소액임차인 기준시점

               

3. 소액임차인 기준시점

(1) 선순위 담보물권 설정된 경우

?①근저당, 담보가등기 , 전세권등기

소액임차인에 ?해당되느냐 여부의 기준시점은 선순위 담보물권 ?설정일이다. 말소기준등기 중 (근)저당권, 담보가등기 , 전세권 등 담보물권은 소액임차인 기준등기에 해당된다. ?반면에 압류와 가압류는 담보물권이 아니기 때문에 소액임차인 여부 를 판단하는 기준등기가 ?아니다.

②확정일자부 임차권

확정일자를 받은 임차권도 우선변제권을 행사할 수 있기 때문에 ?최우 선변제권을 주장할 수 ?있는 소액임차인 여부를 따지는 기준권리로 인정하여야 한다는 견해도 있으나 ?확정일자 임차인이 배당요구를 하느냐에 따라서 소액보증금 판단이 달라지는 것은 합리적이지 못하기 ?때문에 소액보증금 판단의 기준이 될 수 없다는 견해가 ?타당하다. 결론적으로 ?법원마다 다르게 판단히는 경우가 있으므로 ?법원 경매계에 확인을하여야한다.

 

사례33.소액보증금을 판단하는 기준점

◆임차인 형황(말소기준권리:2007.12.26/배당요구종기일:2013.03.27)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
안**? 주거용1층
104호?
전입일:2006.09.21
확정일:2006.09.21
배당요구일:2013.01.18?
보65,000,000? 있음? ? ?

◆등기부현황(채권액 합계:112,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2006.09.18? 소유권이전(증여) 정**? ? ? ?
2? 2007.12.26 근저당? 광명제일
새마을금고?
112,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3? 2010.05.03? 가처분? 이**? 사해행위 취소를 원인으로하는 소유권이전 말소청구권
서울남부지법2010카단2367 가처분내역보기??
소멸?
4? 2013.01.21? 강제경매? 안***? 청구금액
65,000,000원?
2013타경1935? 소멸?

 

분석☞

안**의 보증금 6500만원이 소액 보증금인가? 소액보증금에 해당하는가는 등기부상 근저당 설정일자인 2007.12.26일 시행되고 있던 주택 임대차보호법 시행령이 적용된다. 따라서 임차인 안**은 2007.12.26당시 서울지역의 최우선 보증금은 4,000만원이하에 ?해당하지 않으므로 최우선변제권은 없다

 

사례34.소액보증금을 판단하는 기준점

◆임차인 형황(말소기준권리:2011.04.04/배당요구종기일:2014.02.12)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
유재*? 주거용
1층

전부?
전입일:2011.03.30
확정일:2011.03.30
배당요구일:2013.11.29?
보93,000,000? 있음? 배당순위
있음?
경매
신청인?
기타사항 ▷페문부재로 안내문 남겨두고 왔으며,2013.12.12 채권자 겸 임차인 본인 임대차관계 조사서 낸용과 같음.
우재*:본건 강제경매 신청채권자임

◆등기부현황(채권액 합계:96,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑10)? 2002.11.11? 소유권이전(매각) 이**? ? 임의경매로 인한 낙찰
(2002타경4471)?
?
2? 2011.04.04 근저당? 영등포농협
동작지점?
96,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3? 2013.12.02? 강제경매? 유재*? 청구금액
93,000,000원?
2013타경33802? 소멸?

 

분석☞

유재*의 보증금 9300만원이 소액 보증금인가? 소액보증금에 해당하는가는 등기부상 근저당 설정일자인 2007.04.04일 시행되고 있던 주택 임대차보호법 시행령이 적용된다. 따라서 임차인 유**은 2007.04.04당시 서울지역의 최우선 보증금은 7,500만원이하에 ?해당하지 않으므로 최우선변제권(소액임차인에 해당)되지 않는다.

