소액임차인의배당 (최우선변제권)

               

5.소액임차인의 배당

 

(1) 소액임차인이 우선변제권을 겸유한 경우

소액임차인은소액보증금중 일정액을 순위에 관계없이 모든담보물권, 모든 조세채권보다도 우선 배당받고, 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임 차인의 지위를 겸하는 경우에는 먼저 소액임차인으로서 일정액을 우선 배당받고 그래도 못 받은 보증금이 있으면 그 부분에 대하여 우선변제권순 위에 따라 배당받는다.

사례40. 소액임차인이면서 우선변제권을 갖고 있는 임차인의경우

2014타경10411 ●서울중앙지방법원 본원 ●매각기일:2015.02.03(火)(10:00) ●경매 9계(전화:02-530-2712)

소재지 서울특별시 서초구 반포동 732-16,태평아트빌3차 4층 401호 도로명주소검색
물건종별 다세대(빌라) 감정가 367,400,000원 오늘조회:16 2주누적:547 2주평균:39 조회동향
대지권 31.3㎡
(9.499평)
최저가 (64%)
235,136,000원
구분 입찰기일 최저매각가격 결과
1차 2014-09-12 367,400,000원 유찰
건물면적 40.1㎡
(12.13평)
보증금 (20%)
47,030,000원
2차 2014-10-07 293,920,000원 낙찰
낙찰:315,000,000원(85.74%)/1명/미납
매각물건 토지·건물
일괄매각
소유자 이근* 3차 2014-12-16 293,920,000원 유찰
4차 2015-02-03 235,136,000원
개시결정 2014-04-10 채무자 이근* 낙찰:282,100,000원(76.78%)
(입찰1명,낙찰:남**)
사건명 강제경매 채권자 이**,남서울농협 매각결정기일:2015.02.10.
관련사건 2014타경19111(중복)

 

◆임차인 형황(말소기준권리:2009.10.29/배당요구종기일:2014.06.16)

임차인 점유부분 전입/확정/배당 보증금/차임 대항력 배당예상금액 기타
손** 주거용
전부
전입일:2013.01.21
확정일:2013.01.21
배당요구일:2014.04.25
보40,000,000원
월600,000원
없음 소액임차인
기타사항 ☞본 부동산에 3회 방문하였으나 페문부재이고,방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로
주민등록 전입된 세대만 임차인으로 보고함

◆등기부현황(채권액합계:391,252,971원)

No 접수 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부
1(갑2) 2010.10.06 소유권이전(매매) 이근*
2(을3) 2010.10.09 근저당 남서울농협
(서초제일지점)
172,800,000원 말소기준등기 소멸
3(을6) 2013.07.01 근저당 메트라이프
생명보험(주)
300,000,000원 소멸
4(갑5) 2014.03.18 가압류 하나캐피탈(주) 264,265,130원 2014카단69 소멸
5(갑6) 2014.04.03 가압류 신한캐피탈(주) 176,850,000원 2014카단804 소멸
6(갑7) 2014.04.10 강제경매 이영* 청구금액
60,000,000원
2014타경10411 소멸
7(갑8) 2014.05.02 가압류 토요타파이낸셜
서비스코리아(주)
57,839,256원 2014카단40383 소멸
8(갑9) 2014.06.03 가압류 서울보증보험(주) 150,365,948원 2014카단118 소멸
9(갑10) 2014.06.05 가압류 메르세데스벤츠
파이낸셜서비스
코리아(주)
240,856,140원 2014카단100 소멸
10(갑11) 2014.07.11 임의경매 남서울농협
(서초제일지점)
청구금액
148,755,205원
2014타경19111? 소멸
11(갑12) 2014.08.07 압류 영덕세무서 소멸

분석☞

①말소기준등기는 2010.10.29.남서울농협 근저당이고, 임차인 손**의 전입일은 2013.01.21.이므로 대항력을 주장할 수는 없다.

②그러나 손**의 보증금은 4,000만원은 소액보증금에 해당할 여지가 있다.이때 소액보증금을 판단하는 기준일은 2010.10.29 이므로 서울지역에서는 보증금 7,500만원이하이면 소액보증금에 해당하고 2,500만원을 최우선변제 받을 수 있다. 임차인 손**는 소액보증금에 해당하고 보증금 중 2,500만원을 근저당권자보다 먼저 배당에서 받아 가게 된다.주택임대차에서는 차임은 환산하지 않는 점에 주의를 요한다

③또한 임차인은 2013.01.21에 확정일자를 받았으므로 2013.01.22. 0시에 우선변제권이 발생하게 된다. 다만,배당순위에서는 근저당권자인 남서울농협보다는 우선변제순위에서는 늦다.

