상가임차인의 유형
사례40 대향력 O ? 순위배당O (현실적으로 배당 다 받아)
(낙찰가 3억200만원)
◆임차인 형황(말소기준권리:2007.12.10/배당요구종기일:2010.04.29)
임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
허**? | 점포전부 (칠성인테리어) |
사업자등록:2000.07.08 확정일:2009.11.13 배당요구일:2010.04.16 |
보5,000,000원 월700,000원 환산7,500만원? |
있음? | 배당순위있음 | 현황조사서상 사:2002.09.13 |
임차인분석 | ☞한신아파트내 거목상가임.(칠성인테리어)/☞임차인 하**에 의하면 처음 계약시는 보증금 500만원에 월세 20만원이었으나, ?2002.3.13. 월15만원으로 약정했고, 2009.12.11. 재계약시 보증금은 변동 없고, 월70만원으로 인상하였다고 함. ▶?매수인에게 대항력 있는 임차인이 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
◆등기부현황(채권액합계:1,909,253,003원)
No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
1 | 1990.10.18 | 소유권이전(매매) | 박희* | ? | ? | |
2? | 2007.12.10 | 근저당 | 우리은행(신설동지점) | 223,200,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
분석☞
①임차인 허**의 사업자등록신청일(2000.7.8)이 말소기준등기인 2007.12.10의 근저당등기보다 선순위이므로 대항력이 있지만 확정일자를 받아놓고 배당요구를 하고 있으므로 순위배당을 받을 수 있다.
다만, 임차인 허**의 배당에서 순위는 우리은행보다 후순위이므로 보증금500만원을 전부 배당을 받게 된다.?
따라서 상가임대차보호법에 의한 대항력을 주장할 필요가 없다
사례41. 대항력 O ?순위배당 X
2012타경15095 ?●서울동부지방법원 본점 ●매각기일:2013.02.04(月)(100:00) ●경매 1계(전화 02-52204-2405)
소재지? | 서울특별시 송파구 잠실동328, 근린생활시설 1층 104호?도로명주소 검색??????? | ||||||
?물건종별 | 근린상가 | 감정가? | 120,000,000원? | ? ?기일입찰 ????[입찰진행내용] | |||
토지면적 | 11.856㎡ (3.587평)? |
최저가? | (100%) 120,000,000원? |
||||
?건물면적? | 28.05㎡ (8.485평)? |
보증금? | (10%) 12,000,000원? |
||||
매각물건?? | 토지.건물 일괄매각? |
소유자?? | 박*수 | 구분? | 입찰기일? | 최저매각가격? | 결과? |
?1차 | 2013-02-04 | 120,000,000원? | ? | ||||
사건접수 | 2012-09-31? | 채무자? | 회생회사(주) 나성티엔스의 관리인 파견 |
낙찰:150,778,000원(125.64%) | |||
(입찰6명, 낙찰:최상*) ??? | |||||||
사건명 ? | 암의경매? | 채권자?? | 우리은행 ? | 매각결정기일:2013.02.11 | |||
◆임차인 형황(말소기준권리:2008.06.13/배당요구종기일:2012.11.19)
임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
김진* | 점포104호 (바른손문구) |
사업자등록:2002.03.20 확정일:없음 배당요구일:2012.11.15 |
보14,000,000원 월750,000원 환산8,900만원? |
있음? | 전액낙찰자 인수 |
문구점 |
임차인 분석 |
☞김진*(바른손문구):계약서는 2003.8.14자로 작성된 것과 2008.1.1자로 작성된 것이 있으나 확정일자는 존재하지아니함. ☞대항력 있는 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수함. |
◆등기부현황(채권액합계:1,058,710,000원)
No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
1 | 2003.06.13 | 소유권이전(매매) | 박*수 | ? | ? | |
2 | 2003.06.13 | 근저당 | 우리은행 (잠실남지점) |
261,600,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
3 | 2008.08.29? | 근저당? | 우리은행 | 444,000,000원? | ? | 소멸? |
4 | 2010.03.08 | 근저당? | 우리은행 | 180,000,000원? | 소멸? | |
5 | 2012.07.12 | 가압류 | (주)센추리 | 22,260,000원 | 소멸 | |
6 | 2012.0723 | 가압류 | 신용보증기금 | 68,850,000원 | 소멸 | |
7 | 2012.09.03 | 임의경매? | 우리은행 | 청구금액: 471,503,959원? |
?2012타경15095 | 소멸? |
8 | 2012.11.08 | 가압류 | 서울보증보험(주) | 82,000,000원 | 소멸 |
분석☞
①확정일자 받지 않은 상가 임차인 김진*의 보증금 1500만원을 전액 인수하여야 한다.그금액은 크지 않지만 수익률에는 조금 영향이 있다고 볼수 있다
②월세를 더조사해 보아야 하겠지만 기록에 나온 것으로만 판단하여 연 900만원의 월세 수입이므로 5%의 수익이 나오기 위해서는 1억8천만의 가격정도가 적정입찰가격이다.