 

(2) 담보물권이 없는 경우

근저당권이나담보가등기 등담보물권이 없거나,1순위 담보물권이 전액 배당후 ?배당금이 남았으나 ?다음 순위의 근저당권이 없고, 가압류나 압류, 공과금채권, 일반임금채권, 경매개시결정기입등기 등만 있는 경우에는 임차인의 전입일에 관계없이 ‘현행 주택임대차보호법 시행령’을 적용한다. 담보물권자 등 우선변제권을 가지는 권리가 없어서 이들의 지위를 해하지 않기 때문이다.

 

사례35.근저당권 등 담보물권이 없는 경우

2010타경7781 ?●대구지방법원 김천지원 ?●매각기일:2010.12.23.(木)(10:00)?●경매1계(전화:054-420-2091)

소재지? 경상북도 구미시 송정동 32-4,청운동산타운 5층 502호 ?도로명주소검색????
물건종별? 아파트? 감정가? 50,000,000? 오늘조회:1 ?2주간누적:0 ?2주평균:0 ?조회동향?

?◆임차인 형황(말소기준권리:2008.11.08/배당요구종기일:2010.10.13)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김**? 주거용
1층

전부?
전입일:2004.12.22
확정일:2010.08.13
배당요구일:2010.08.13?
보45,000,000? 있음? ? 경매
신청인?
기타참고 ▷임차인은 임차보증금을 돌려 받지 못하여 이건 경매를 신청하였다고 함

◆등기부현황(채권액 합계:9,118,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 1998.07.21? 소유권이전(매매) 강정*? ? ?
2? 2007.11.09 가압류? 경북신용보증재단 9,118,000원? 말소기준등기? 소멸?
3? 2010.08.13? 강제경매? 김**? 청구금액
45,169,369원?
2013타경7781? 소멸?

 

분석☞

소액보증금의 판단기준은 담보물건이 없기 때문에 2007.11.08의 가압류등기나 2010.08.13 강제경매등기가 아니라 현행법(2010년 8월.13)에 따른다. 임차인 김**는 보증금 4,500만원으로 현행법에 따라 소액보증금에 해당하여 1,700만원 최우선변제 받을 수 있다.

 

(3) 대지에 관한 저당권설정 후 건물이 신축된 경우 최우선변제권

 

①?대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 ?비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야한다. “(대법원 1999.7.23.선고 99다 25532 판결) ? 다만 대지의 저당권자가 전액 배당을 받아 만족한 ?경우라면, 그 나머지 금액을 소액임차인에게 배당해야 한다

 

②그리고 대지에 관한 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축 건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 확정일자부 임차인 및 소액임차인은 대지의 환가대금에서는우선하여 변제를 받을 권리가 없지만 ?신축건물의 ?환가대금에서는 우선변제권이 ?있고, ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서는 ?신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 ?소액보증금의 범위를 정한다.

 

③건물미등기로 인한 소액임차인의 최우선변제기준

미등기 주택을 임차한 임차인도 주택대지의 환가대금에서 최우선변제권을 행사할 수 있다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권 줄 인정한 주택임대차료호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다 . (대법원 2007.6.21.선고 2004다226133전원 합의체 판결)

 

(4) 주택임대차의 전차인

임대보증금이 8.000만원안 임차인으로부터 임대안의 동의하에 (보증금 3,500만원에 방1칸을 다시 빌려)입주한 후 주민등록까지 마친 경우에는 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 없다. 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인가는 전차인의 보증금으로만 판단하는 것이 아니라 임차인의 보증금이 소액보증금에 해당하여야한다.

따라서 임차인이 소액보증금에 해당하지 않으면 전차인의 보증금이 소액보증금에 해당 하더라도 최우선변제권이 없다.

(5)소액보증금을 쪼갠 경우

소액보증금이 아닌 데 최우선변제권행사를 위해 계약서를 2장 작성하여 보증금을 쪼갠 경우에는 소액보증금으로 인정 받을수 없다.

