서울수도권에 자녀가 [현대해상 아파트담보대출]한도 많이받고 양도세까지 혜택받기위한 자녀가 1세대 분리 인정조건은?

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다.

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오늘은 투기지역 시세의 40%,투기과열지구 시세의50%받고, 조정대상지역 시세의 70%,비규제지역 시세의 80%를 대출받아서 아파트를 구입하거나 시세의 70%를 대출받아서 오피스텔을 구입하기위해서는 자녀가 1세대분리되어서 자녀세대원이 무주택 인정받아야 가능합니다. 

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그런데 자녀가 주민등록상 세대만 분리하면 1세대 주택보유수는  인정받지만,

나중에 부모나 자녀가 집을 팔때는 1가구 2주택으로 양도세 중과세를 피할수 없는 경우가 많으므로 상당한 주의를 요구합니다.

 ‘서울수도권에 자녀가 [현대해상 아파트담보 대출]한도 많이받고 양도세까지 혜택받기위한 자녀가 1세대 분리 인정조건은?’

을 포스팅하오니 많은 도움되시기 바랍니다.

1.[현대해상아파트담보대출]의 대출가능금액은 1세대주택보유수에 따라 다릅니다

①1세대의 주택보유수 판단 기준에 따 대출가능금액이 달라집니다.

차주(대출받는자)세대와 담보(아파트,오피스텔)제공세대의 국토부 HOMES를 통하여 주택보유 현황조회를 통해 세대원 전원(별도세대 배우자와 동일세대 배우자포함한 직계비속)의 주택보유수를 파악후  1세대의 주택보유수에 따라  무주택인지,1주택인지,2주택이상 다주택인지를 판단합니다.

1세대 주택보유수에따라 적용하는 LTV,DTI가 다르므로 대출가능금액이 달라집니다

☞LTV:아파트의 경우 대출받을 해당아파트 시세의        %까지 대출이 가능합니다

☞DTI: 모든 대출의 년간 원리금 산환액이 년간 대출자의 소득에서 차지하는 비율

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②담보물건(아파트,빌라,단독주택)의 소재지에 따라 대출가능금액이 달라집니다

즉, 담보물건 소재지에 따라 LTV,DTI적용비율이 다르므로 대출가능금액이 다르다는이야기입니다.

③자금용도에 따라 대출가능여부 및 대출 가능금액이 달라집니다.

♠ 공통사항:1세대원의 주택보유수( 무주택자· 1주택·다주택) 및 담보물건 소재지에 따라,대출자의 소득 및 신용등급에 따라 다릅니다

▷생활안정자금:1담보 년간 통합한도 1억원 이내
▷주택(아파트,빌라,단독주택)매매자금: 비규제지역 시세의 80%까지 가능
▷전세보증금 반환자금
▷대환자금:중금리이상 기존대출의 원리금 부담을 줄이고, 대출가능금액을 늘리거나 향후 금리변동(오르고 내리는)리스크를 줄이려고 기존대출금을 모두 상환하고 현대해상아파트담보대출로 갈아타기위한 자금
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2.취준생 아들에게  원룸 오피스텔 사주었다가…양도세 1억  폭탄

(1)양도세에서 자녀가 단독세대로 인정받는 기준을 모르고 원룸을 사주었기 때문입니다.

경기도 광주시에 사는 甲씨는 서울에 있는 아파트 1채를 양도(매도)하면서, ‘1가구 1주택은 비과세’에 해당한다고 생각해 양도세 신고를 하지 않았다. 그런데 6개월 후 세무서로부터 ‘2주택에 해당하므로 양도세 1억원을 내야 한다’는 과세 예고 통지를 받았다.

(2)양도세 1억  폭탄… 왜?

서울 아파트를 판 시점으로부터 4년 전, 서울에서 대학을 졸업한 뒤 취업을 준비 중인 아들 명의로 작은 주거용 원룸 오피스텔을 매입해 주었던 것이 문제가 된 것.

▷주민등록등본상 부모와 자녀가 세대분리되어 있다고 하더라도
▷30살 미만인 자녀가 독립된 생계를 유지할 수 있는 정도의 경제적 소득이 없다면,

▷양도소득세를 계산할 때 부모와 자녀의 주택 수를 합산하기 때문에 벌어진 일이었다.

 

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(3)1가구 1세대로 비과세로 신고 후   1가구 2주택으로  양도세 폭탄 받는 경우

▷위의 경우처럼 대학에 다니는 자녀도 1가구에 포함이 되고, 이 자녀 명의로 사준 주택이 1가구의 주택 수에 포함돼 2주택자가 되는 것이다.

▷부부 간에는 동일한 주소에서 살고 있지 않더라도 1가구로 간주하며,

부부가 각각 단독 세대를 구성한 경우라도 독립 세대로 인정하지 않는다는 점도 주의해야 한다.

▷다주택자 과세 피하려고 ‘위장 이혼’ 후 동거한다면

 소득세법에선 부부가 이혼한 경우라면 별도 세대로 판정하고 있다. 다만 법률상 이혼했더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우, 즉 ‘위장 이혼’인 경우에는 여전히 동일한 세대로 간주한다.

세무당국에서 신용카드내역·금융거래내역·교통카드 등을 근거로 주택 수가 합산된 채로 세금을 추징당할 수 있음을 명심해야 한다.

3.세법에서 1가구란?

▷‘1가구’는

거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 거주 단위를 말한다.

▷가족이란

거주자와 그 배우자의 직계존 부모자식 및 형제자매를 말하며, 취학·질병·요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자도 포함한다.

※ ‘1가구’의 주택을 양도(매도) 할 때는 동일 세대원 모두의 주택수를 합산해야 한다. 

 

※다음중 하나면 1가구로 인정

①해당 거주자의 나이가 30세이상
②배우자 사망 또는 이혼
③종합소득세,양도세,퇴직소득이 기준 중위 소득 40%이상으로서 소유하고 있 주택,토지를  관리 유지하면서   독립된 생계를  유지할 수 있는 경우(단,미성년자 제외)

 

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같은 집에 거주하면서도 ‘분리세대’로 인정받으려면

과세당국은 동일세대원을 판단할 때 주민등록등본상 세대원을 가장 우선적인 기준으로 삼는다.

▷ 따라서 주민등록등본상 세대원과 실거주하고 있는 세대원이 다른 , 납세자는 적극적으로 세대 분리 여부를 소명해야 할 책임이 있다.

 

사례:

할머니와 같은 집에 거주하는 乙씨는 오피스텔 양도 후 세무서 1가구 2주택 양도세 과세 3000만원 예고통지를 받고, ‘분리세대’로 인정으로 과세예고 취소로  해결

▶직장 때문에 경기도 김포시 한강신도시에 있는 할머니 댁에 거주 중인 乙(30대)씨는 최근 본인 소유 오피스텔을 양도(매도)하면서, 1가구 1주택인 것으로 생각해 비과세 신고를 했다.하지만 세무서에서는 할머니의 소유 주택과 합산해  1가구 2주택으로 간주, 3000만원 정도의 과세예고 통지를 내렸다.

▶乙씨동일세대 살면서 세대분리 소명으로 300만원 과세 예고 취소:

乙씨처럼 할머니와 같이 살고는 있지만 생계가 독립된 분리세대로 인정받기 위해서  할머니와 乙씨가 각각 소득이 있고, 乙씨가 할머니에게 생활비를 별도로 지급하고 있는 등 한 집에 거주하지만 경제적으로 서로 독립된 것을 증명할 수 있을 때이므로 실제로 乙씨는  세무당국에 소명한 후 과세예고 통지를 취소할 수 있었다.

 

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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