배우자나 가까운 친인척이 임차인인 경우

               

(3) 배우자나 가까운 친인척이 임차인인 경우

임차인이 ?배우자이거나 형제자매 등 가까운 친인척 관계에 있다면 임대차 관계가 존재하지 않을 가능성이 높기 때문에 가장 임차인인지를 의심할 필요가 있다. 소유자의 가족이 최선순위 근저당설정일보다 먼저 전입신고된 ?것을 이용하여 ?임대차계약서를 작성하고 ?법원에 권리신고를 히는 사례를 많이 보게 된다. 특히 배우자 관계에 있는 자가 임차인으로 기록에 올라오는 사례가 많다. 드물게는 가까운 가족이 아니지만 전입신고 되어 있는 것을 이용하여 사후에 담합하여 임대차관계를 만들어 내는 경우도 있다. 부부간에는 임대차관계가 인정되지 않지만 형제지간이나 ?부자지간은 임대차관계가 ?인정될 수 있다.

 

사례6. 처 ?2012타경 7988

?●임차인현황(말소기준권리 : 2015.09.21/ 배당요구종기일 : 2012.07.23) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
이정*? 주거용
전입일:2004.04.27
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음?
기타사항 ☞본건 목적물소재지에 출장한바,문이 잠겨있고 거주자가 부재 중이여서 조사하지 못함
☞ 관항 동사무소에 주민등록등재자를 조사한바,세대주 이정*가 등재되어 있음
☞이정*(주민등록등재자): 이정회는 채무자 안*회의 “처”임

 

?●등기부현황(채권액합계 : 413,693,253원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2002.03.13? 소유권이전(매매)? 안*회? ? ? ?
2? 2005.09.21? 근저당? 한국스텐다드
차티드은행
143,880,000원? 말소기준등기 소멸?

 

분석☞
부부간에는 임대차관계가 성립되지 않는다.

사례7 ?자녀 ?2012타경 30268??

임차인현황(말소기준권리 : 2010.11.24 / 배당요구종기일 : 2012.12.13)
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
백**? 주거용
1202호
전입일:2006.11.10
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음? 소유자의 자?
기타사항 ☞계단식아파트
☞ 3회방문하였으나 페문부재이고,방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 주민등록
전입된 세대만 임차인으로 보고함.

 

?●등기부현황(채권액합계 : 791,443,665원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2001.10.05 공유자 전원
지분전부이전?
김*순? ? ?매매 ?
2? 2010.11.24? 근저당? 대백저축은행
611,000,000원? 말소기준등기 소멸?

 

분석☞
백*훈은 소유자의 아들로 임대차관계가 성립할 수도 있지만 무상각서가 제출 되어 있어 임차인으로서 보호를 받을 수 없다.

 

각 ? ? ? ? ? ? ? ?서

(임대차 사실이 없는 경우)

부동산의 표시(또는 소재지):서울특별시 관악구 봉천동 1000외 8필지 현대아파트 제1 10동 제 12층 ?제1202호

 

위 표시(또는 소재지) 부동산을 뒤 상호저축은행어 근저당권설정함에 있어서 금일 현재 임대한 사실이 전혀 없음을 확인하며 ?후일 임대할 경우에는 임대사실을 서면으로 ?상호저축은행에 ?통지하겠으며 귀 상호저축은행이 본인 채무에 대한 임대금액 상당액의 법원 내에서 상환을 요구할 경우 지체없이 상환하겠음.

 

2010년 11 월 24일

 

소유자 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?(인)

 

(주)대백저축은행 귀중

 

사례8.채무자의 이모

?●임차인현황(말소기준권리 : 2009.03.09 / 배당요구종기일 : 2013.12.11) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
손영*? 주거용
전부
전입일:1982.07.19
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음?
기타사항 ☞페문부재로 안내문을 남겨두고 왔으나 아무연락이 없어 점유관계 미상이나, 본건 목적물 상의 주민등록
전입된 전입세대 중 소유자 세대를 제외한 전입 세대주 손영*를 ?주민등록표등본에 의해 임대차관계조사서
일용 임차인으로 등재함
☞손영*:우편 및 집행관 송달보고서에 의하면 채무자의 이모로 보임(확인요망)

 

분석☞
채무자 이모인 경우에 임대차계약이 체결된 사실이 있는지를 조사해 보아야 하는 데 ?채무자 측은 이를 적극적으로 은페하려는 활동을 보일 가능성이 높으므로 신중한 접근이 필요하다.

