매각물건명세서

               

2. 매각물건명세서

(1) 매각물건명세서의 중요성

1) 권리분석의 중요한 자료

매각물건명세서는 ?법원경매에서 권리분석의 기준이 되는 ?서류로서 이문서로 인수되는 ?권리와 소멸되는 ?권리를 파악하게 된다. ?물론 매각물건명세서 이외에도 권리분석을 할 수 있는 등기사항증명서 등이 있지 만, 매각물건명세서가 ?중요한 이유는 ?매각물건명세서를 신뢰하고 ?입찰에 참여했다가 매각물건명세서가 거짓으로 ?판명된 경우에는 ?매각불허가 신청을 ?하여 입찰보증금을 반환 받을 수 있기 때문이다. ?따라서 ?법원경매 물건에 ?대한 권리분석을 할 때에는 매각물건명세서가 제일 중요한 ?기준이 된다.

 

2) 매각물건명세서의 변경

매각물건명세서는 경매진행 중에도 변경되므로 ?수시로 확인하여야 한다. 특히 경매정보업제에서 제공한 매각물건명세서의 내용이 변경된 ?내용을 미쳐 반영하지 못하는 경우도 있으므로 반드시 대법원 정보 사이트에 올라있는 정보를 확인하는 습관을 들여야 한다.

 

(2) 매각물건명세서의 기재사항

①최선순위설정일자
②배당요구의종기
③임차인관련정보
④매각허가에 의하여 소멸되지 ?아니하는 것
⑤매각허가에 의하여 설정되는 것으로 보는 지상권
⑥비고란

 

(3) 최선순위 설정일자

최선순위 설정일자는 말소기준권리의 설정일자를 의미한다. 말소기춘 권리는 매각시 권리의 소멸 또는 인수의 기준이 되는 권리를 의미 하는데 이러한 말소기준권리에는 등기사항증명서에 나와 있는 근저당권 가 압류등기, 압류등기, 담보가등기, 경매등기 등이 있다. 경우에 따라서는 전세권등기도 ?말소기준권리가 되는 경우도 있다. 말소기준권리가 된다는 것은 ?이 모든 권리가 기준이 되는 것이 아니라 등기사항증명서상의 접수일자를 기준으로 따져 보았을 때 가장 빠른 등기 하나만 말소기준이 되는것이다.?

 

사례06 최선순위설정일자 2011.6.20

사건? 2013타경38894부동산강제경매
2013타경43575(중복)?
매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관)? 이동선?
작성일자 2014.10.08? 최우선순위 설정일자? 2011.6.20.근저당권??
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시목록 참조? 배당요구종기? 2014.02.22.???

 

사례07 최선순위설정일자 2013.12.2 강제경매개시결정

사건? 2013타경40965부동산강제경매? 매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관) ? ?안달용?
작성일자 2014.05.12? 최우선순위 설정일자 2013.12.2.강제경매개시결정 ??
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시목록 참조?? 배당요구종기 2014.02.18 ?

 

사례8 최선순위설정일자 2004.5.19압류

사건? 2013타경16276부동산강제경매 매각물건번호 1 담임법관(사법보좌관)? 성애경?
작성일자 ?2014.04.22 최우선순위 설정일자 2004.5.19압류 ??
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시?
부동산표시목록 참조?? 배당요구종기 2013.07.22 ??

 

(4) 배당요구의종기

채권자 중에 법원에 배당요구하여야 배당을 밭을 수 있는 채권자도 있고 법원에 배당요구하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자가 있다. 대표적으로 임차인은 ?주택임대차보호법에 ?따라 우선변제권 또는 최우선변제권을 행사할 ?수 ?있다고 하여도 ?법원에 ?배당요구를 하지 않았다면 ?배당에서 ?보증금을 배당 받을 수 없다. 더 나아가 법원의 배당에서 배당을 받기 위해서는 ?법원이 정한 배당요구의 종기까지 ?배당요구를 하여야 한다. 만약 배당요구의 종기가 지난 후에 배당요구를 한 경우에는 ?배당요구를 하지 않는 것으로 취급하여 배당에서 제외한다.

