사업자등록 및 전입일
임차건물의 일부는 주거용으로, 일부는 상가로 사용하면서 사업자등록과 주민등록이 모두 되어 있는경우 주택임대차인가 아니면 상가건물임대차인가가 ?문제다. 어느 법률의 적용을 받는 것인지는 건물의 객관적 용도,실제이용관계,주변의 상황 등 구체적인 사안에 따라 판단해야 한다.
사례32 근린주택
2008타경9268 ?●서울중앙지방법원 본점 ?●매각기일:20018.10.16(木)(100:00) ?●경매 2계(전화 02-530-1814)
| 소재지? | 서울특별시 서초구 방배동 983-16 외 1필지 도로명주소 검색??????? | ||||||
| ?물건종별 | 근린주택? | 감정가? | 2,526,922,920원? | 오늘조회:1 2주누적:4 2주평균:0 ???? | |||
| 토지면적?? | 322.7㎡ (97.617평)?? |
최저가?? | (80%) 2,021,538,000원?? |
구분? | 입찰기일? | 최저매각가격? | 결과? |
| ? | 2009-07-15 | 2,526,922,920원? | 변경? | ||||
| 건물면적?? | 778.24㎡ (235.418평)?? |
보증금?? | (10%) 202160,000원?? |
1차? | 2009-09-11? | 2,526,922,920원? | 유찰? |
| 2차? | 2009-10-16? | 2,021538,000원? | ? | ||||
| 매각물건?? | 토지.건물 일괄매각?? |
소유자?? | 박성*?? | 낙찰:2,031,538,000원(80.39%)???? | |||
| (입찰1명,낙찰:서울지방법원 법무사회)??? | |||||||
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◆임차인현황(말소기준권리:2007.07.31 /배당요구종기일:2008.06.23)?
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 김영*? | 점포1층 (음식점) |
사업자등록:2007.07.16 확정일:2008.06.17 배당요구일:2008.06.12 |
보20,000,000원 월1,430,000원 환산16,300만원? |
있음? | 순위배당가능 | 현황조사서상 차:130만원 |
| 박성* | 주거용 201호 |
전입일:2001.04.02 확정일:미상 배당요구일:2008.04.21 |
보16,000,000원 월400,000원 |
있음 | 소액임차인 | 현황조사서상 보:1,000만 차:90만원 |
분석☞
1층 점포의 임차인 김영*은 환산보증금 1억 6300만원이므로 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는다. 이때 김영*은 확정일자를 ?받은 2008.6.17 받고 배당요구를 하기 때문에 확정일자를 받은 2008.6.17일을 기준으로 순위배당을 받을 수 있다. 만약 임차인이 보증금을 전액 받지 못하다면 대항력을 주장할 수 있다.
반면에 2층 201호의 임차인 박 성*은 주거용으로 사용하고 있고 전입일이 2001.0422의 다음 날 0시에 대항력이 발생한다. 그런데 보증금이 1500만원이고 월세가 40만원이지만 주택임대차는 월세를 환산하지 않으므로 1500만원이 보증금으로서 소액보증금에 해당하여 최우선변제권을 행사할 수 있어 보증금 중 1500만원을 최우선변제 받을 수 있다. 만약 박성*의 보증금이 현황조사서에 의하면 1000만원이라면 1000만원을 최우선변제 받을 수 있다
