봄이사철 알아야할 주택임대차보호법상 대항력이란?

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다. 오늘저녁바람은 남쪽은 봄꽃이 피는데 북쪽은 아직 차갑네요.그러나 봄철 이사철에 에제는 임대차 계약기간동안 임차주택에 만기시까지 안전하게 법적으로  살 권리는 보장 가능한 주택임대차보호법 조건을 알아보았고요.  오늘은 주택임차인이 제일 궁금한 임차보증금은 만기시 안전하게 받을 수 있는 법적지위인 주택임대차보호법의 대항력을 공유하고자합니다. 

대항력있는 임차인은 임차주택의 양수인에게 임대차효력을 주장할 수 있고,임차보증금반환청구를 할 수 있다는 의미입니다

1.주택임대차보호법(이하  주임법이라함)의 대항력을 갖추려면 어떤 조건을 갖추어야 할까요?

 

(1)대항력의 요건(주택의 인도+주민등록)

주택임차권 등기하지 않더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때(=전입신고를 한때)에는 그다음 날(익일오전 0시)부터 임대차당시 임대인외 제3자에게 대하여 대항할 수 있다.

(참조)그래서 저당권 설정등기와 주택임대차인의 입주+전입신고,확정일자가 같은 날(2017년 3월10일) 이루어지면, 저당권2017년 3월 7일부터 효력/발생이고,주택임대차 대항력 2017년 3월 11일 0시부터 효력발생함으로가 저당권자가 우선한다.

 임대차시 저당권 설정되어 있으면 나의 임대보증금이 후순위임으로 권저당 설정금액+임차보증금의 합계가  해당 주택 시세의 (아파트는  70%이상.빌라단독은 60%이상인경우는 위험하오니 임차보증금을 대폭줄이고 월세를 높게하든지 설정된 권저당권 말소 후 임대차계약을 하는것이 좋을 듯합니다

 

(2)임대차계약의 성립

 1)임대차계약이 유효하게 성립되어야 대항력이 인정된다.

 2)기존의 채권(받을돈 등)을 임차보증금으로 하기로 한 경우:원칙은 임차인이 대항력을 가진다.

  =>그러나 통정허위표시(가장임대차)는 대항력을 갖춘것처럼 외관을 만들었을 뿐 주택을 주거용으로 사용.수익할 목적을 갖지 아니한 임대차계약(대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것 등)은 무효임으로 대항력이 인정되지 않는다. 

 3)임대인의 동의를 받아 임차권이 양도.전대된 경우에는 양수인인이나 전차인이 대항요건(주택인도+주민등록)을 구비하면 대항력이 인정된다.

판례) 전대와 임차인 대항력: 주택임차인이 직접점유하여 거주하지 않고, 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지아니하고,임대인의  승락을 받아 임차주택을 전대하고,  그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 임차인은 그때로부터(익일부터)3자에 대하여 대항력을 취득한다

 

(3)대항력 취득시기 

 1)주택소유자인 ‘갑’이  주택을  ‘을’에게 집을 매매하고, 매도된 그 주택에 임대차계약하고 임차인(갑)이 된경우는  ‘을’ 명의의 소유권등기 익일부터로부터 

 2)주택소유주자 ‘갑’,임차인 ‘을’인 주택이 경매로 주택소유자가  ‘갑’에서  경매 낙찰인 ‘병’이 낙찰대금을 납부하여 소유권 을 취득하는 즉시 

 3)’갑'(전차인)이 ‘병’회사 소유 임대아파트의 임차인인 ‘을’로부터 임차받고 전입신고 마치고 거주하던중(=전차) ,  ‘병’회사 소유 임대아파트를  ‘을’이  분양받아 ‘을’명의의 소유권이전등기가 되고 그후 근저당권을 설정한 경우, 전차인 ‘갑’  ‘을’명의의 소유권이전등기(‘병’회사->’을’)경료되는 즉시 임대차 대항력 발생

 

(4)주민등록: 주민등록은 대항력의 발생 및 존속요건이다.다시말해 주민등록은 대항력 취득시뿐 아니라 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 한다.

 1)주민등록의 신고효력은 행정청 도달이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 그효력이 발생합니다.

 2)주민등록의 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀등 가족의 주민등록 포함한다. 그리고 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택을 점유를 계속하고 있으면서 그가족의 주민등록을 그대로 두고 임차인만 그 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면,임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

 3)다가구(단독)주택의 전입신고하는경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고(지번 틀리면 대항력 없음),

4)다세대주택은 임차인들이 지번,동.호수까지 정확히 표시하여야 대항력 발생

5)다가구(단독)에서 다세대 주택으로 변경된 경우 다가구때 취득한 대항력이 상실되는 것은 아닙니다

6)재전입한 경우:가족과 함께 일시적으로 전출하더라도 대항력은 소멸하고,원래주소로 재전입해도 대항력은 소급해서 회복안되고,재전입한 때로부터 새로운 대항력 발생합니다

(5)임차기간이 끝나도 임차인이 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 간주됩니다

(6)임대인의 지위 승계하는 양수인 해당여부

  1)임대인의 지위 승계하는 양수인: 주택의 명의 수탁자/계약해제로 소유권을 회복한 양도인/신탁법상의 수탁자

 2)임대인의 지위 승계  되지않는 양수인:법인이 임차인인 경우 임차주택의 양수인/임차주택의 대지만을 경락받은 자/임차주택의 양도담보권자(소유권이전 목적이 아니고 채권담보를 위하여 소유권이 이전될뿐이기때문)

 

다음에는 주임법상 보증금 회수에 관해 보겠습니다.

 

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