민사소송법상의 임차권등기 효과

               

1. 대항력 및 우선변제권의 취득 및 유지

임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기를 한 경우에는그 ?임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 ?취득한다. 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 ?임차인는 대항요건을 상실하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 효력이 있다.

2.대항력

임차인이 ?대항요건을 갖추어 대향력을 주장할 수 있는 상태에서 임차권등기명령신청에 의한 임차권등기를 하면 혹시 대항력을 상실하더라도 임차권 등기전에 취득했던 대항력을 유지하는 효과가 있다. ?따라서임차권등기된 임차인의 ?대항력은 임차권등기된 시점이 아니라 그 ?전에 ?대항요건을 갖춘 시점을 기준으로 발생한다. 임차권등기된 임차권이 있는 경매물건의 권리분석에서는 이 점을 주의하여야 한다.

①A임차인 ( 인도+전입신고 ) 2003. 5.7 ?->대항력 발생:2003.5.8 0시?
②B근저당 2006. 1 .23
③B경매등기 201 0.7.25
④A 임차권등기 2011.5.10 =>보증금 못받아서 =>확정일자 미상으로 임차권 등기시 우선변제권발생

임차인 A의 임차권등기는 2011.5.10 이지만 ?대항력 (인도+전입신고)가 2003.5.7로 말소기준등기 2006.1.23 B의 근저당보다 선순위이므로 임차인 A의 대항력이 있다.

 

사례04 대항력을 주장하게 되는 경우(주택)

◆임차인 형황(말소기준권리:2008.06.13/배당요구종기일:2012.11.19)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김진* 점포104호
(바른손문구)
사업자등록:2002.03.20
확정일:없음
배당요구일:2012.11.15
보14,000,000원
월750,000원
환산8,900만원?
있음? 전액낙찰자
인수
문구점
임차인
분석
☞김진*(바른손문구):계약서는 2003.8.14자로 작성된 것과 2008.1.1자로 작성된 것이 있으나
확정일자는 존재하지아니함.
대항력 있는 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:56,500,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2007.02.06 소유권이전(매매) 정창* ? ?
2 2009.04.10 근저당 광주농협 387,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2010.07.08? 근저당? 유동* 37,500,000원? ? 소멸?
4 2012.05.25 압류 서울특별시
성북구
? 소멸?
7 2012.06.15 임의경매? 관주농협 청구금액:
344,321,807원?
?2012타경17371 소멸?
8 2012.07.12 주택임차권
(전부)
황*자 150,000,000원 전입:2007.10.04
확정:2010.06.07?
소멸

 

분석☞
임차인 황*자는 지금이사가고 이집에 안살지만 2007.10.4일에 전입신고가 되어 있어서 대항력을 주장할 수 있다

 

사례05 대항력을 주장하게 되는 경우(상가)

◆임차인 형황(말소기준권리:2007.04.23/배당요구종기일:2008.11.03)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
이영* 점포131호
(우정식당)
사업자등록:2000.02.25
확정일:2004.02.23
배당요구일:2008.10.24
보40,000,000원 있음? 소액임차인 상가건물
임차권자
임차인
분석
☞임차인 이영*:임대차계약일자 2000.10.30,사업자등록신청일:2000.2.25. 점유개시일자2000.10.30
☞권리신고서상 사업자:2011.4.22
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며,보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:190,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2007.03.20 소유권이전(매매) 김유* ? ?
2 2007.04.23 근저당 한국산업(주)
150,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2008.01.17? 상가건물임차권
(전부)?
이영* 40,000,000원? 사업자등록일:
2000.02.25?
?
4 2008.08.28 임의경매 한국산업(주) 청구금액:
150,000,000원?
소멸?

 

분석☞

①상가임차인 이영*는 사업자등록을 2000.2.25 에 하여 말소기준등기인 2007.4.23의 한국산업(주) 근저당보다 빠르므로 대항력이 있어서 보증금4000만원을 낙찰자가 인수하여야 한다(최우선변제 받는 것 제외)
②이영*의 상가건물임차권등기일은 2008.1.17을 기준으로 대항력 유무를 판단하면 안된다

 

3. 우선변제권

(1)우선변제권 유지

임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 후에 ?임차권등기명령신청을 ?한 경우에는 임차인이 대항요건을 ?상실하더라도 우선변제권을 ?유지 하는 효력이 발생한다. 따라서 임차권등기명령신청을 한 임차인의 ?우선변제권은 임차권등기된 시점을 기준으로 발생하는 것이 아니라 그 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 우선변제권이 발생한다.

