민간택지 분양가 상한제 적용기준개선안...대환자금·구입자금·퇴거자금·생활자금[현대해상 아파트담보대출]좋아요

               

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국토부는 민간택지 분양가 상한제를 발표했습니다(2019.08.12)  연일 보도자료가 많지만, 사실 실수요자 입장에서 가장 큰 관심사는 “민간택지 분양가상한제가 적용을 받은 아파트 단지의 경우, 시세보다 가격이 얼마나 쌀까?” 이다.

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그동안 분양가 책정는  어떻게 정해져 왔는가?

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제 7조에 의하면 분양가상한제 적용을 받는 아파트 단지의 경우 분양가격은 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비 로 산정한다. 

☞쉽게말하자면 아파트 부지인 택지비와 아파트를 짓는데 필요한 건축비합산하겠다는 말이다.

항목별로 자세히 살펴보면, 

□기본형건축비:

정부가 민간 아파트를 분양할 때 공개하는 ‘표준건축비’택지비와 가산비용을 제외한 건축공사에 소요되는 모든 비용을 뜻한다. 기본형건축비는 매년 2차례 물가변동률을 감안한 공사비 지수를 적용해 정부가 고시하며, 정부는 기본형 건축비라는 명목으로 건축비 상한선을 제한하고 있다. 

□ 건축비 가산비용:

토지 매입 이자나 연약지반 공사비, 주택 성능 개선, 친환경 시공 등 명목으로 붙는 추가 공사비

□택지비(쉽게 땅값):감정평가사가 감정평가 

▷지방의 경우 택지비는 분양가의 30~40%,

▷서울, 수도권의 경우  택지비가 분양가의 50 ~ 70%로

▶한마디로 서울은 땅 값이 비싸다

경제정의실천시민연합은 서울 아파트 8개단지 분석 결과
를 
참고로만 하세요

2017년 6월 이후 분양한 서울 강남 8개 단지를 분석한 결과

3.3 ㎡ (평)당

▷분양가상한제 적용 전 분양가가 4,700만원인데,

▷분양가상한제 적용 후 2,160만원으로

분양가 상한제 적용전 최근 분양가 대비 2.1배 높다는 자료를 발표했다.

HUG승인 분양가vs 상한제분양가[자료출처: 경실련] ☞대환자금 5년고정[현대해상아파트담보대출]여기를 터치하시면 무료 전화 상담이 가능합니다

아래 표를 본다면

반값아파트로 말을 잇지 못하게 된다.

■강남권 8개 단지 민간택지 아파트 분양가 비교를 보면

 신반포 센트럴자이의 경우 평당 분양가는 4,530만원, 상한제 적용 가격은 1,950만원이다. 약 2.3배 차이가 난다. 

강남권 민간택지 분양한 분양가 VS 상한제 분양가 비교[자료출처: 경실련] ☞대환자금 5년고정[현대해상아파트담보대출]여기를 터치하시면 무료 전화 상담이 가능합니다

■비 강남권 민간택지 아파트 분양가의 경우

청량리역 롯데캐슬의 경우 평당 분양가는 3,020만원 이지만, 상한제를 적용하게 된다면 930만원 , 3.3배가 차이가 난다. 말 그대로 반값아파트가 나온다는 것이다

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■ 상기한 경실련의 자료에 대한 현실적용 가능성이 낮음 비판

일단, 분양가 산정 시 택지비를 공시지가로 적용했는데, 집값상승률, 인근 거래사례가 반영된 감정평가액으로 해야 된다는 것과 건축비의 경우도 강남 등 고가 주택이 밀집한 곳에서의 건축비공공주택에 적용하는 건축비를 같이 적용함으로서 적용할 수 없는 저렴한 택지비와 건축비를 적용하여 산출하여 현실성이 떨어진다 할 것이다

국토부 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 주용 내용을 요약하면

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□민간택지 분양가상한제

투기과열지구 31개 지DP역 실시예정이나
기존룰대로하면 사실상 무의미함
 

1)기존: 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 2배를 초과하는 지역

2)변경: 투기과열지구로 지정된 지역에 적용(국토부 주거정책심의위원회에서 심의로 결정함)

3)효과: 투과지역 규제가 좀 더 강력해졌음.(기존 룰대로 하면 사실상 무의미)

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□자금용도별 [현대해상 아파트담보대출] 가능금액은?

시세의 ㅡㅡ %(LTV)와
년소득대비 년간 총대출원리금 비율(신DTI)를
충족해야합니다

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당장 강남권등  재건축/재개발 사업에서도 분양가상한제 적용

1)기존: 입주자모집승인 신청 전

2)변경: 최초 입주자모집승인 신청한 단지부터 적용하는 것으로 일괄 처리

3)효과: 당장 재건축/재개발 입주 대기중인 단지들도 일괄 적용가능함(둔주등 …)

수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선

등기 전 전매로 차익 얻는 것 방지하기 위함

단 제한기간 내에 팔려면 LH에 우선매수권 있음

1)기존:
① 공공택지 투과지역 3/4/6/8년 / 그 외 3/4/6/8년
② 민간택지 투과지역 3/3/3/4년 / 그 외 1.6/2/3/4년2)변경:
① 공공택지 투과지역 5/8/10년 / 그 외 3/6/8년
② 민간택지 투과지역 5/8/10년 / 그 외 – / – / –3)효과: 등기 전 전매로 차익 얻는 것 방지
① 전매제한기간 3년 초과시 등기치면 제한 풀리니까, 팔려면 등기한 후에 파세요
② 제한기간 내에 팔려면 LH에 우선매수권 있음(LH가 사서 임대주택 공급할거임)

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 후분양 가능한 건축공정 기준 강화

남의 돈 끌어다가 짓는 걸 방지하고

내돈으로 80%이상 건설 후에 분양토록 강화

1)기존: 공정률 50~60% 수준

2)변경: 공정률 약 80% 수준, 등록사업자 2 이상의 연대보증 필요

3)효과: 종잣돈 말고 뭉칫돈과 보증 들고 집 지어라
☞ 네 돈으로 다시 짓는 건 봐줄게. 남의 돈 끌어다가 짓는 건 안돼
☞ 지주택 잡음 막을 수 있을까?

 

민간택지도 거주의무기간 적용 검토

시세보다 저렴하게 옮겨다니는 얌체 세입자의

사실상 전세금 땡겨쓰는 거 방지하겠다는 것입니다

1)기존: 없음(공공택지의 공공분양주택에만 있었음. 1/3/5년)

2)변경: 민간택지 분양가상한제 적용 대상에 거주의무기간 적용(아마 1/3/5년)

3)효과: 시세보다 저렴하게 옮겨다니는 얌체 세입자(?)도 막겠다

갈아타기로 채무통합하 후 이자절감사례

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시행시기 및 시행지역

2019년 10월 초에 공포 및 시행 예정

▷ 2019년 10월 초에 공포 및 시행 예정

▷ ‘주거정책심의위원회’ 에서 ‘시장상황을 종합 고려’하여 별도 진행 예정

적용 배제:
㉠도시형 생활주택,
㉡경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역委 심의/의결 필요),
㉢관광특구내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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