배당요구

               

4.배당요구

(1)배당요구의 ?종기 결정

집행법원은 매 개시결정에 따른 ?압류의 효력이 생긴 때에? 절차에 필요한기간을 감안하여 ?배당요구를 할 수 있는 종기를 ?첫 ?매각기일 이전으로 정한다. 배당요구의 ?종기결정은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때로부터 1주이내에 해야한다.

(2) 배당요구종기의 ?연지

배당요구의 종기는 채권자 등의 이해관계에 커다란 영향을 미치므로 ?특별한 사정이 없는 한 ?함부로 연기하여서는 안된다.?임금채권자나 그를 ?대위한 근로복지공단이 ?배당요구의 종기가 지난 후에? ‘그 종기 전에 배당 요구를 할 수 없었다’는 사정을 주장하며 ?배당요구종기의 연기를 신청하는 경우, 그 연기신청을 받아주어서는 안 된다.

(3) 확정일자를 받았지만 배당요구를 하지 않은 경우

1) 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건을 갖춘 상태에서 배당요구의 종기까지 ?배당요구를 하여야 한다. 만약 확정일자를 받은 ?임차인이더라도 배당요구의 종기까지 ?배당요구의 의사표시를 하지 않았다면 배당금을 받을 수 없다.

2)만약 대항력이 없는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에는 매수인의 입장에서는 인수 할 것이 없다. ?그러나 ?대항력(=인도+주민등록)이 있는 임차인이 우선변제권(+대항력+확정일자 )이 있는 경우에는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하여야 하므로 주의하여야 한다.

사례30 확정일자 받았으나 배당요구하지 않은 경우

◆임차인현황(말소기준권리:2011.03.29 / 배당요구종기일:2012.08.10)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
신** 주거용
전부?
전입일:2011.03.09?
확정일:2011.02.18
배당요구일:없음
보60,000,000원 있음? 전액낙찰자
인수?
현황서상
확:2011
.03.09
기타사항? ☞신**:최선순위 설정일자보다 전입일자가 빠른 임타인으로서,권리신고만 하고 배당요구신청은 하지 않음.
☞대항력 있는 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수함.

등기부현황(채권최고액:187,703,860원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
?1 2008.06.30 소유권이전(매매)? 김**? ? ? ?
2? 2011.09.29? 근저당? 서울축협
대림지점
37,200,000원? 말소기준등기? 소멸?

 

분석☞

①임차인 신**는 전입신고도 되어 있고 확정일자를 받은 상태이므로 배당요구를 한다면 우선변제권을 행사할 수 있다. 그러나 임차인 신**는 왠일인지 법원에 권리신고만 제출했고 배당요구서를 제출하지 않았다. 따라서 임차인 신**은 배당에서 우선변제를 한 푼도 받을 수 없다.

②그런데 임차인이 전입신고한 날이 2011.3.9로 말소기준등기일인 2011.3.29의 근저당보다 선순위이므로 대항력을 주장할 수 있다. 따라서 매수인은 이런경우에 임차인의 보증금 6천만원을 인수하여야 한다

(4) 배당요구의 종기 이후의 배당요구

임차인이 법원이 정한 배당요구의 종기 이 후에 배당요구한 ?경우에는 배당요구의 효력이 발생하지 않으므로 ?배당요구하지 않은 것과 같다. 경매실무에서 보면 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구 하지 않은 경우를 꽤 많이 본다.

 

예시:배당요구의 종기 이후의 배당요구

◆임차인현황(말소기준권리:2011.03.30 / 배당요구종기일:2012.06.28)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김** 주거용
미상?
전입일:2009.06.05?
확정일:미상
배당요구일:없음
미상? ? 배당금 없음?
주** 주거용
미상?
전입일:2007.11.28
확정일:미상
배당요구일:없음
미상? ? 배당금 없음?
최** 주거용
미상??
전입일:2007.11.24
확정일:미상
배당요구일:2013.01.07
보65,000,000원 있음 전액낙찰자
인수?
배당종기일

배당신청?

 

분석☞

김**와 주**은 ?가짜 대항력 주장 아닌지 ?확인 해보아야 하고요
최**는 배당요구효력없음->우선변제권없음 그러나 대항력은 있다. 이런경우는 ?명도는 불가하므로 전세끼고 인수하는것검토해 볼만 합니다

임차인 최**는 배당요구 종기일인 2012.06.28.을 넘겨서 배당요구를 하였으므로 배당요구를 하지 않은 것과 같다. 따라서 임차인 최**가 대항력이 있는 경우라면 그 보증금6,500만원을 고스란히 매수인이 인수하여야 한다. 따라서 매수인은 권리 분석할 ?때 배당요구를 하였는가만 확인할 게 아니라 배당요구를 법원이 정한 배당요구 종기까지 하였는가를 반드시 확인하여야 한다.

즉 매수인은 ?①임차인의 대항력 여부와 ?②임차인의 배당요구(법원이 정한 종지일까지)여부를 사전에 검토하여야한다

 

(5)배당요구의취하

?1) 배당요구의 종기 전에 취하

배당요구 했던 임차인은 ?배당요구의 종기 전에는 얼마든지 취하할 수 있다. 그런 경우에는 배당요구를 하지 않은 것이므로 우선변제권을 행사할 수 없다.

2)배당요구의 종기 후의 취하

배당요구 했던 임차인은 배당요구의 종기가 지난 후에는 매수인이 부담할 부담이 바뀌는 경우에는 철회하지 못한다.

 

?5. 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위

(1 ) 대지의 환가대금에 미침

주택의 임차인이 확정일자에 따른 우선변제권을 행사하는 경우에 대지를 포함한 주택의 ?환가대금에서 배당받는다. ?대지만 경매되든 건물만 경매되든 보증금 전체금액을 배당 받을 수 있고, 대지나 건물만 경매됨에 따라 ?전액 배당이 되지 않았다면? 그 ?후 진행되는 대지 또는 건물위 경매 절차에 참가하여 배당받을 수 있다.

(2) 대지의 선순위 권리자보다는 후순위 배당

그러나 대지에 대한 저당권설정 당시 이미 그 지상에 건물이 존재하지 않는 경우라면 건물임차인의 우선변제권은 대지의 매각대금에서 선순위 권리자보다 후순위로 배당 받는다.

 

6.우선변제권 행사와 명도확인서

임차인이 보증금을 배당에서 우선변제 받기 위해서는 매수인으로부터 명도확인서를 받아야 한다.임차인은 명도확인서가 없으면 배당에서 배당금을 받을 수 없다.따라서 매수인은 임차인이 배당에서 전부 또는 일부를 배당 받는 경우라면 명도확인서를 주는 것을 조건으로 하여 명도협상을 한다면 쉽게 명도를 받을 수 있다.

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