임차권등기한 자의 경매절차에 있어서의 배당순위도 대항요건과 확정일자를 받은 시점을 기준으로 결정된다. ?만약 ?임차권등기한 임차인이 배당에서 보증금을 전액 배당 받지 못한 경우에는 임차권등기는 말소되지 아 니한다.

 

사례06 순위배당(주택)
◆임차인 형황(말소기준권리:2011.06.21/배당요구종기일:2012.08.21)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
최상* 주거용
전부
전입일:2009.11.18
확정일:2009.11.18
배당요구일:2012.07.20
보100,000,000원? 있음? 배당순위 있음 임차권
등기자
임차인
분석
☞현장에 임한바, 소유자 및 점유자를 발견하지 못하여 안내문 부착.전입자 최상택 등재
☞매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며,보증금전액이 변제되지 아니하면 잔액을?매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:165,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2011.06.21 소유권이전(매매) 김인* ? 거래가액
금190,000,000원?
?
2 2011.06.21 근저당 서빙고동
새마을금고
65,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2011.08.08? 소유권이전
담보가등기
우*완 대물반환? 소멸?
4 2012.06.08 임의경매? 서빙고동
새마을금고
청구금액:
50,000,000원?
2012타경15319? 소멸?
5 2012.06.08 주택임차권
(501호)
최상* 100,000,000원 전입:2009.11.18
확정:2009.11.18?
소멸
등기부
분석
☞전액미배당시 주택임차권등기 말소 안됨

 

분석☞

①임차인 최상*의 임차권등기일은 2012. . 6. 8이나 대항력은 전입일이 2009. 11. 18 이므로 2009.11.18에 발생하고,
②확정일자에 따른우선변제권도 2011.11.18일에 발생한다
따라서 임차인은 배당요구를 하였기 때문에 순위배당에서 1순위배당을 받고 배당에서 받지 못한 보증금에 대해서는 매수인에게 대항력도 주장할 수 있다.
④임차권등기 권리자의 보증금을 모두 배당받기 전에는 주택임차권등기는 말소되지 안는다

 

사례07 순위배당(상가)
◆임차인 형황(말소기준권리:2011.05.30/배당요구종기일:2011.08.24)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
김영* 점포전부
(스케치
수학교실))
사업자등록:2007.12.13
확정일:2008.09.09
배당요구일:2011.06.22
보80,000,000원? 있음? 배당순위 있음 상가임차권
등기자,
경매신청인
정정* 점포204호
전부,스케치
수학교실)
사업자등록:2011.04.12
확정일:미상
배당요구일:없음

월900,000원?
? 배당금없음?
임차인
분석
임차인수:2명, 임차보증금합계:80,000,000원,월세합계:900,000원
☞전입세대열람 미발견, 등록사항 결과 2세대 등록되어 이ㅆ으며, 1세대는 등록사항표에 의하여 작성함
☞매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며,보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:80,000,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 1989.12.08 신상철,윤성룡,
홍성안지분이전
강명* ? 매매,지분1751.86
분의 56.29?
?
2 2010.05.17 강명구를 제외한
공유자전원분
지분이전
강명* 공유물분할
3 2010.05.24 상가건물임차권
(전부)
김영* 80,000,000원 사업:2007.12.03
확정:2008.09.09
4 2011.05.30 강제경매? 김영* 청구금액:
80,000,000원?
?말소기준등기
2011타경9037
소멸?

 

분석☞

①상가 임차인 김영*의 사업자등록일이 말소기준등기인 김영*의 강제경매등기일보다 빠르므로 상가 임차인은 대항력이 인정된다. 상가임차등기일 2010.5.24일 이지만 대항력은 2003년 5월 17에발생한다
②이 후에 상가건물 임차권등기를 함으로써 점유를 상실하더라도 대항력을 유지할 수 있다
한편 2008.09.09.에 확정일자를 받았음으로 우선변제권을 행사할 수 있어서 상가임차인의 보증금 8000만원은 배당에서 1순위로 배당받을 수 있다

 

(2)배당요구의 필요성

확정일자를 받은 임차인이나 ?소액임차인은 ?배당에서 보증금을 받기 위해서는 배당요구의 종기일까지 ?배당요구하여야 ?하지만 임차권등기 명령신청에 의하여 임차권등기를 경매등기 전에 ?한 임차인은 ?배당요구 하지 않아도 배당에서 우선변제 받을 수 있다.

