상가임대차 적용범위

               

1 . 사업자등록대상이 되는 영업용 상가건물임대차

(1)사업자등록 대상이 되는 영업용 상가건물


상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 사업자등록 대상이 되는 영업용 상가건물(부가가치세법, 소득세법, 법인세법외 규정에 의해 사업자등록 대상이 되는 상가건물)의 임대차에 적용한다. 임차한 건물의 전체가 영업용으로 사용되는 경우는 물론 주된부분을 영업용으로 사용하는 경우도 적용된다.그러나 종중이나 동창회 사무실,교회,사찰 ,자선단체, 향우회 등 친목단체가 임차한 사무실, 상품의보관,제조,가공 등만 이루어지는 공장,창고,옥외주차장 등은 사업자등록을 할 수 없거나 영업용 건물의 임대차로 볼 수 없어 상가임대차보호법이 적용되지 않는다.

사례1. 교회

참고사항?●감정평가서-214호를 통합하여 성천교회로 이용중인것으로 탐문조사됨

●임차인 현황(말소기준권리:2006.07.31/배당요구종기일:2011.11.21)

임차인 ?점유부분 전입/확정/배당? 보증금/차임? 데항력? 배당
예상금액?
기타?
대한예수교
장로회
성천교회?
점포? 사업자등록:미상
확전일:미상
배당요구일:없음?
미상? ? 배당금
없음?
교회?

 

분석☞

상가임대차보호법에의해 보호 받으려면 사업자등록대상이 되는 영업용건물 임대차에 해당하여야 한다. 교회는 사업자등록대상이 아니므로 상가건물보호법의 적용을 받지 않는다.

(2)실질적 판단

①상가건물임대보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표 시가 아닌 ?건물의 현황· 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다. 따라서 단순히 상품의 보관 · 제조 · 가공 등 사실행위만 이루어지는 ?공장 · 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.?( 대법원 2011 . 7. 28. 선고 2009다40967 판결 )?

 

②그리고 근린상가에 해당하여도 전입신고가 되어 있는 경우가 있고,주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있음에 유의하여야 한다.?

사례2. 주거용을 겸하는 경우

2012타경 14944 ??●서울북부지방법원 본원 ?●매각기일:2013.04.22(月)(100:00) ?●경매 4계(전화02-910-3676)

?소재지 서울특별시 강북구 수유동 685-13,대양주택 에이동 1층 101호 도로명주소검색????
물건종별? 근린상가? 감정가 64,4004,000원 오늘조회:3 ?2주누적:129 ?2주평균:9 ?조회동향??
참고사항 ●공부상 용도는 근린생활시설이며 현황 일부를 주거용(방겸 주방)으로 이용함.
– 주거용으로 이용중인 일부를 제외한 나머지 부분(제시외부분포함)은 공부상용도인
근린생활시설로 추정되나 현황 몇몇 물건들(계란박스 등)만 적치되어 있는 상태로
?이용사항이 다소 불명확하니 경매참여시 재확인 바람 ??

?●임차인 현황(말소기준권리:2012.03.12/배당요구종기일:2012.09.06)

임차인 ?점유부분 전입/확정/배당? 보증금/차임? 데항력? 배당
예상금액?
기타?
이양*? 주거용
101호?
전입일:2008.10.10
확전일:미상
배당요구일:없음?
미상? ? 배당금
없음?
기타참고 ☞현황조사에 의하면 현장 방문하였으나, 페문부재로 인하여 주민등록표에 의하여 작성함. – 등록사항 미발견
임차인 이양*는 채무자 이덕*와 부자관계임.(가족관계등록부 참조)

 

분석☞

공부상 근린상가로 되어 있지만 실제는 주거용으로 사용하고 있으므로 구체적인 사항에 따라서 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있는지 검토 하여야 한다. 주민등록 전입 신고한 기록이 있으므로 주택임대차보호법에 따른 보호 가능성이 있다. 그러나 사업자 등록을 한 내용이 없고?전입일이 기록에 나오는 것으로 봤을 때 상가임대차보호법의 적용은 없다.

 

사례03 근린상가의 전입세대열람

사건번호:2014타경 10683 부동산임의경매
조사일시:2014년07월10일15시50분, ? 2014년 07월18일15시55분

부동산 임대차 정보

번호 소재지? 임대차관계?
1? 서울특별시 은평구 진흥로 1길 20-7,1층 101호(역촌동,샤론래미안) ? 1명?

사진정보:전경도 4건

♣부동산의 현황 및 점유관계조사서
1.부동상의 점유관계

소재지? 서울특별시 은평구 진흥로 1길 20-7,1층 101호(역촌동,샤론래미안) ?
점유관계? 임차인(별지)점유?
기티? 이사건 건물은 동아백점 수학교실 공부방으로 이용중이며 임차인 고**의 진술에 의하면
공부방 옆에 화장실 및 잠자는 방이 있으며 살림은 하지 않는다 함.임차인 주민등록이
발급되므로 임차인으로 등재하여 등록사항의 현황서는 발급되지 않음. ?

♣임대차관계조사서
1.임차 목적물의 용도 및 임대차계약 등의 내용

소재지:서울특별시 은평구 진흥로 1길 20-7,1층 101호(역촌동,샤론래미안) ?????
1???? 점유인? 고**? 당사자구분? 임차인?
점유부분? 101호전부? 용도? 주거?
점유기간? 미상???
보증(전세)금? 15,000,000? 차임? 300,000?
전입일자 2009.03.10 확정일자 미상

 

분석☞

근린상가의 경우에 사업자등록사항도 조사해야하지만 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법의 보호를 받기 때문에 주민등록세대열람을 할 필요가 있다

 

(3)법인

법인도 사업자등록을 할 수 이으므로 상가임대차보호를 받을 수 있다.

사례4.

매각물건 명세서

사건? 2013타경5783
부동산임의경매?
매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관)? 송필양?
작성일자? 2014.03.31? 최선순위 설정일자? 209.09.16 근저당권???
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시
목록 참조?
배당요구종기? 2013.06.03 ??

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그일자,전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유자의
성명?
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대차
기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자등록
신청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자)?
주식회사
무디인터
내셔널?
미상? 현황조사? 주거
임차인?
미상? 미상? 미상? 2005.11.15? 미상? ?
<비고>
주식회사 무디인터내셔널:현황조사 결과 제출된”등록사항 등의 현황서”(용산세무서 발급)에 따르면,
사업자등록신청일인 2005.11.15.에 보증금 3천만원(임대차기간2005.6.30~2007.6.30)으로 기재되어 있고,2009,06.16에 보증금 5백만원(임대차기간2009.5.16~2010.12.25)이 추가로 기재되어 있음(구체적 보증금 액수는 확인이 필요함) ?

 

분석☞

주식회사 무디인터내셔널은 용산ㅅ무서에서 발급한 등로가항등의 현황서에 따르면 2005.11/15에 보증금 3000만원의 임대차계약내용이 기재되어 발급된 것을 보았을때 적법한 사업자등록으로 판단되며 상가건물임대차보호법의 보호를 받는다

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