상가임차인의 유형

               

사례40 대향력 O ? 순위배당O (현실적으로 배당 다 받아)

(낙찰가 3억200만원)

◆임차인 형황(말소기준권리:2007.12.10/배당요구종기일:2010.04.29)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
허**? 점포전부
(칠성인테리어)
사업자등록:2000.07.08
확정일:2009.11.13
배당요구일:2010.04.16
보5,000,000원
월700,000원
환산7,500만원?
있음? 배당순위있음 현황조사서상
사:2002.09.13
임차인분석 ☞한신아파트내 거목상가임.(칠성인테리어)/☞임차인 하**에 의하면 처음 계약시는 보증금 500만원에
월세 20만원이었으나, ?2002.3.13. 월15만원으로 약정했고, 2009.12.11. 재계약시 보증금은
변동 없고, 월70만원으로 인상하였다고 함.
▶?매수인에게 대항력 있는 임차인이 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

 

◆등기부현황(채권액합계:1,909,253,003원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 1990.10.18 소유권이전(매매) 박희* ? ?
2? 2007.12.10 근저당 우리은행(신설동지점) 223,200,000원? 말소기준등기 소멸?

 

분석☞

①임차인 허**의 사업자등록신청일(2000.7.8)이 말소기준등기인 2007.12.10의 근저당등기보다 선순위이므로 대항력이 있지만 확정일자를 받아놓고 배당요구를 하고 있으므로 순위배당을 받을 수 있다.

다만, 임차인 허**의 배당에서 순위는 우리은행보다 후순위이므로 보증금500만원을 전부 배당을 받게 된다.?

따라서 상가임대차보호법에 의한 대항력을 주장할 필요가 없다

 

사례41. 대항력 O ?순위배당 X

2012타경15095 ?●서울동부지방법원 본점 ●매각기일:2013.02.04(月)(100:00) ●경매 1계(전화 02-52204-2405)

소재지? 서울특별시 송파구 잠실동328, 근린생활시설 1층 104호?도로명주소 검색???????
?물건종별 근린상가 감정가? 120,000,000원? ? ?기일입찰 ????[입찰진행내용]
토지면적 11.856㎡
(3.587평)?
최저가? (100%)
120,000,000원?
?건물면적? 28.05㎡
(8.485평)?
보증금? (10%)
12,000,000원?
매각물건?? 토지.건물
일괄매각?
소유자?? 박*수 구분? 입찰기일? 최저매각가격? 결과?
?1차 2013-02-04 120,000,000원? ?
사건접수 2012-09-31? 채무자? 회생회사(주)
나성티엔스의
관리인 파견
낙찰:150,778,000원(125.64%)
(입찰6명, 낙찰:최상*) ???
사건명 ? 암의경매? 채권자?? 우리은행 ? 매각결정기일:2013.02.11

◆임차인 형황(말소기준권리:2008.06.13/배당요구종기일:2012.11.19)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김진* 점포104호
(바른손문구)
사업자등록:2002.03.20
확정일:없음
배당요구일:2012.11.15
보14,000,000원
월750,000원
환산8,900만원?
있음? 전액낙찰자
인수
문구점
임차인
분석
☞김진*(바른손문구):계약서는 2003.8.14자로 작성된 것과 2008.1.1자로 작성된 것이 있으나
확정일자는 존재하지아니함.
대항력 있는 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:1,058,710,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2003.06.13 소유권이전(매매) 박*수 ? ?
2 2003.06.13 근저당 우리은행
(잠실남지점)
261,600,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2008.08.29? 근저당? 우리은행 444,000,000원? ? 소멸?
4 2010.03.08 근저당? 우리은행 180,000,000원? 소멸?
5 2012.07.12 가압류 (주)센추리 22,260,000원 소멸
6 2012.0723 가압류 신용보증기금 68,850,000원 소멸
7 2012.09.03 임의경매? 우리은행 청구금액:
471,503,959원?
?2012타경15095 소멸?
8 2012.11.08 가압류 서울보증보험(주) 82,000,000원 소멸