④임차인 손 **는 배당요구 종기일 까지 배당요구를 하였으므로 배당금이 2억 8,000만원 정도라고 하면 다음과 같이 배당이 이루어 진다

배당금:2억8,000만원 배당순위

①손 ** (최우선변제) 2,500만원
②남서울농협 (우선변제 / 근저당) 1억 5,000만원 – 2010. 10. 29
③손 ** [우선변제:대항력(점유+전입일)과 확정일자 중 최후일자 다음날 0시 발생 그리고 +배당요구종기일 전에 배당요구 해야함] 1,500만원 – 2013. 1. 22
④메트라이프생명보험주식회사 (우선변제 / 근저당 )9,000만원 – 2013.7.1

(2)소액임차인이 다수인 경우

①소액임차인이 배당에서 최우선변제 받을 수 있는 보증금 중 일정액은 주택가액의 2분의 1을 한도로 한다 . ‘주택가액’이라 함은 매각대금에 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 반환하지 않은 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당금액이다.

②하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 최우선변제금의 총액이 주택 가액의 2분의 l을 초과하는 경우에는 2분의 l을 한도로 보증금 중 일정액을 기준으로 비율배당을 한다.

 

사례41. 임차인 A의 최우선변제금 2,500만원, 임차인 B의 최우션변제금이 2.500 만원, 임차인C의 최우선변제금이 2,500만원일 때 배당가능금액이 1억 2천만원이라면, 최 우선변제로 배당할 수 있는 금액의 상한선이 6,000만원이므로 각 임차인의 최우선변제 할당액은 6.000 x (2,500/ 7,500, 2,500/7,500 , 2,500/7,500 )이 되어 각 2000만원씩 배당받게 된다

소액임차인은 배당에서 동순위(총배당금액이 1억2천만원이면)
(선순위 근저당설정일: 2011 년 8월 29일 , 서울)

구분 임차인 전입일 보증금 소액보증금 비율배당금
1 A 05.01 4,000만원 2,500만원 2,000만원
2 B 07.01 3,000만원 2,500만원 2,000만원
3 C 09.01 3,000만원 2,500만원 2,000만원

 

(3) 건물과 대지가 따로 매각되는 경우의 최우선변제권의 배당

건물과 대지가 따로 매각되는 경우 소액임차인은 먼저 매각되는 부동산 의 2분의 1한도 내에서 최우선변제를 받는다. 배당에서 부족분이 발생하 면 후에 매각되는 목적물의 2분의 1한도내에서 잔여분에 대해 최우선변제를 받는다. 매각되는 물건에서 각각 2분의 l씩 배당 받는 것은 아니다.

예를들어 서울에 사는 A씨는 임차보증금은 5,000만원이고, 토지가 먼저 3,000만원에 팔렸다 (2011년 3월 강제경매가 말소기준등기 임). A씨는 매각가의 2분의 1인 1,500만원을 최우선변제를 받았다. 이어 건물도 경매나와 4,000만원에 팔렸다. 강 씨는 건물분에서 최우선변제 받는 것이 아니라 최우선변제 잔액인 1,000만원(최우선변제금 서울 2,500만원중 대지분에서 받은 1,500만원 공제하고 못받은 잔액)만 받는다.

 

(4) 추가 소액임차인

소액임차인의 판단 기준시점으로 보면 소액보증금에 해당하지 않지만 선 순위 담보물권이 배당을 받아가고나면 소액임차인에 해당하여 배당에서 선순위권리자보다 현행법에 따라서 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 있게 된다.

사례42.추가소액임차인(배당금:1억5,000만원)

◆임차인 형황(말소기준권리:2001.08.25/배당요구종기일:2012.07.26)

임차인 점유부분 전입/확정/배당 보증금/차임 대항력 배당예상금액 기타
백*자 주거용
전부
(방3칸)
전입일:2011.03.21
확정일:미상
배당요구일:2012.07.18
보41,000,000 없음 추가소액임차인

◆등기부현황(채권액합계:432,000,000원)

No 접수 권리종류 권리자 채권금액 비고? 소멸여부
1 1985.08.05 소유권이전(매매) 백*기
2 2001.08.25 근저당 우리은행
(대천지점)
60,000,000원 말소기준등기 소멸
3 2009.04.24 근저당 박** 150,000,000원 소멸

분석☞

백*자의 보증금 4100만원이 소액 보증금에 해당 하는가 소액보증금에 해당하는지 판단기준일은 2001.08.25 우리은행 근저당이다 따라서 일단은 백*자의 4,100만원은 소액보증금(보증금3,000만원이하 최우선변제금1,200만원)에 해당하지 않는다. 그러나 우리은행 근저당권이 배당에서 받아가 버리면 소액보증금의 기준등기가 되는 것은 2009.04.24 박**근저당이다. 따라서 임차인 백선자는 소액보증금(보증금 6,000만원이하 최우선변제금 2,000만원)에 해당하게 되어 보증금중 2,000만원을 최 우선변제 받을 수 있다.

따라서 배당금 1억5,000만원의 배당순위는

①우리은행 근저당 4,800만원(실제채무액 4,800만원)
②백*자의 최우선변제금 2,000만원
③박**의 근저당 8,200만원

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기