 이전청구권가등기는 가등기권리자가 채권신고나 배당요구를 하지 않아서 소유권이전청구권등기로 판단하여야한다. 본사건에서 말소기준등기는 해송씨앤알의 임의 경매이므로 권재*의 가등기는 낙찰자가 인수하여야 한다.

 

(2)예외: 소멸?

①10년의 제척기간이 끝난경우

?㉠매매예약·매매계약이 등기원인인 경우

? ?ⓐ매매예약을 등기원이으로 한 소유권이전청구권 가등기권리자의 예약의 완결권은 형성권으로 10년의 제척기간에 제한을 받기 때문에 매매예약 완결일로부터 10년이 경과하면 예약완결권을 행사할? 수 없다. 일방의 의사표시만으로 효력이 발생하는 형성권은 시효 중단이나 정지제도가 없는 제척기간 대상이다. 제척기간이 경과하면 당사자의 의사표시와 관계없이 소유권이정청구권가등기의 효력이 무조건 소멸한다.

? ?ⓑ반면에 매매계약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기는 10년의 소멸시효에 적용을 받기 때문에 그 가등기 이후에 부동산을 취득한 제3자는그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 가등기 기입 후 10년이 경과하여 소멸시효가 완성되었음을 이유로 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 가등기말소를 수할 수 있다.(90다카27570)

매매예약 매매계약
예약완결권 이전청구권
형성권 – 10년 제척기간 청구권 – 10년의 소멸시효
중단이나 정지 없음 가등기권리자가 목적물을 인도 받아 점유하고 있다면 시효 중단

 

㉡선순위가등기의 재판말소

선순위의 소유권이전청구권가등기는 제척기간 10년이 지났으면 그 가등기는 매수인이 인수하지 않아도 된다. 그러나 경매를 통해 말소되는 권리가 아니어서 매수인이? 별도로 가등기권자를 상대로 `소유권이전청구구권가등기 말소 소송’을 통하여 가등기를 말소하여야 한다.

 

㉢가등기권리자가 판결을 얻은 경우

선순위 가등기권자가 10년의 제척기간이 경과하였다고 해도 소송으로 소유권이전의 본등기를 할 수 있는 판결을 확보해 둔? 경우에는 판결에 의한 이전청구권으로서 별도의 10년 시효기간이 적용된다.

<사례1>소유규권이전등기청구권의 제척기간

●토지등기부
No 접수 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부
1 1976.04.20 공유지분이전 오정* 공유지분매매,지분
6390지분의 5431.5
2 1970.04.20 공유지분이전 오정* 공유지분매매,지분
6390지분의 958.5
3 1976.04.20 소유권이전
청구권가등기
최규*,이회* 매매예약에 의한
소유권이전의 청구권보전
소멸
cf.10년제척기간 경과로
4 1976.04.20 분할인한전사
지상권(전부)
최규*,이회* 존속기간:
1976.0420 – 2006.04.20
만30개년간
소멸
cf.존속기간 경과로?
5 2001.10.24 압류 송파세무서 말소기준권리 소멸
6 2009.10.14 소유권이전(상속) 최영*,최영*,오세* 각지분의 1/3
7 2010.07.20 가처분 염창1주택
재건축정비사업 조함
도시 및 주거환경사업법상의
매도청구권에? 기한 소유권이전
청구권 서울남부지법
2010카합485 가처분내역보기
소멸
8 2011.02.07 최영*지분강제경매 정건* 청구금액:
92,645,120원
2011타경1634 소멸
기타사항 ☞엽창동 277-49 토지등기부상
주의사항 ▶?소유권이전청구권가등기(1976.04.20자 접수제23306호) 및 지상권설정등기)1976.04.20자 접수제23307호)는 제척기간 및 존속기간 경과를 이유로 서울남부지반법원 2009가합28234에 의해 그 말소등기절차를 이행하라는 판결이 확정됨(말소해야함). 다만,이 판결 이후에 등기부상 소유권 경정됨. 매수인은 등기말소부담여지 있음.

 

②가등기권리자가 다른 원인으로 소유권 이전등기

가등기에 의한 본등기 절차를 밟는 것이 아니라 다른 원인으로 소유권이전등기를 한 경우에는 별도의 순위번호가 붙는다.가등기가 말소되지 않은 채 다시 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우에는 가등기권리자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판서 등본을 첨부하여 제3자가 말소신청을 할 수 있다(부동산등기법 제169조).

현실적으로 가등기권리자의승락서를 받는 것은 어렵고,재판으로 말소 할 수 있다. 이론적으로는 선순위가등기가 소멸되지 않으나 실제는 재판으로 말소할 수 있는 선순위가등기로서 이런 경우에는 경매기록상으로는 인수로 나타나기 때문에 경쟁률이 적어 기회가 될 수 있다.실제 경매 사건에서 만나는 케이스에 해당한다.

<사례2>소유규권이전청구권 가등기 권리자가 다른 원인으로 이전등기한 경우

●등기부현황(채권액합계:216,700,000원)
No 접수 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부
1(갑1) 1994.10.20 소유권이전(매매0 신무*
2(갑2) 1994.11.16 소유권이전
청구권가등기
이청* 매매예약
cf.제척기간10년경과로 말소재판청구해야함
3(갑3) 1996.11.16 소유권이전(매매) 이청*
4(갑4) 2009.02.27 소유권이전(상속) 이현*
5(을4) 2009.05.14 근저당 한국자산관리공시 170,400,000원 말소기준권리
양도전:주식회사한국
스텐다드차티드은행
소멸
6(을6) 2009.09.30 근저당 에이치케이상호
저축은행
40,300,00원 각지분의 1/3 소멸
7(갑7) 2012.05.23 압류 국민건강보험공단 소멸
8(갑10) 2013.01.03 임의경매 한국자산관리공사 청구금액:
150,425,431원
2013타경41 소멸
기타사항 ▶?매각허가에 의하여 소멸되지 아니하는 것:1994.11.16소유권이정청구권가등기

 

분석☞

이청*씨가 소유권이전청구권가등기권리자로서 본등기한 것이 아니라

별개의 등기원인으로 이전등기를 받은 것이므로, 매매예약을 원인으로 한

소유권이전청구권가등기는 소멸되지 않는다. 다만 재판서 등본을 첨부하여 말소할 수 있다

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