소액보증금의 우선변제(주택임대차보호법)이 무엇일까요?

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다. 소액보증금의 우선변제가 무엇일까요?  

1.의의

임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전`에 대항요건(=주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 경우,보증금 중 일정액을 다른물건자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다 

2.인정취지 및 판례

(1)소액임차인의 경우: 그임차보증금이 비록 소액이라 하더라도 그에게는 큰재산임으로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 하더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온  것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정이다(판례)

(2)임차보증금의 감액으로 주임법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있다(판례)

(3)채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용.수익하려는 것에 있는 것이 아니고,실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 인수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(판례)  

(4)대항요건(=주택의 인도+주민등록) 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변재권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다 =>미등기주택의 임차인도 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있다.

(5)주택임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 달라진경우에도 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사 할 수 있다

(6)주임법상 소액임차인의 소액보증금반환채권은 배당요구채권임으로 배당요구하지 않은 경우에는 배당받은 후순위 권리자에게 부당이득반환청구할 수 없다=>임차주택이 경매되었을 경우 반드시 배당을 요구해야만 우선 배당 받을 수 있습니다

(7)점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당이 설정된 후 그 건물이 주거용이 된경우는 이를 임차한 소액임차인은 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있다.

(8)주택과 대지가 함께 경매되어 대지와 건물의 매각대금에서 동시에 배당받은 경우, 임차인의 최우선 변제권은 대지와 건물가액에 비례하여 안분배당 받음이 원칙이다

(9)저당권설정 후에 건물이 신축된 경우에까지 공시 방법이 불완전한 소액 임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.

(10)임대인 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 가진 우선변제권을 행사 또는 대위행사할 수 있다. =>임대인 동의 없으면 임차권 양수인 및 전대인은 우선변제권이 없다

(11)소액임차인이 대항요건과 확정일자까지 갖춘 경우, 경매시 배당 방법

  먼저, 대항요건(주택의 인도+ 주민등록)을 갖춘 소액임차인으로서 보호받는 일정액(주택 소재 지역별로 다름)을 최우선 배당받고, 그나머지 임차보증금 채권에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 받는다

3.우선 변제를 받을 임타인 범위와 보증금 중 일정액 범위

2016.3.31부터~현재 서울특별시 1억원 이하 임차인 중 3,400만원
과밀억제권역(서울시 제외) 8,000만원 이하 임차인 중 2,700만원
광역시(과밀억제권역 제외)새종특별시,안산시,김포시 및 광주시 6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원
그밖의 지역 5,000만원 이하 임차인 중 1,700만원

(1)임차인 보증금 중 일정액이 주택가의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변재권이 있다

(2)하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 =>각보증금 중 일정액을 모두 합산 금액에 대한 각임차인의 보조금 중 일정액의 비율로 그주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다

(3)하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고,이들이 그 주택에서 가정공동생활을 한 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

지금까지 주택임대차보호법에 관해 4번에 걸쳐 알아 보았습니다. 문장이 딱딱하지만 이해하고 공유하는 대 많은 도움이 되었으면 합니다.
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