 

분석☞

①확정일자 받지 않은 상가 임차인 김진*의 보증금 1500만원을 전액 인수하여야 한다.그금액은 크지 않지만 수익률에는 조금 영향이 있다고 볼수 있다
②월세를 더조사해 보아야 하겠지만 기록에 나온 것으로만 판단하여 연 900만원의 월세 수입이므로 5%의 수익이 나오기 위해서는 1억8천만의 가격정도가 적정입찰가격이다.
인수할 보증금 1400만원을 감안하면 5%를 조금 넘는 수익률은 보인다.

사례42. ?대항력 O ?순위배당 O (현실적으로 배당 못 받아)

2011타경14745 ?●서울서부지방법원 본점 ●매각기일:2012.09.13(木)(100:00) ●경매 5계(전화 02-3271-1325)

소재지? ???서울특별시 은평구 불광동 311-13,메트로타워 1층 1001호?도로명주소 검색????
물건종별?? ?근린상가? 감정가??? 350,000,000원?? 입찰기일 [입찰진행내용]350,000,000원?
구분? 입찰기일?? 최저매각가격? 결과?
대지권?? 6.61?㎡
(2평)?
최저가?? ? (41%)
143,360,000원
?1차 2012-04-26? 350,000,000원 유찰?
2차? 2012-05-31? 280,000,000원? ?유찰
건물면적?? ? ?25.65㎡
(7.759평)
보증금?? ? ?(10%)
12,340,000원
3차? 2012-07-05? 224,000,000원? 유찰?
4차? 2012-08-09? 179,200,000원? 유찰?
5차? 2012-09-13? 143,360,000원? ?
매각물건?? 토지.건물
일괄매각?
소유자?? 김미* ? ? ? 낙찰:150,100,000(42.89%)
(입찰1명,낙찰:종로구 이종*) ? ?
사건접수? 2011-09-07 ? 채무자? 김미* ? 매각결정기일:2012.09.20 – 매각허가결정?
대금지급기한:2012.10.29?
사건명? 임의경매 ? 채권자? 국민은행 ? 대금납부 2012.10.29/배당기일:2012.11.29?
배당종결:2012.11.29?

 

◆매각물건현황(감정원:가화감정평가/가격시점:2011.09.06/보존등기일:2001.07.19)

 

목록? 구분? 사용승인? 면적? 이용상태? 감정가격? 기타?
건물? 24층중
1층?
01.05.21? 25.65㎡
(7.76평)?
상가? 262,500,000원? ●중앙난방싯난방
●에스컬레이터
토지? 대지권? 3136㎡ 중 ?6.61㎡??? 87,500,000원? ?
현황
위치?
●”연신내역”동측 인근에 위치하며 주변은 빌라,업무용빌딩,판매시설,시장,근린생활시설 등이 혼재,
제반입지여건은 보통임.
●본건까지 차량진입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3.6호선”연신내역”이 소재하여
대중교통사항은 보통임.
●부정형 평지로서 상업기타 건부지로 이용중임.
●본건 서측으로 통일로와 접하며, 동측으로 노폭 약6m의 아스팔트 포장도로와 접함.

?◆임차인 형황(말소기준권리:2010.10.29/배당요구종기일:2011.11.18)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
최미* 점포전부
(메트로약국)
사업자등록:2010.10.06
확정일:2011.01.13
배당요구일:2011.10.11
보15,000,000원
월880,000원
환산10,300만원?
있음? 배당순위
있음
임차인분석 ☞임차인 최미*(메트로약국):이 본건 목적물 1층 1001호 전부를 점유함./ 임차인 진술과 등록사항 등의 현황서를 참조 하여 조사함
☞등록사항 등의 현황서상 사업자등록일이 2011.01.13으로 되어 있으나 사업자등록일은 2010.10.06.이라고 임차인이 진술하고,사업자등록증에도 2010.10.06으로 되어 있음
▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
cf.상기 월세(880,000원은 부가세포함임으로) ?입찰시 입찰가격 산정시는 15,000,000 +(800,000 x 100)으로 함