 

사례9. 방한칸 점유 + 김숙연?

?●임차인현황(말소기준권리 : 2012.02.23 / 배당요구종기일 : 2012.05.10) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
김*연? 주거용 일부 1층
103호 일부(방1칸)
전입일:2009.06.01
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음?
기타사항 ☞조사외 소유자 점유
☞ 임차인이 점유 사용하고 있는 부분(방1칸)을 제외한 나머지는 소유자가 사용하고 있음.
☞소유자 김**의 모 ?김*숙의 진술
☞관할 동사무소에 주민등록등재자를 조사한 바, 소유주 김득환,세대주 김*연이 등ㅈ되어 있음.

 

?●등기부현황(채권액합계 : 277,639,400원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2008.01.29? 소유권이전(매매)? 김**,김*숙? ? 각 지분 1/2,거래가액
금380,000,000원?
?
2? 2012.02.23? 김**지분
강제경매
송*일 청구금액:
75,000,000원?
말소기준등기
2012타경2013
소멸?

 

분석☞
김*숙(어머니)와 김**(아들)의 공유인 주택에 대하여 방한칸을 김*연이 세를 얻어 살고 있다. 그런데 김*연은 확정일자도 미상이고(계약서 없어서 안 받은게 아닐까?) 보증금도(준 보증금이 있어야지?)미상이다. 김*연은 김**와 김*숙 모자와 가족일 가능성이 높다.

 

사례10 이혼한 전처

2012타경 1498? ●서울북부지방법원 본원 ●매각기일:2013.03.18(月)(10:00) ●경매5계(전화:02-910-3675)
소재지 서울특별시 도봉구 쌍문동 53,성원아파트 101동 6층 606호 도로명주소검색?
물건종별? 아파트? 감정가? 280,000,000원 오늘조회:1 ?2주누적:1 ?2주평균:0 ??조회동향 ??
대지권 ? 38.768㎡
(11.727평)?
최저가 ? (64%)
179,200,000원
구분 입찰기일?? 최저매각가격?? 결과
1차? 2012-12-17 280,000,000원? 유찰
2차 2013-02-18 224,200,000원 유찰
건물면적??? 84.98㎡
(25.706평)???
보증금??? (10%)
17,920,000원
3차 2013-03-18? 179,200,000원?
매각물건 토지 및 건물
지분매각?
?소유자 조기* 낙찰:222,001,000원(79.29%)??
개시결정? 2012-01-20? 채무자? 조기* (입찰13명,낙찰:경기도 김성*/
2등입찰가:218,180,000원)????
매각기일결정:2013.03.25-매각허가결정
사건명 임의경매 채권자 중소기업은행 대금지급기한:2013.05.01????
대금납부:2013.04.04/배당기일2013.05.08????
배당종결2013.05.08

 

?●임차인현황(말소기준권리 : 2007.03.21 / 배당요구종기일 : 2012.04.04) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
최*란? 주거용전부
(방3칸)
전입일:2002.09.04
확정일:2002.08.29
배당요구일:2012.03.26
?보20,000,000원 있음? 예상배당표
참조?
2차확정일자:
2011.12.14?
기타사항 ☞대항력 여지 있는 임차인(최*란,2002.9.4전입)있으나, 위 최*란은 채무자 조*환의 이혼한 배우자로 기재되어 있음(혼인관계증명서 및 제적등본)

 

?●등기부현황(채권액합계 : 421,144,796원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2001.06.14? 소유권이전(매매)? 조*환? ?
2? 2007.03.21? 근저당? 중소기업은행
(삼양동지점)?
201,600,000원? 말소기준등기 소멸?