사례08 배당요구의 필요성-경매등기 전

?3 2011.11.28 주택임차권
(1층전체)?
고**? 34,000,000원? 전입:2010.05.18? ?
?4 2012.08.21 임의경매? 성남제일
새마을금고
?청구금액:
301016,900원
2012타경22423? 소멸?

 

사례09 배당요구 필요성- 경매등기 후

?5 2012.06.15? 임의경매 광주농협? 청구금액:
344,321,807?
2012타경17371? 소멸?
?6 2012.07.12? 주택임차권
(전부)
황**? 150,000,000원? 전입:2007.10.04
확정:2010.06.07?
?

 

분석☞

사례08의 경우는 임의경매 신청전에 임차권등기를 경료하였기 때문에 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당에서 순위배당 받을 수 있지만,
사례09의경우는 황**는 경매등기 후에 임차권 등기를 경료하였으므로 배당에서 우선변제 받기 위해서는 배당요구 종기일 전에 배당요구를 하여야 한다 ?

 

(3) 임차권등기 이후의 소액임차인은 ?최우선변제권 없음

새로 전입한 임차인은 주택임차권등기가 ?말소되지 않는 한 보증금이 소 액이더라도 최우선변제를 받을 수 없다. 먼저 전입한 임차인이 보증금을 받지 못한상태에서 임차권등기명령을 하고 이사를 한 경우인데 소액이라는 ?이름으로 후순위임차인이 먼저 배당을 받게 되면 임차권등기명신청을 하여 ?임차인의 ?임자권등기를 한 임차인의 우선변제권이 유명무실해지기 때문이다.

 

4.최우선변제권

임차권등기권리자는 주택임대차보호법의 연장선상의 권리이므로 ?그 보증금이 소액보증금에 해당하고 대항요건을 갖추었다면 배당에서 소액임차인처럼 보증금 중 일정액을 최우선 변제 받을 수 있다.

 

사례10 최우선변제권을 행사하는 경우(주택)

◆임차인 형황(말소기준권리:2012.10.04/배당요구종기일:2012.12.24)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
신민* 주거용전부 전입일:2005.10.07
확정일:2005.09.29
배당요구일:2010.01.26
보73,000,000원? 있음? 소액임차인 임차권등기자,
2차 확:2007.10.12
보증금액은 변동없음
임차인
분석
☞본건 목적물 소재지에 출장한 바, 문이잠겨있고 거주자가 부재중이어서 조사하지 못함.
☞관할 동사무소에 주민등록등재자를 조사한바,세대주 신민*가 등재되어 있음
☞신민*(주민등록등재자):실제 임대차관계 및 대항력 유무는 불분명하나,임대차관계가 존재한다면 배당금에서
임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 그 잔액을 인수함.

◆등기부현황(채권액합계:1,058,710,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2007.06.01 소유권이전(매매) 이현* ? ?거래가액:
40,00,000원
?
2 2010.01.26 주택임차권
(전부)
신민* 73,000,000원 전입:2005.10.07
확정:2005.09.27
2차확정:2007.10.12
3 2012.10.04 강제경매 김종* 청구금액:
7,475,160원
말소기준등기
2012타경17718?
소멸?
주의사항 ▷매각허가에 의해 소멸되지 아니하는것:2010.1.26. 접수제 3584호 주택임차권
(임차인 신민*,임차보증금73,000,000원,전입일자:2005.10.7 , 확정일자:2005.9.27.)은
배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

 

분석☞

임차인 신민*은 전입일이 2005.107일이어서 말소기준등기인 2012.10.4의 강제경매등기보다 선순위이므로 대항력을 매수인에게 주장할 수 있다.
②그런데 보증금도 근저당같은 말소기준권리가 없으므로 현행법에 따르게 되어 소액보증금에 해당하게 된다.
따라서 소액임차인으로서 배당요구를 하게 되면 2500만원(2012년 현재기준)을 최우선변제 받을 수 있고, 확정일자에 따른 우선변제권으로 ?순위배당에서도 나머지 5800만원을 전액 받을 수 있다.