 

◆등기부현황(채권액합계:692,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2010.10.18 소유권이전(매매) 김미** ? 거래가액:310,000,000원? ?
2? 2010.10.29 근저당 국민은행
(전곡지점)
182,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2010.11.05 근저당 박연* 50,000,000원? ? 소멸?
4 2010.11.18 가압류 박진* 300,000,000원? ? 소멸??
5 2010.11.24 가압류 호** 160,000,000원? ? ?소멸?
6 2011.02.18 압류 서울특별시
은평구
? ? 소멸??
7 2011.08.16 압류 서울특별시
은평구
? ? ?소멸?
8 2011.09.08 임의경매 국민은행? 청구금액:
220,000,000원
?2011타경14745 ?소멸?
9 2012.02.06 압류? 의정부세무서 ? ? 소멸?
10 2012.02.07 압류 의정부시? ? ? 소멸?

 

분석☞

①대항력분석:약국 인차인 최미*는 사업자등록을 2010.10.6에 하였으므로 말소기준등기인 국민은행 근저당보다 선순위 임차인으로서 경매 낙찰자에게 대항력(보증금15,000,000원)을 주장할 수 있다
②그리고 확정일자를 2011.1.13에 받았으므로 순위배당을 받을 수 있는데 현실적으로 받기 힘들다
③최우선변제권 분석:환산보증금이 1억원을 상회하는 금액이므로 소액임차인으로 최우선변제권은 없다
④낙찰자는 매수인의 임차보증금 1500만원을 인수하여야 한다.

실무분석

1.대항력분석: O (보증금1500만원)
2.배당순위
?(1)최우선변제권행사가능한가 분석 – [소액보증금인가?/경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것/배당요구종기까지 배당요구 할 것]=> 소액보증금이 아님(X)
(2)우선변제권행사 가능? : O

①적용보증금: O
②확정일자 : ?O
③배당요구의 종기까지 배당요구: O
(3)배당순위
1순위:국민은행근저당(2010.10.29)
2순위:임차인 확정일자2011.01.13

(4)낙찰자는 1500만원 인수

(5)입찰가= 15,000,000 +{ (800,000 x 12=9,600,000)/5%(년5% 수익내려면)=192,000,000}=207,000,000정도에 낙찰 받아야함?

 

 

사례43. ?대항력 O ?순위배당 O?(현실적으로 배당 못 받아)

2011타경22020 ?●서울남부지방법원 본점 ●매각기일:2012.05.14(月)(100:00) ?●경매 4계(전화 02-2192-1334)

소재지? ???서울특별시 영등포구 영의도동 ?13-20,프린스텔 지하층 6호?도로명주소 검색????
물건종별?? ?근린상가? 감정가??? 300,000,000원?? 입찰기일 ? ? ? ? ? ?[입찰진행내용]?
구분? 입찰기일?? 최저매각가격? 결과?
대지권?? 16.99㎡
(5.139평)?
최저가?? ? (64%)
192,000,000원
?1차 2012-03-05? 300,000,000원 유찰
2차? 2012-04-09? 240,000,000원 ?유찰
건물면적?? ? ?49.66㎡
(15.022평)
보증금?? ? ?(10%)
19,200,000원
3차? 2012-05-14? 192,000,000원 ?
?
매각물건?? 토지.건물
일괄매각?
소유자?? 김*익 ? ? ? 낙찰:195,100,000(65.03%)
(입찰1명,낙찰:김상*) ? ?
사건접수? 2011-10-04 ? 채무자? 김*익 ? 매각결정기일:2012.07.21 – 매각허가결정?
대금지급기한:2012.06.29?
사건명? 임의경매 ? 채권자? 국민은행 ? 대금납부 2012.06.29/배당기일:2012.08.09?

