민사소송법상의 임차권등기 효과
1. 대항력 및 우선변제권의 취득 및 유지
임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기를 한 경우에는그 ?임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 ?취득한다. 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 ?임차인는 대항요건을 상실하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 효력이 있다.
2.대항력
임차인이 ?대항요건을 갖추어 대향력을 주장할 수 있는 상태에서 임차권등기명령신청에 의한 임차권등기를 하면 혹시 대항력을 상실하더라도 임차권 등기전에 취득했던 대항력을 유지하는 효과가 있다. ?따라서임차권등기된 임차인의 ?대항력은 임차권등기된 시점이 아니라 그 ?전에 ?대항요건을 갖춘 시점을 기준으로 발생한다. 임차권등기된 임차권이 있는 경매물건의 권리분석에서는 이 점을 주의하여야 한다.
①A임차인 ( 인도+전입신고 ) 2003. 5.7 ?->대항력 발생:2003.5.8 0시?
②B근저당 2006. 1 .23
③B경매등기 201 0.7.25
④A 임차권등기 2011.5.10 =>보증금 못받아서 =>확정일자 미상으로 임차권 등기시 우선변제권발생
임차인 A의 임차권등기는 2011.5.10 이지만 ?대항력 (인도+전입신고)가 2003.5.7로 말소기준등기 2006.1.23 B의 근저당보다 선순위이므로 임차인 A의 대항력이 있다.
사례04 대항력을 주장하게 되는 경우(주택)
◆임차인 형황(말소기준권리:2008.06.13/배당요구종기일:2012.11.19)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 김진* | 점포104호 (바른손문구) |
사업자등록:2002.03.20 확정일:없음 배당요구일:2012.11.15 |
보14,000,000원 월750,000원 환산8,900만원? |
있음? | 전액낙찰자 인수 |
문구점 |
| 임차인 분석 |
☞김진*(바른손문구):계약서는 2003.8.14자로 작성된 것과 2008.1.1자로 작성된 것이 있으나 확정일자는 존재하지아니함. ☞대항력 있는 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수함. |
|||||
◆등기부현황(채권액합계:56,500,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1 | 2007.02.06 | 소유권이전(매매) | 정창* | ? | ? | |
| 2 | 2009.04.10 | 근저당 | 광주농협 | 387,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
| 3 | 2010.07.08? | 근저당? | 유동* | 37,500,000원? | ? | 소멸? |
| 4 | 2012.05.25 | 압류 | 서울특별시 성북구 |
? | 소멸? | |
| 7 | 2012.06.15 | 임의경매? | 관주농협 | 청구금액: 344,321,807원? |
?2012타경17371 | 소멸? |
| 8 | 2012.07.12 | 주택임차권 (전부) |
황*자 | 150,000,000원 | 전입:2007.10.04 확정:2010.06.07? |
소멸 |
분석☞
임차인 황*자는 지금이사가고 이집에 안살지만 2007.10.4일에 전입신고가 되어 있어서 대항력을 주장할 수 있다
사례05 대항력을 주장하게 되는 경우(상가)
◆임차인 형황(말소기준권리:2007.04.23/배당요구종기일:2008.11.03)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 이영* | 점포131호 (우정식당) |
사업자등록:2000.02.25 확정일:2004.02.23 배당요구일:2008.10.24 |
보40,000,000원 | 있음? | 소액임차인 | 상가건물 임차권자 |
| 임차인 분석 |
☞임차인 이영*:임대차계약일자 2000.10.30,사업자등록신청일:2000.2.25. 점유개시일자2000.10.30 ☞권리신고서상 사업자:2011.4.22 ☞매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
|||||
◆등기부현황(채권액합계:190,000,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1 | 2007.03.20 | 소유권이전(매매) | 김유* | ? | ? | |
| 2 | 2007.04.23 | 근저당 | 한국산업(주) |
150,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
| 3 | 2008.01.17? | 상가건물임차권 (전부)? |
이영* | 40,000,000원? | 사업자등록일: 2000.02.25? |
? |
| 4 | 2008.08.28 | 임의경매 | 한국산업(주) | 청구금액: 150,000,000원? |
소멸? |
분석☞
①상가임차인 이영*는 사업자등록을 2000.2.25 에 하여 말소기준등기인 2007.4.23의 한국산업(주) 근저당보다 빠르므로 대항력이 있어서 보증금4000만원을 낙찰자가 인수하여야 한다(최우선변제 받는 것 제외)
②이영*의 상가건물임차권등기일은 2008.1.17을 기준으로 대항력 유무를 판단하면 안된다
3. 우선변제권
(1)우선변제권 유지
임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 후에 ?임차권등기명령신청을 ?한 경우에는 임차인이 대항요건을 ?상실하더라도 우선변제권을 ?유지 하는 효력이 발생한다. 따라서 임차권등기명령신청을 한 임차인의 ?우선변제권은 임차권등기된 시점을 기준으로 발생하는 것이 아니라 그 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 우선변제권이 발생한다.