 

사례11.소액인데도 배당요구하지 않은 경우
◆임차인 형황(말소기준권리:2009.03.19배당요구종기일:2012.09.11)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
이용* 주거용전부 전입일:2011.06.14
확정일:2011.06.14
배당요구일:없음
보65,000,000원
월400,000원
없음? 배당금없음 임차권등기자
등기부상 확정:
2011.07.21

◆등기부현황(채권액합계:221,800,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2005.11.15 소유권이전(매매) 최*아,백*한 ? ?최정아,백승한
각 1/2
?
2 2009.03.19 근저당 서광주농협
(운천지점)
196,800,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2012.07.03 임의경매? 서관주농협 청구금액:
182,278,106원?
?2012타경15350 소멸?
8 2012.09.03 주택임차권
(전부)
이용* 25,000,000원 전입:2011.06.14
확정:2011.07,21
차임: 금400,000원
소멸

 

분석☞

①전입일자가 늦은 임차인은 대항력은 없으나 확정일자를 갖추어 놓았으니 배당요구를 하면 우선변제권 행사를 할 수 있다(특히 주택임차권등기임의경매등기 후에 되어 있으므로 배당요구를 하여야 한다)
②그런데 임차인의 확정일자에 따른 우선 변제 순위가 근저당 후 순위이므로 실효성에 의문이 있다. 그래서인지 임차인은 배당요구를 하지 않았는데 이는 큰 잘못이다

임차인의 보증금이 소액보증금에 해당하므로 배당요구를 하였다면 2000만원(2011년 11월 기준:과밀억제권역- 보증금 6000만원이하 최우선변제금 2000만원까지?)을 배당에서 최우선변제 받을 수 있었다.

 

5. 임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차권등기 말소의무

임대인의 임차보증금 반환의무와 ?임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계가 ?아니고 임대인의 보증금 반환의무가? 임차인의 임차권등기 말소의무 보다 먼저 이행되어야 ?한다.

 

6.강제경매신청

실무에서 임차권등기를 해 놓은 임차인이 이사를 가고 임차권등기한 주택에 대하여 강제경매를 신청한 사례를 많이 보게 된다. 임차권등기를 ?해 놓은 임차인은 이행판결과 같은 ?집행권원을 확보한 뒤에 임의경매가 아니라 강제경 매를 신청하게 된다.

 

사례12.임차권등기권리자가 강제경매신청
◆임차인 형황(말소기준권리:2011.06.14/배당요구종기일:2013.01.09)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
초** 주거용
(전부)
전입일:2010.07.23
확정일:2010.07.23
배당요구일:2012.11.27
보175,000,000원? 있음? 소액임차인 임차권등기자,
경매신청인
기타참고 ☞최**: 임차인과 임차권자는 동일인임.

◆등기부현황(채권액합계:1,058,710,000원)

No? 접수? 권리종류? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2008.07.16 소유권보존 (주)한성디엔씨 ? ?
2 2015.06.14 근저당 영동농협
(압구정로데오지점)
81,600,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2012.08.20? 주택임차권
(전부)
최** 75,000,000원? 전입:2010.07.23
확정:2010.07.23?
?
4 2012.10.30 강제경매 최** 청구금액:
75,000,000원
2012타경25456 소멸
주의사항 매각허가에 의해 소멸되지 않는 것:매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권
(2012.8.20.등기)있음.(임차보증금:7500만원,전입일자:2010.07.23,확정일자:2010.0723)
배당에서 전액 변제되지아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

 

전입세대열람(동거인포함)

 

행정기관:서울특별시 중략구 면목 5동 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?작업일시:2013년02월15일15시
주소:서울특별시 중량구 현성빌딩6차 401호 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?페이지:1
? ? ? ?서울특별시 중량구 면목동(일반+산) 153-27 현성빌6차401호

순번? 세대주성명? 전임일자등록구분? 최초전입자? 전입일자? 등록구분? 동거
인수
???주소?
  1. ? ( ?) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? – ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?-
    해당주소의 세대주가 존재하지 않음

분석☞

①임차인 최**은 2010.7.23일부터 2년간 임대차계약을 체결한 것으로 보이고, 말소기준등기인 2011.06.11의 영동농협 근저당보다 선순위이므로 대항력과 우선변제권을 확보한 상태에서 2년후에 임대차계약이 종료되고 이사를 가면서 임차권등기를 하였던 것이다.?
②그리고 임대보증금을 받기 위해서 판결을 얻어서 강제경매를 신청한 경우에 해당한다
이런경우에 전입세대열람을 해보면 일반적으로 전입신고된 세대가 없다.

 

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

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