상가임차인의 유형

분석☞

①임차인 허**의 사업자등록신청일(2000.7.8)이 말소기준등기인 2007.12.10의 근저당등기보다 선순위이므로 대항력이 있지만 확정일자를 받아놓고 배당요구를 하고 있으므로 순위배당을 받을 수 있다.

분석☞

①확정일자 받지 않은 상가 임차인 김진*의 보증금 1500만원을 전액 인수하여야 한다.그금액은 크지 않지만 수익률에는 조금 영향이 있다고 볼수 있다
②월세를 더조사해 보아야 하겠지만 기록에 나온 것으로만 판단하여 연 900만원의 월세 수입이므로 5%의 수익이 나오기 위해서는 1억8천만의 가격정도가 적정입찰가격이다.
③인수할 보증금 1400만원을 감안하면 5%를 조금 넘는 수익률은 보인다.

실무분석

1.대항력분석: O (보증금1500만원)
2.배당순위
?(1)최우선변제권행사가능한가 분석 – [소액보증금인가?/경매기입 등기 전 대항요건(인도 + 사업자등록의 신청) 갖출 것/배당요구종기까지 배당요구 할 것]=> 소액보증금이 아님(X)
(2)우선변제권행사 가능? : O

①적용보증금: O
②확정일자 : ?O
③배당요구의 종기까지 배당요구: O
(3)배당순위
1순위:국민은행근저당(2010.10.29)
2순위:임차인 확정일자2011.01.13

(4)낙찰자는 1500만원 인수

(5)입찰가= 15,000,000 +{ (800,000 x 12=9,600,000)/5%(년5% 수익내려면)=192,000,000}=207,000,000정도에 낙찰 받아야함?

분석☞

①대항력분석:임차인 홍**는 ?말소기준등기(2009.02.20)보다 선순위 대항요건을 갖춘 것으로 6000만원에 대하여 대항력이 있다.

②그리고 확정일자( 2011.10.05)에 따른 순위배당도 ?국민은행(2009.02.20)다음으로 배당을 받을 수 있는데 ?현실적으로는 배당금이 거의 없을 것이다.
③최우선변제권 분석:환산보증금이 1억원을 상회하는 금액이므로 소액임차인으로 최우선변제권은 없다
④따라서 홍**의 보증금 6000만원을 인수하여야 한다.
낙찰자 입장에서는 월세가 88만원이 사실이라면 5% 수익을 얻기 위해서는 2억원 정도에 낙찰 받으면 된다.