임차권등기한 자의 경매절차에 있어서의 배당순위도 대항요건과 확정일자를 받은 시점을 기준으로 결정된다. ?만약 ?임차권등기한 임차인이 배당에서 보증금을 전액 배당 받지 못한 경우에는 임차권등기는 말소되지 아 니한다.
사례06 순위배당(주택)
◆임차인 형황(말소기준권리:2011.06.21/배당요구종기일:2012.08.21)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 최상* | 주거용 전부 |
전입일:2009.11.18 확정일:2009.11.18 배당요구일:2012.07.20 |
보100,000,000원? | 있음? | 배당순위 있음 | 임차권 등기자 |
| 임차인 분석 |
☞현장에 임한바, 소유자 및 점유자를 발견하지 못하여 안내문 부착.전입자 최상택 등재 ☞매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을?매수인이 인수함. |
|||||
◆등기부현황(채권액합계:165,000,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1 | 2011.06.21 | 소유권이전(매매) | 김인* | ? | 거래가액 금190,000,000원? |
? |
| 2 | 2011.06.21 | 근저당 | 서빙고동 새마을금고 |
65,000,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
| 3 | 2011.08.08? | 소유권이전 담보가등기 |
우*완 | 대물반환? | 소멸? | |
| 4 | 2012.06.08 | 임의경매? | 서빙고동 새마을금고 |
청구금액: 50,000,000원? |
2012타경15319? | 소멸? |
| 5 | 2012.06.08 | 주택임차권 (501호) |
최상* | 100,000,000원 | 전입:2009.11.18 확정:2009.11.18? |
소멸 |
| 등기부 분석 |
☞전액미배당시 주택임차권등기 말소 안됨 | |||||
분석☞
①임차인 최상*의 임차권등기일은 2012. . 6. 8이나 대항력은 전입일이 2009. 11. 18 이므로 2009.11.18에 발생하고,
②확정일자에 따른우선변제권도 2011.11.18일에 발생한다
③따라서 임차인은 배당요구를 하였기 때문에 순위배당에서 1순위배당을 받고 배당에서 받지 못한 보증금에 대해서는 매수인에게 대항력도 주장할 수 있다.
④임차권등기 권리자의 보증금을 모두 배당받기 전에는 주택임차권등기는 말소되지 안는다
사례07 순위배당(상가)
◆임차인 형황(말소기준권리:2011.05.30/배당요구종기일:2011.08.24)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 김영* | 점포전부 (스케치 수학교실)) |
사업자등록:2007.12.13 확정일:2008.09.09 배당요구일:2011.06.22 |
보80,000,000원? | 있음? | 배당순위 있음 | 상가임차권 등기자, 경매신청인 |
| 정정* | 점포204호 전부,스케치 수학교실) |
사업자등록:2011.04.12 확정일:미상 배당요구일:없음 |
무 월900,000원? |
? | 배당금없음? | |
| 임차인 분석 |
임차인수:2명, 임차보증금합계:80,000,000원,월세합계:900,000원 | |||||
| ☞전입세대열람 미발견, 등록사항 결과 2세대 등록되어 이ㅆ으며, 1세대는 등록사항표에 의하여 작성함 ☞매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며,보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
||||||
◆등기부현황(채권액합계:80,000,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1 | 1989.12.08 | 신상철,윤성룡, 홍성안지분이전 |
강명* | ? | 매매,지분1751.86 분의 56.29? |
? |
| 2 | 2010.05.17 | 강명구를 제외한 공유자전원분 지분이전 |
강명* | 공유물분할 | ||
| 3 | 2010.05.24 | 상가건물임차권 (전부) |
김영* | 80,000,000원 | 사업:2007.12.03 확정:2008.09.09 |
|
| 4 | 2011.05.30 | 강제경매? | 김영* | 청구금액: 80,000,000원? |
?말소기준등기 2011타경9037 |
소멸? |
분석☞
①상가 임차인 김영*의 사업자등록일이 말소기준등기인 김영*의 강제경매등기일보다 빠르므로 상가 임차인은 대항력이 인정된다. 상가임차등기일 2010.5.24일 이지만 대항력은 2003년 5월 17에발생한다
②이 후에 상가건물 임차권등기를 함으로써 점유를 상실하더라도 대항력을 유지할 수 있다
③한편 2008.09.09.에 확정일자를 받았음으로 우선변제권을 행사할 수 있어서 상가임차인의 보증금 8000만원은 배당에서 1순위로 배당받을 수 있다
(2)배당요구의 필요성
확정일자를 받은 임차인이나 ?소액임차인은 ?배당에서 보증금을 받기 위해서는 배당요구의 종기일까지 ?배당요구하여야 ?하지만 임차권등기 명령신청에 의하여 임차권등기를 경매등기 전에 ?한 임차인은 ?배당요구 하지 않아도 배당에서 우선변제 받을 수 있다.