③인수할 보증금 1400만원을 감안하면 5%를 조금 넘는 수익률은 보인다.
사례42. ?대항력 O ?순위배당 O (현실적으로 배당 못 받아)
2011타경14745 ?●서울서부지방법원 본점 ●매각기일:2012.09.13(木)(100:00) ●경매 5계(전화 02-3271-1325)
소재지? | ???서울특별시 은평구 불광동 311-13,메트로타워 1층 1001호?도로명주소 검색???? | ||||||
물건종별?? | ?근린상가? | 감정가??? | 350,000,000원?? | 입찰기일 [입찰진행내용]350,000,000원? | |||
구분? | 입찰기일?? | 최저매각가격? | 결과? | ||||
대지권?? | 6.61?㎡ (2평)? |
최저가?? | ? (41%) 143,360,000원 |
?1차 | 2012-04-26? | 350,000,000원 | 유찰? |
2차? | 2012-05-31? | 280,000,000원? | ?유찰 | ||||
건물면적?? | ? ?25.65㎡ (7.759평) |
보증금?? | ? ?(10%) 12,340,000원 |
3차? | 2012-07-05? | 224,000,000원? | 유찰? |
4차? | 2012-08-09? | 179,200,000원? | 유찰? | ||||
5차? | 2012-09-13? | 143,360,000원? | ? | ||||
매각물건?? | 토지.건물 일괄매각? |
소유자?? | 김미* ? | ? ? 낙찰:150,100,000(42.89%) | |||
(입찰1명,낙찰:종로구 이종*) ? ? | |||||||
사건접수? | 2011-09-07 ? | 채무자? | 김미* ? | 매각결정기일:2012.09.20 – 매각허가결정? | |||
대금지급기한:2012.10.29? | |||||||
사건명? | 임의경매 ? | 채권자? | 국민은행 ? | 대금납부 2012.10.29/배당기일:2012.11.29? | |||
배당종결:2012.11.29? |
◆매각물건현황(감정원:가화감정평가/가격시점:2011.09.06/보존등기일:2001.07.19)
목록? | 구분? | 사용승인? | 면적? | 이용상태? | 감정가격? | 기타? |
건물? | 24층중 1층? |
01.05.21? | 25.65㎡ (7.76평)? |
상가? | 262,500,000원? | ●중앙난방싯난방 ●에스컬레이터 |
토지? | 대지권? | 3136㎡ 중 ?6.61㎡??? | 87,500,000원? | ? | ||
현황 위치? |
●”연신내역”동측 인근에 위치하며 주변은 빌라,업무용빌딩,판매시설,시장,근린생활시설 등이 혼재, 제반입지여건은 보통임. ●본건까지 차량진입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3.6호선”연신내역”이 소재하여 대중교통사항은 보통임. ●부정형 평지로서 상업기타 건부지로 이용중임. ●본건 서측으로 통일로와 접하며, 동측으로 노폭 약6m의 아스팔트 포장도로와 접함. |
?◆임차인 형황(말소기준권리:2010.10.29/배당요구종기일:2011.11.18)
임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
최미* | 점포전부 (메트로약국) |
사업자등록:2010.10.06 확정일:2011.01.13 배당요구일:2011.10.11 |
보15,000,000원 월880,000원 환산10,300만원? |
있음? | 배당순위 있음 |
|
임차인분석 | ☞임차인 최미*(메트로약국):이 본건 목적물 1층 1001호 전부를 점유함./ 임차인 진술과 등록사항 등의 현황서를 참조 하여 조사함 ☞등록사항 등의 현황서상 사업자등록일이 2011.01.13으로 되어 있으나 사업자등록일은 2010.10.06.이라고 임차인이 진술하고,사업자등록증에도 2010.10.06으로 되어 있음 ▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. cf.상기 월세(880,000원은 부가세포함임으로) ?입찰시 입찰가격 산정시는 15,000,000 +(800,000 x 100)으로 함 |
◆등기부현황(채권액합계:692,000,000원)
No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