 

사례09 배당요구 종기내의 배당요구

 

매각물겅 명세서

사건? 2013타경17439부동산강제경매
2013타경25607(중복) ?
매각물건번호? 1? 담임법관(사법보좌관)?? 지석재?
작성일자 2014.01.20? 최우선순위 설정일자? ?2010.09.15.근저당권??
부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시
부동산표시목록 참조 배당요구종기 2013.08.08?

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유자의
성명
점유부분? 정보출처
구분
점유의
권원?
임대기간
(점유기간)?
보증금 차임 전입신고
일자,사업
자 등록신
청일자
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자?
류★ ★? 지하층
전부?
관리신고 주거
임차인?
2013.06.05.~
2015.06.05?
70,000,000? ? 2013.08.02? 2013.08.02? 2013.08.02?

 

(5) 임차인 관련정보

 

①임차인이 부부

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유자의
성명
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대기간
(점유기간)??
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자 등록신
청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자?
황★★
최★★ ?
전부 현황조사? 주거
임차인?
미상? 397,000,000? ? 2009.02.17? 2009.03.04? ?
전부 권리신고 주거
임차인?
2009.3.4
~?
397,000,000? ? 2009.02.17?? 2009.03.04?? 2013.07.25?
<비고>
황★★, ?최★★ ? : ? ? ?황★★과 ?최★★ 은 ?부부사이로 동일세대 거주

※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택,상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다

 

②보증금증액

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록일자와 확정일자의 유무와 그 일자

점유자의
성명
점유부분? 정보출처
구분?
점유의
권원?
임대기간
(점유기간)??
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자 등록신
청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자?
박★★ ? 301호? 현황조사? 주거
임차인??
미상? 미상? ? 2007.12.26? 미상? ?
301호 전부? 권리신고? ?주거
임차인?
2007.12.15
~?
85,000,000? ? 2007.12.26? 2007.12.26? 2013.12.02?
<비고>
박★★: 배당요구 종기 이후인 2013.12.02 권리신고 및 배당요구함. 초선순위 근저당권 설정 이후인 2011년 보증금 3,500만원을 증액하여 임차보증금 총액이 1억 2,000만원이라고 주장함. ? ? ? ? ?

 

③임차인의 대항력 판단

 

매각물건 명세서

사건? 2013타경38238부동산강제경매? 매각물건번호?? 1? 담임법관(사법보좌관)? 김세경?
작성일자? 2014.09.16? 최우선순위 설정일자?? ???
?부동산 및 감정평가액
최저매각가격의 표시
부동산표시목록 참조? 배당요구종기 ???

 

부동산의 점유자와 점유의 권원,점유할 수 있는 기간,차임 또는 보증금에 관한 관계인 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록일자와 확정일자의 유무와 그 일자

?점유자의
성명
점유부분? 정보출처
구분
점유의
권원?
임대기간
(점유기간)??
보증금? 차임? 전입신고
일자,사업
자 등록신
청일자?
확정일자? 배당요구
여부(배당
요구일자?
박?★★ ?1401호 현황조사? 주거
임차인???
미상? 미상? ? 2012.10.26? 미상? ?
전★★ ?전부 권리신고? 주거
임차인???
2012.10.19
~?
3억3천만원? ? 2012.10.26? 2012.10.19? 2014.01.22?
<비고>

※최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택.상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수 되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선 변제권이 있는 주택.상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당 받지 못한 잔액이 매수인에게 인수 되게 됨을 주의하시기 바랍니다.?

 

㉮임차인 권리분석의 핵심은 매수인이 임차인의 보증금을 ?인수하느냐에 ?관한 것이다. 임차인의 임차보증금을 매수인이 인수한다는 의미는 임차인의 대항력이 인정되는냐에 달려 있다. ?임차인의 ?대항력이 인정되면 매수인은 임차보증금을 인수하고 , 임차인의 대항력이 인정되지 않는다면 매수인은 임차보증금을 인수하지 않는다.

㉯그러면 임차인이 대항력[인도 + 주민등록 일자 다음날 0시] 인정되는 ?지는 어떻게 판단하는가? 매각 ?물건명세서에서 최선순위 설정일자임차인이 대항요건 즉 전입신고 한 날을 비교하여 판단한다. 만약 최선순위 설정일짜가 2012년 12 월 4일이고 ?임차인의 전입신고한 날이 2013년 5월 7일이라면 임차인은 대항력이 없어서 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다. 반면에 최선순위 설정일자가 2012년 12월 4일이고 ?임차인의 전입신고한 날이 2011년 4월 26일이라면 임차인은 대항력이 았어서 매수인은 임차인의 임대차보증금을 인수하여야 한다.