 

사례36 소액보증금을 쪼갠 경우

매각물건 명세서

사건? 2013타경31462
부동산임의경매?
매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관)? 김영식?
작성일자? 2014.07.15? 최선순위 설정일자? 2011.07.28근저당권???
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시
목록 참조?
배당요구종기? 2014.01.15???

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그일자,전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유자의
성명?
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대차
기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자등록
신청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자)?
김환*?? 미상? 현황조사? 주거
임차인?
미상? 미상? 미상? 2007.12.13? 미상? ?
목적물
전부?
권리신고? 주거
임차인??
2007.128
~?
70,000,000
원?
? 2007.12.13? 2007.12.13?? 2013.12.02?
<비고>
김환*:보증금 35,000,000원으로 되어 있는 임대차계약서를 2회 작성(2007.11.17.자)하여??전체 보증금 70,000,000원이며 대항력있는 임차인 성립여지 있음(단,확정일자는 35,000,000원에 대하여만 받았음)???????

※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택.상가건물 임차인의 임대차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택.상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다

분석☞

2011.07.29이 기준일로서 서울지역에서 임차인 김환*씨는 보증금이 7000만원 이어서 소액보증금에 해당하지만 2500만원 최우선변제를 받을 수 있다. 임대차계약서를 2회 작성하여 3500만원씩 2장의 계약서를 작성하였다고 해서 2500만원을 두번 최우선변제 받을 수 있는 것이 아니다.

(6)보증금의증· 감

①임대차기간 동안 보증금의 증감 등 변동이 있는 경우 처음 임대차계약을 ?체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액 ?임차인에 해당한다고 하더라도 ?그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않는다.?

 

사례37.소액보증금이었으나 증액된 경우

◆임차인 형황(말소기준권리:2005.11.07/배당요구종기일:2012.09.28)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
박정*? 주거용1층
전부
(방3칸)?
전입일:2002.03.12
확정일:2002.03.12
배당요구일:2012.09.26?
보50,000,000? 있음? 예상배당표
참조?
2차확정일자:
201.01.25
3차확정일자:
2012.0919?
임차인분석 ☞박정*:2002.03.02. 자 임대차계약서 보증금 1,000만원 월세금 30만원으로 처 김숙*가 임차인으로 계약,2009.10.26.자 임대차계약서는 보증금3,000만원으로 증액(월세금 없음)하고 임차인 박정*으로 재작성되었고,2011.02.14.자로 보증금 1,000만원을 증액하였음.
▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 증액된 보증금이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액 합계:112,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2001.09.10? 소유권이전(매매) 박호*? ? ? ?
2? 2006.11.07 근저당? 신한은행
(건국대지점)?
32,400,000원? 말소기준등기? 소멸?
3 2008.03.12 근저당? 신한은행? 60,000,000원? ? ?소멸
4? 2012.07.19? 임의경매? 신한은행? 청구금액
92,400,000원?
2012타경17042? 소멸?

 

분석☞

임차인 박정*은 보증금 1천만원네 대해서는 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다. 원래는 소액보증금에 해당하엿으나 3차에 걸쳐 보증금을 인상하여 근저당 설전된 시전으로 파악하면 소액보증금(서울지역 4,000만원이하)에 해당하지 않으므로 최우선변제권을 행사할 수 없다. 그리고 확정일자에 따른 우선 변제권을 따져 보면?

㉠2002년.03.12 박정* 1,000만원
㉡2005.11.17신한은행 근저당 92,000,000만원
㉢2010.10.01 바정* 3,000만원
㉣2012.09.19 박정* 1,000만원

②?반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 ?않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 소액보증금에 해당하면 소액임차인에 해당한다. 계약 체결당시에는 8,000만원을 초과하여 최우선변제 대상이 아니더라도 , 경매개시결정등기 전에 보증금 감액이 이루어 지면 최우선변제권을 행사할 수 있다. 그러나 경매개시결정등기 후 ?소액보증금으로 낮춘 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없다.