1? | 2010.10.18 | 소유권이전(매매) | 김미** | ? | 거래가액:310,000,000원? | ? |
2? | 2010.10.29 | 근저당 | 국민은행 (전곡지점) |
182,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
3 | 2010.11.05 | 근저당 | 박연* | 50,000,000원? | ? | 소멸? |
4 | 2010.11.18 | 가압류 | 박진* | 300,000,000원? | ? | 소멸?? |
5 | 2010.11.24 | 가압류 | 호** | 160,000,000원? | ? | ?소멸? |
6 | 2011.02.18 | 압류 | 서울특별시 은평구 |
? | ? | 소멸?? |
7 | 2011.08.16 | 압류 | 서울특별시 은평구 |
? | ? | ?소멸? |
8 | 2011.09.08 | 임의경매 | 국민은행? | 청구금액: 220,000,000원 |
?2011타경14745 | ?소멸? |
9 | 2012.02.06 | 압류? | 의정부세무서 | ? | ? | 소멸? |
10 | 2012.02.07 | 압류 | 의정부시? | ? | ? | 소멸? |
분석☞
①대항력분석:약국 인차인 최미*는 사업자등록을 2010.10.6에 하였으므로 말소기준등기인 국민은행 근저당보다 선순위 임차인으로서 경매 낙찰자에게 대항력(보증금15,000,000원)을 주장할 수 있다
②그리고 확정일자를 2011.1.13에 받았으므로 순위배당을 받을 수 있는데 현실적으로 받기 힘들다
③최우선변제권 분석:환산보증금이 1억원을 상회하는 금액이므로 소액임차인으로 최우선변제권은 없다
④낙찰자는 매수인의 임차보증금 1500만원을 인수하여야 한다.
실무분석
1.대항력분석: O (보증금1500만원)
2.배당순위
?(1)최우선변제권행사가능한가 분석 – [소액보증금인가?/경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것/배당요구종기까지 배당요구 할 것]=> 소액보증금이 아님(X)
(2)우선변제권행사 가능? : O
①적용보증금: O
②확정일자 : ?O
③배당요구의 종기까지 배당요구: O
(3)배당순위
1순위:국민은행근저당(2010.10.29)
2순위:임차인 확정일자2011.01.13
(4)낙찰자는 1500만원 인수
(5)입찰가= 15,000,000 +{ (800,000 x 12=9,600,000)/5%(년5% 수익내려면)=192,000,000}=207,000,000정도에 낙찰 받아야함?
사례43. ?대항력 O ?순위배당 O?(현실적으로 배당 못 받아)
2011타경22020 ?●서울남부지방법원 본점 ●매각기일:2012.05.14(月)(100:00) ?●경매 4계(전화 02-2192-1334)
소재지? | ???서울특별시 영등포구 영의도동 ?13-20,프린스텔 지하층 6호?도로명주소 검색???? | ||||||
물건종별?? | ?근린상가? | 감정가??? | 300,000,000원?? | 입찰기일 ? ? ? ? ? ?[입찰진행내용]? | |||
구분? | 입찰기일?? | 최저매각가격? | 결과? | ||||
대지권?? | 16.99㎡ (5.139평)? |
최저가?? | ? (64%) 192,000,000원 |
?1차 | 2012-03-05? | 300,000,000원 | 유찰 |
2차? | 2012-04-09? | 240,000,000원 | ?유찰 | ||||
건물면적?? | ? ?49.66㎡ (15.022평) |
보증금?? | ? ?(10%) 19,200,000원 |
3차? | 2012-05-14? | 192,000,000원 | ? |
? | |||||||
매각물건?? | 토지.건물 일괄매각? |
소유자?? | 김*익 ? | ? ? 낙찰:195,100,000(65.03%) | |||
(입찰1명,낙찰:김상*) ? ? | |||||||
사건접수? | 2011-10-04 ? | 채무자? | 김*익 ? | 매각결정기일:2012.07.21 – 매각허가결정? | |||
대금지급기한:2012.06.29? | |||||||
사건명? | 임의경매 ? | 채권자? | 국민은행 ? | 대금납부 2012.06.29/배당기일:2012.08.09? | |||
◆매각물건현황(감정원:신평감정평가/가격시점:2011.10.09)
목록? | 구분? | 사용승인? | 면적? | 이용상태? | 감정가격? | 기타? |