사례08 배당요구의 필요성-경매등기 전
| ?3 | 2011.11.28 | 주택임차권 (1층전체)? |
고**? | 34,000,000원? | 전입:2010.05.18? | ? |
| ?4 | 2012.08.21 | 임의경매? | 성남제일 새마을금고 |
?청구금액: 301016,900원 |
2012타경22423? | 소멸? |
사례09 배당요구 필요성- 경매등기 후
| ?5 | 2012.06.15? | 임의경매 | 광주농협? | 청구금액: 344,321,807? |
2012타경17371? | 소멸? |
| ?6 | 2012.07.12? | 주택임차권 (전부) |
황**? | 150,000,000원? | 전입:2007.10.04 확정:2010.06.07? |
? |
분석☞
사례08의 경우는 임의경매 신청전에 임차권등기를 경료하였기 때문에 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당에서 순위배당 받을 수 있지만,
사례09의경우는 황**는 경매등기 후에 임차권 등기를 경료하였으므로 배당에서 우선변제 받기 위해서는 배당요구 종기일 전에 배당요구를 하여야 한다 ?
(3) 임차권등기 이후의 소액임차인은 ?최우선변제권 없음
새로 전입한 임차인은 주택임차권등기가 ?말소되지 않는 한 보증금이 소 액이더라도 최우선변제를 받을 수 없다. 먼저 전입한 임차인이 보증금을 받지 못한상태에서 임차권등기명령을 하고 이사를 한 경우인데 소액이라는 ?이름으로 후순위임차인이 먼저 배당을 받게 되면 임차권등기명신청을 하여 ?임차인의 ?임자권등기를 한 임차인의 우선변제권이 유명무실해지기 때문이다.
4.최우선변제권
임차권등기권리자는 주택임대차보호법의 연장선상의 권리이므로 ?그 보증금이 소액보증금에 해당하고 대항요건을 갖추었다면 배당에서 소액임차인처럼 보증금 중 일정액을 최우선 변제 받을 수 있다.
사례10 최우선변제권을 행사하는 경우(주택)
◆임차인 형황(말소기준권리:2012.10.04/배당요구종기일:2012.12.24)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 신민* | 주거용전부 | 전입일:2005.10.07 확정일:2005.09.29 배당요구일:2010.01.26 |
보73,000,000원? | 있음? | 소액임차인 | 임차권등기자, 2차 확:2007.10.12 보증금액은 변동없음 |
| 임차인 분석 |
☞본건 목적물 소재지에 출장한 바, 문이잠겨있고 거주자가 부재중이어서 조사하지 못함. ☞관할 동사무소에 주민등록등재자를 조사한바,세대주 신민*가 등재되어 있음 ☞신민*(주민등록등재자):실제 임대차관계 및 대항력 유무는 불분명하나,임대차관계가 존재한다면 배당금에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 그 잔액을 인수함. |
|||||
◆등기부현황(채권액합계:1,058,710,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1 | 2007.06.01 | 소유권이전(매매) | 이현* | ? | ?거래가액: 40,00,000원 |
? |
| 2 | 2010.01.26 | 주택임차권 (전부) |
신민* | 73,000,000원 | 전입:2005.10.07 확정:2005.09.27 2차확정:2007.10.12 |
|
| 3 | 2012.10.04 | 강제경매 | 김종* | 청구금액: 7,475,160원 |
말소기준등기 2012타경17718? |
소멸? |
| 주의사항 | ▷매각허가에 의해 소멸되지 아니하는것:2010.1.26. 접수제 3584호 주택임차권 (임차인 신민*,임차보증금73,000,000원,전입일자:2005.10.7 , 확정일자:2005.9.27.)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음. |
|||||
분석☞
①임차인 신민*은 전입일이 2005.107일이어서 말소기준등기인 2012.10.4의 강제경매등기보다 선순위이므로 대항력을 매수인에게 주장할 수 있다.
②그런데 보증금도 근저당같은 말소기준권리가 없으므로 현행법에 따르게 되어 소액보증금에 해당하게 된다.
③따라서 소액임차인으로서 배당요구를 하게 되면 2500만원(2012년 현재기준)을 최우선변제 받을 수 있고, 확정일자에 따른 우선변제권으로 ?순위배당에서도 나머지 5800만원을 전액 받을 수 있다.