판례

실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것인 이상 , 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법 ?소액임차인에 해당하지 않지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 ?정당하게 보증금을 감액하여 ?소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 ?그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.(대법원 2008.5.15. 선고 2007다23203판결)

 

(7)가정공동생활자

하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들의 각 보증금을 합하여 소액임차인 여부를 판단 한다.

 

사례38.소액임차인 가정공동생활 합산

◆임차인 형황(말소기준권리:2010.08.27/배당요구종기일:2012.08.09)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
윤혜*? 주거용
일부

(방2칸)?
전입일:2012.05.04
확정일:2012.05.04
배당요구일:2012.08.08?
보45,000,000? 없음? 소액임차인?
윤휘* 주거용
일부
(방1칸)
전입일:2012.05.16
확정일:2012.05.16
배당요구일:2012.08.08??
보20,000,000원? 없음? ?소액임차인
기타참고 임차인수:2명,임차보증금합계65,000,000원
☞소유자 김창*는 주민등록만 되어 있고 거주는 하고 있지 않음.

◆등기부현황(채권액 합계:793,015,747원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2009.06.02? 소유권이전(매매) 김창*? ? 거래가액 금430,000,000원? ?
2? 2010.08.27 근저당? 토마토2저축은행
(대전지점)?
578,500,000원? 말소기준등기
구)토마토2상호저축은행?
소멸?
3 2011.05.23 가압류? 케이지케미칼(주)? 200,000,000원? ? 소멸
4? 2011.08.30? 가압류? 서울신용보증재단? 14,515,747원? 소멸
5 2012.06.01? 임의경매? 토마토2저축은행? 청구금액
524,572,475원?
?2012타경14583 소멸
6 2012.10.30? 압류? 서울특별시
양천구?
? ?소멸

 

◆부동산 점유관계조사서

1.부동산점유관계

소재지? 1.서울특별시 양천구 신정로 290,302동 4층 406호(신정동 신트리아파트)?
점유관계? 임차인(별지)점유?
기타? 소유자 김창*는 주민등록만되어 있고 거주하지않고 있음.?

 

◆임대차관계조사서
1.임차 목적물의 용도 및 임대차 계약 등의 내용

[소재지]?서울특별시 양천구 신정로 290,302동 4층 406호(신정동 신트리아파트)????
1 점유인? 윤혜*? 당사자구분? 임차인?
점유부분? 본건 입구 죄측 방2칸? 용도? 주거?
점유기간? 2012.05.~???
보증(전세)금 45,000,000원? 차임? ?
전입일자? 2012.05.04? 확정일자? 2012.05.04?
2 점유인? 윤휘*? 당사자구분? 임차인?
점유부분? 본건 입구 우측방 1칸? 용도? 주거??
점유기간?? 2012.05~??
보증(전세)금? 20,000,000원?? 차임? ?
전입일자?? 2012.05.16? 확정일자 2012.05.16?

 

분석☞

윤혜*과 윤 휘*는 같이사는 한 세대로 보이므로 이런 경우에는 보증금을 합산하므로 보증금은 6,500만원이다. 소액보증금인지 여부를 판단하는 기준시점은 2010.08.27의 근저당이므로 이때를 기준(보증금7,500만원이하 소액보증금2,500만원)으로 하면 소액 보증금에 해당한다. 다만, 최우선변제 받는 금액은 2,500만원으로 ?각각 2,500만원은 아니다 .

임차인 입장에서는 임차인 둘다 대항력은 없고 ?대항력을 주장하면 불리하므로 소액임차인을 ?주장하기 위해 임대차계약을 1건을 2건으로 ?임의경매붙인날 (2012.06.11.) ?한달전에 이해당사자(임차인등)에게 경매붙이다는 통지되었을 때 ?2012.05.04.(임차인윤혜*)와 2012.05.16.(임차인 윤휘*)자로 ?전입신고한것으로 ?보임. ?그러나 한 세대이므로 보증금을 합산하면 6,500만원으로 최우선변제 받을 금액은 2,500만원이다.?

 

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