건물? | 10층 중 지하? |
91.01.25? | 49.66㎡ (15.02평)? |
부산갈비& 바베큐의 일부 |
180,000,000원? | ●도시가스 ●승강기.소화전.화재탐지및 감지기, 스프링클러 등 설비? |
토지? | 대지권? | 1190㎡ 중 ?16.99㎡??? | 120,000,000원? | |||
현황 위치? |
●여의도 순복음교회 남서측 근거리(약500m지점)위치 ●주변 오피스텔,금융,증권,방송국 및 여의도공원이 혼재함. ●서측 인근으로 국회의사당ㅇ 소재하며, 북측 인근으로는 한강시민공원이 존재하며, 주위환경은 대체로 양호한 편임. ●본건까지 차량출입이 용이하며,본건까지 전철역 및 버스정류장이 대체로 근거리에 위치하고 있어 대중교통사정은 편리함. ●인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임. ●남동측으로 은행길 서측으로 제물포길 왕복 3차선,5차선의 아스팔트포장도로와 가가접함. |
?◆임차인 형황(말소기준권리:2009.02.20/배당요구종기일:2011.12.09)
임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
홍** | 점포전부 (부산갈비) |
사업자등록:2006.07.01 확정일:2011.10.05 배당요구일:2011.10.27 |
보60,000,000원 월800,000원 환산14,000만원? |
있음? | 배당순위 있음 |
현황서상 차:88만원 사:2006.07.05 확:2006.07.05? |
임차인분석 | ☞본건물 포함하여 지하 107,108,109호와 함께 약 800평을 ‘부산갈비’라는 상호로 식당을 경영하고 있음. ☞임차인 홍**(부산갈비):전입일자가 선순위근저당보다 앞선 대항력있는 임차인임. ▷매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
◆등기부현황(채권액합계:225,666,720원)
No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
1? | 1991.03.14 | 소유권이전(매매) | 김*익 | ? | ? | ? |
2? | 2009.02.20 | 근저당 | 국민은행 |
195,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
3 | 2011.10.06 | 임의경매 | 국민은행? | 청구금액: 184,537,553원 |
?2011타경22020 | ?소멸? |
4 | 2011.10.17 | 압류? | 양천세무서 | ? | ? | 소멸? |
5 | 2011.11.07 | 압류 | 국민은행? | ? | ? | 소멸? |
분석☞
①대항력분석:임차인 홍**는 ?말소기준등기(2009.02.20)보다 선순위 대항요건을 갖춘 것으로 6000만원에 대하여 대항력이 있다.
②그리고 확정일자( 2011.10.05)에 따른 순위배당도 ?국민은행(2009.02.20)다음으로 배당을 받을 수 있는데 ?현실적으로는 배당금이 거의 없을 것이다.
③최우선변제권 분석:환산보증금이 1억원을 상회하는 금액이므로 소액임차인으로 최우선변제권은 없다
④따라서 홍**의 보증금 6000만원을 인수하여야 한다.
낙찰자 입장에서는 월세가 88만원이 사실이라면 5% 수익을 얻기 위해서는 2억원 정도에 낙찰 받으면 된다.
실무분석
1.대항력분석: O (보증금6000만원)
2.배당순위
?(1)최우선변제권행사가능한가 분석 – [소액보증금인가?/경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것/배당요구종기까지 배당요구 할 것]=> 소액보증금이 아님(X)
(2)우선변제권행사 가능? : O
①적용보증금: O
②확정일자 : ?O
③배당요구의 종기까지 배당요구: O
(3)배당순위
1순위:국민은행근저당(2009.02.20)
2순위:임차인 확정일자2011.10.05
(4)낙찰자는 6000만원 인수
(5)입찰가= 60,000,000 + {(800,000 x 12=9,600,000)/5%=192,000,000}
=252,000,000 > 여기서 실제비용(등기비용,취득세,명도비용 등) 차감하면 실수익율은 3%정도
(6)권리금(대항력 O?→ 기회 O , 대항력 X?→ 기회 X)
? – 1년뒤 특약으로 원상복구 할것으로 계약하고 , 1년 뒤에 내보낸다.