사례11.소액인데도 배당요구하지 않은 경우
◆임차인 형황(말소기준권리:2009.03.19배당요구종기일:2012.09.11)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 이용* | 주거용전부 | 전입일:2011.06.14 확정일:2011.06.14 배당요구일:없음 |
보65,000,000원 월400,000원 |
없음? | 배당금없음 | 임차권등기자 등기부상 확정: 2011.07.21 |
◆등기부현황(채권액합계:221,800,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1 | 2005.11.15 | 소유권이전(매매) | 최*아,백*한 | ? | ?최정아,백승한 각 1/2 |
? |
| 2 | 2009.03.19 | 근저당 | 서광주농협 (운천지점) |
196,800,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
| 3 | 2012.07.03 | 임의경매? | 서관주농협 | 청구금액: 182,278,106원? |
?2012타경15350 | 소멸? |
| 8 | 2012.09.03 | 주택임차권 (전부) |
이용* | 25,000,000원 | 전입:2011.06.14 확정:2011.07,21 차임: 금400,000원 |
소멸 |
분석☞
①전입일자가 늦은 임차인은 대항력은 없으나 확정일자를 갖추어 놓았으니 배당요구를 하면 우선변제권 행사를 할 수 있다(특히 주택임차권등기가 임의경매등기 후에 되어 있으므로 배당요구를 하여야 한다)
②그런데 임차인의 확정일자에 따른 우선 변제 순위가 근저당 후 순위이므로 실효성에 의문이 있다. 그래서인지 임차인은 배당요구를 하지 않았는데 이는 큰 잘못이다
③임차인의 보증금이 소액보증금에 해당하므로 배당요구를 하였다면 2000만원(2011년 11월 기준:과밀억제권역- 보증금 6000만원이하 최우선변제금 2000만원까지?)을 배당에서 최우선변제 받을 수 있었다.
5. 임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차권등기 말소의무
임대인의 임차보증금 반환의무와 ?임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계가 ?아니고 임대인의 보증금 반환의무가? 임차인의 임차권등기 말소의무 보다 먼저 이행되어야 ?한다.
6.강제경매신청
실무에서 임차권등기를 해 놓은 임차인이 이사를 가고 임차권등기한 주택에 대하여 강제경매를 신청한 사례를 많이 보게 된다. 임차권등기를 ?해 놓은 임차인은 이행판결과 같은 ?집행권원을 확보한 뒤에 임의경매가 아니라 강제경 매를 신청하게 된다.
사례12.임차권등기권리자가 강제경매신청
◆임차인 형황(말소기준권리:2011.06.14/배당요구종기일:2013.01.09)
| 임차인? | 점유부분? | 전입/확정/배당? | 보증금/차임? | 대항력? | 배당예상금액? | 기타? |
| 초** | 주거용 (전부) |
전입일:2010.07.23 확정일:2010.07.23 배당요구일:2012.11.27 |
보175,000,000원? | 있음? | 소액임차인 | 임차권등기자, 경매신청인 |
| 기타참고 | ☞최**: 임차인과 임차권자는 동일인임. |
|||||
◆등기부현황(채권액합계:1,058,710,000원)
| No? | 접수? | 권리종류? | 권리자? | 채권금액? | 비고? | 소멸여부? |
| 1 | 2008.07.16 | 소유권보존 | (주)한성디엔씨 | ? | ? | |
| 2 | 2015.06.14 | 근저당 | 영동농협 (압구정로데오지점) |
81,600,000원? | 말소기준등기 | 소멸? |
| 3 | 2012.08.20? | 주택임차권 (전부) |
최** | 75,000,000원? | 전입:2010.07.23 확정:2010.07.23? |
? |
| 4 | 2012.10.30 | 강제경매 | 최** | 청구금액: 75,000,000원 |
2012타경25456 | 소멸 |
| 주의사항 | 매각허가에 의해 소멸되지 않는 것:매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권 (2012.8.20.등기)있음.(임차보증금:7500만원,전입일자:2010.07.23,확정일자:2010.0723) 배당에서 전액 변제되지아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
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| 전입세대열람(동거인포함)
행정기관:서울특별시 중략구 면목 5동 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?작업일시:2013년02월15일15시
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분석☞
①임차인 최**은 2010.7.23일부터 2년간 임대차계약을 체결한 것으로 보이고, 말소기준등기인 2011.06.11의 영동농협 근저당보다 선순위이므로 대항력과 우선변제권을 확보한 상태에서 2년후에 임대차계약이 종료되고 이사를 가면서 임차권등기를 하였던 것이다.?
②그리고 임대보증금을 받기 위해서 판결을 얻어서 강제경매를 신청한 경우에 해당한다
③이런경우에 전입세대열람을 해보면 일반적으로 전입신고된 세대가 없다.