 

◆매각물건현황(감정원:신평감정평가/가격시점:2011.10.09)

목록? 구분? 사용승인? 면적? 이용상태? 감정가격? 기타?
건물? 10층 중
지하?
91.01.25? 49.66㎡
(15.02평)?
부산갈비&
바베큐의 일부
180,000,000원? ●도시가스
●승강기.소화전.화재탐지및 감지기,
스프링클러 등 설비
?
토지? 대지권? 1190㎡ 중 ?16.99㎡??? 120,000,000원?
현황
위치?
●여의도 순복음교회 남서측 근거리(약500m지점)위치
●주변 오피스텔,금융,증권,방송국 및 여의도공원이 혼재함.
●서측 인근으로 국회의사당ㅇ 소재하며, 북측 인근으로는 한강시민공원이 존재하며,
주위환경은 대체로 양호한 편임.
●본건까지 차량출입이 용이하며,본건까지 전철역 및 버스정류장이 대체로 근거리에 위치하고 있어
대중교통사정은 편리함.
●인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.
●남동측으로 은행길 서측으로 제물포길 왕복 3차선,5차선의 아스팔트포장도로와 가가접함.

?◆임차인 형황(말소기준권리:2009.02.20/배당요구종기일:2011.12.09)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
홍** 점포전부
(부산갈비)
사업자등록:2006.07.01
확정일:2011.10.05
배당요구일:2011.10.27
보60,000,000원
월800,000원
환산14,000만원?
있음? 배당순위
있음
현황서상 차:88만원
사:2006.07.05
확:2006.07.05?
임차인분석 ☞본건물 포함하여 지하 107,108,109호와 함께 약 800평을 ‘부산갈비’라는 상호로 식당을 경영하고 있음.
☞임차인 홍**(부산갈비):전입일자가 선순위근저당보다 앞선 대항력있는 임차인임.
▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

 

◆등기부현황(채권액합계:225,666,720원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 1991.03.14 소유권이전(매매) 김*익 ? ? ?
2? 2009.02.20 근저당 국민은행
195,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2011.10.06 임의경매 국민은행? 청구금액:
184,537,553원
?2011타경22020 ?소멸?
4 2011.10.17 압류? 양천세무서 ? ? 소멸?
5 2011.11.07 압류 국민은행? ? ? 소멸?

분석☞

대항력분석:임차인 홍**는 ?말소기준등기(2009.02.20)보다 선순위 대항요건을 갖춘 것으로 6000만원에 대하여 대항력이 있다.

②그리고 확정일자( 2011.10.05)에 따른 순위배당도 ?국민은행(2009.02.20)다음으로 배당을 받을 수 있는데 ?현실적으로는 배당금이 거의 없을 것이다.
최우선변제권 분석:환산보증금이 1억원을 상회하는 금액이므로 소액임차인으로 최우선변제권은 없다
④따라서 홍**의 보증금 6000만원을 인수하여야 한다.
낙찰자 입장에서는 월세가 88만원이 사실이라면 5% 수익을 얻기 위해서는 2억원 정도에 낙찰 받으면 된다.

실무분석

1.대항력분석: O (보증금6000만원)
2.배당순위
?(1)최우선변제권행사가능한가 분석 – [소액보증금인가?/경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것/배당요구종기까지 배당요구 할 것]=> 소액보증금이 아님(X)
(2)우선변제권행사 가능? : O

①적용보증금: O
②확정일자 : ?O
③배당요구의 종기까지 배당요구: O
(3)배당순위
1순위:국민은행근저당(2009.02.20)
2순위:임차인 확정일자2011.10.05

(4)낙찰자는 6000만원 인수

(5)입찰가= 60,000,000 + {(800,000 x 12=9,600,000)/5%=192,000,000}
=252,000,000 > 여기서 실제비용(등기비용,취득세,명도비용 등) 차감하면 실수익율은 3%정도

 

(6)권리금(대항력 O?→ 기회 O , 대항력 X?→ 기회 X)
? – 1년뒤 특약으로 원상복구 할것으로 계약하고 , 1년 뒤에 내보낸다.

 

 

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