분양받은자와 임대차계약을 체결한 경우

               

(1)대항력 취득시점

아파트의 경우에 수분양자가 분양잔금을 치르고? 수분양자 명의로? 소유권보존등기 또는 이전등기를 하기 전에 전세를 놓는 경우가 있다.? 이럴 경우에 준공된 아파트에 전세 세입자로 임대차계약을 체결한 임차인은 수분양자 명의로 보존등기가 된날 대항력을 취득한다는? 것이 판례의 입장이다.

(2) 분양계약이 해제된 경우

①아파트 수분양자가? 분양자로부터 열쇠를 교부 받아 임차인을 입주하게 하고? 임차인이 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 후,? 다른 사건으로? 분양계약이 해제되어? 임대인인 수분양자가? 주택의 소유권을? 취득하지 못한 경우라도, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.

②매매계약 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 「주택임대 차보호법상의? 대항요건을 갖춘 임차인은? 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게? 대항할 수 있다.

 

?A건설사

?준? ? ?공

A의APT에
전입신고
?B:수분양자

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전세임대차
(B와C)


?C:수분양자

해설: ①C의 대항력 취득시점은? B의 이전등기한날이고, C는 대항요건을 갖추고 대항력이 생긴다.
②B는 통상 이전등기 되는 날 근저당이 생긴다.
③C의 대항력이 있으면? B는 근저당을 많이 설정 못하여 대출을 많이 받을 수 없다.

사례19 분양받은자와 임대차계약을 체결한 경우

2009타경 31861?????●서울남부지방법원??●매각기일:2010.07.20(火)(10:00)??●경매1계(전화:02-2192-1331)
소재지? 서울특별시 영등포구 당산동3가 563,당ㅅㄴ동2차 어울림 제 102동 제 401호 도로명주소? ??
물건종별? 아파트? 감정가? 470,000,000원? 오늘조회:1 누적:2? 2주평균:0 조회동향?
임차인현황(말소기준권리 : 2009.12.29 / 배당요구종기일 : 2010.03.24)
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
서*형? 주거용
미상
전입일:2009.11.16
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음? ?
기타사항 ☞방문시 페문부재하여 문앞에 경매현황조사 및 배당요구신청 안내문을 부착해 두었으나 연락이 없음.

 

?●등기부현황(채권액합계 : 379,600,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2009.12.29 소유권보존 정**? ? ?
2 2009.12.29 근저당? 인천수협
(가좌서지점)
379,600,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2010.01.07 강제경매 장** 청구금액:
310,000,000원
2009타경31861? 소멸?
4 2010.04.13 압류 서울특별시
영등포구
세무과 5358 소멸?
주의사항 ☞서*형은? 전입일상 대항력이 았으므로, 보증금이 있는 임차인일 경우 인수 여지 있어 주의요망.

 

분석☞
임차인 서*형의 전입일이 등기부상의 보존등기 연월일보다 빠르다. 분양받은 정**씨가 보존등기 되기 전에 전세를 놓은 것이다.??이런 경우에는
①2009.12.29에 임차인 서*형씨는 대항력을 취득한다. (2009.12.30일 0시에 대항력을 취득하는 것이 아니다)

②따라서 근저당권자인 금융기관에서 아파트를 분양하면서 중도금 잔금 대출을 해 주게 되는데 수분양자와 아파트가 준공되어서 전세를 놓는 경우에 일반적으로 미리 전입신고된 임차인의 주민등록을 다른 곳으로 전출하도록 특약하는 경우가 많다??

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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