 

분석☞
말소기준등기가 207.3.21의 중소기업은행 근저당이므로 임차인 최*란의 전입일이 선순위이므로 대항력 있고,임차보증금이 소액보증금에 해당하므로 최우선변제권도 행사 할 수 ?있다. 전입일자와 확정일자를 ?거의 동시에 받은 것으로 보아 이혼 후에 임대차걔약을 체결한 것으로 보여 진짜임차인으로 보인다. 그러나 보증금이 소액이어서 대출해준 금융기관에서 큰 부담이 아니라고 판단한 것 같다.?

사실 이혼한 것인지를 파악하는 것이 핵심이고 이는 가족관계증명서 또는 호인관계증명서 등을 통하여 확인하여야 하는데 본인이 아닌 제3자인 입찰자가 열람할 수 없다.?

따라서 임차인 본인 또는 대출기관을 통해서 간접적으로 확인 할 수 밖에 없다. 조사 결과 ?대출 이후에 이혼한 경우에는 임차인으로 인정받을 수 없고, 대출전에 이혼한 경우에는 인정 받을 수 있다.

따라서 정상적으로 대출이 이루어 진 경우에는 대출 한 후에 이혼한 경우가 많다

 

②일반인들이 관련서류를 열람할 수 없지만 집행관이 가족관계 증명서나 현장조사를 하여 배우자관계,부자지간,가까운 친인척관계임을 경매기록에 올린다면 쉽게그 내용을 ?파악 할 수 있다. 또한 임차인으로 ?되어 있는자와 소유자가 동일한 성이거나 이름의 돌림자로 보이는 것이 나와 있다면 가까운 친인척관계라는 심증을 가질 수 있다.

 

사례11매각물건명세서의 기록

?점유자의
성명
점유
부분?
정보출처
구분?
점유의
권원
임대차기간
(점유기간)?
보증금? 차임? 전입신고일자,
사업자등록
신청일자?
확정일자? 배당요구여부
(배당요구일자?
이*교? 102호? 현황조사? 주거임차인 미상? 미상? ? 2002.01.22? 미상? ?
<비고>

이*교: 채무자겸 소유자 김*진의 배우자임? ??

 

분석☞
배우자관계나 부자 또는 모자관계 등 가족관계에 대해서는 매각물건 명세서에 기재되는 경우가 많다

 

사례12 성과 이름이 유사한 경우

2012타경 17137? ●서울서부지방법원 본원 ●매각기일:2014.03.18(月)(10:00) ●경매1계(전화:02-3271-1321)
소재지 서울특별시 서대문구 북아현동 123-28??도로명주소검색?
물건종별? 주택? 감정가? 785,068,000원 오늘조회:1 ?2주누적:1 ?2주평균:0 ??조회동향 ??
대지권 ? 162㎡
(49.005평)?
최저가 ? (64%)
502,443,000원
구분 입찰기일?? 최저매각가격?? 결과
1차? 2013-08-27 2785,068,000원? 유찰
2차 2013-09-18 628,054,400원 유찰
건물면적??? 207.44㎡
(62.751평)???
보증금??? (10%)
50,250,000원
3차 2013-10-18? 502,443,000원?
매각물건 토지 및 건물
지분매각?
?소유자 신현우 낙찰:662,480500원(79.29%)??
개시결정? 2013-08-27? 채무자? 신현우 (입찰13명,낙찰:경기도 김**/)????
사건명 임의경매 채권자 큐브릿지외1명

 

?●임차인현황(말소기준권리 : 2009.06.30 / 배당요구종기일 : 2013.11.07) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
신*진 주거용

 

전입일:2008.03.24
확정일:미상
배당요구일:없음
?미상 ? 배당금없음?
기타사항 ☞성명미상 여자분의 면담거부로 안내문을 남겨두고 왔으나 아무 연락이 없어 점유관계미상이나,본건
목적물 상에 주민등록 전입된 전입세대 중 소유자 세대를 제외한 전입세대주 신현*의 주민등록등본에
의해 임대차관계 조사서에 일용 임차인 등재함.

 

분석☞

소유자 신*우와 임차인 신*진의 성과 이름이 유사하므로 진정한 임차인인지 조사할 필요가 있다.
cf.무상임차인각서가 금융기관에 제출되었는지 확인 필요

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