㉰그런데 만에 하나 최선순위 설정일자가 2012년 12월 4일이고 ?임차인이 전입신고한 날이 2012년 12월 4일이면 어떻게 되는가? ?이런 경우에는 임차인의 전입신고의 효력이 2012년 12월 5일 0시[전입신고 익일 0시]에 ?대항력이 발생하므로, 결국 임차인은 대항력이 없는 것이 되고 매수인의 ?입장에서는 임차인의 임대차보증금을 인수하지 않아도 된다.?

㉱위의 매각물건명세서의 내용을 보면 최선순위설정일자가 2013년 8월29일 ?근저당권 설정등기이고, ?임차인인 박 ★★. 전★★의 ?전입일자 는 2012년 10월 26일이므로 대향력이 있는 임차인이다. ?따라서 ?이 경매 목적물을 낙찰 받은 매수인은 ?원칙적으로 임차인의 보증금 3억 ’ 3천만원을 인수하여야 한다. ( 다만, 임차인이 확정일자를 받고 ?배당 요구를 ?하고 있으므로 ?실제는 인수하지 않을 수도 있다. )

 

구분? 선순위? 후순위
배당요구 × 보증금 인수 O 보증금 인수×
배당요구 O 보증금 인수△
(배당 O)
보증금 인수×
(배당 O)

 

(6) 매각허가에 의하여 소멸되지 아니하는 것

①인수할 권리가 없는 경우

※등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니 하는 것
해당사항없음

 

②선순위 전세권을 인수할 경우

※등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여그효력이소멸되지아니 하는것
2012.12.9.자 접수 제 57840호 최선순위 전세권설정등기

 

③가처분등기

※등기된 부동산에 관한권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니 하는 것.
갑구순 3번 가처분등기(2003.4.6. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 ?매수인에게 인수됨. 만약 위 가처분의 ?피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는경운에는 건물을 ?철거할 수 있음

 

④지상권

※등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그효력이 소멸되지 아니 하는것
토지 을구 11 번 2005.8.26. 자 지상권설정등기, 지상권자 : 서울특별시

⑤토지별도등기?

※등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그효력이 소멸되지 아니 하는것
별도등기(토지에 구분지상권설정 : 2004. 06.18. 을구 11 번)

 

(7) 매각허가에 의하여 설정되는것으로 보는 지상권

①법정지상권

※매각허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
지상에 매각대상 아닌 건축물 소재로 법정지상권 성립여지 있음

②분묘기지권

※매각허가에 의하여설정된 것으로 보는 지상권의개요
분묘에 대한 관습법상분묘기지권 성립여지 있음

 

(8)비고란

 

①?위반건축물

※비고란
건축법 제9조 위반 발코니 8.75㎡에 있음.

 

②제시외건물

※비고란
일괄매각, 제시외건물포함

 

③유치권

※비고란
주식호|사 유신으로부터 금 225.000.000원의 유치권신고가 있었으나 2014.10.23 채권자가 위 유치권이 부존재한다고는 확정판결문 제출(서울중앙지방법원 2013가단234859,2014나 21792 유치권부존재확인)

 

④대지권미등기

※비고란
본건은 대지권이 미등기된 구분건물로서 대지권은 있으나 지적미정리등의 사유로 대지권이 등기되지 않고 있고, 적정대지권 면적은 SH공사 확인결과 108.4㎡로 조사되어 건물부분과 대지사용권을 일체로 평가한 감정가임,(감정평가서) 경매낙찰자는 서울특별시 SH공사와 공동으로 대지사용권에 관한이전등기가 가능하며 본건 건물의 확정 공유대지지분은 108.414㎡임(SH공사회신)

 

⑤공유자우선매수 1 회제한

※비고란
토지만 매각, 최저매각가격은 토지만의 매각가격으로 지상건물로 소유권행사 제한받는 경우의 단가임.공유자 우선매수권 행사 1회 제한

 

⑥농지취득자격증명

※비고란
-대금지급기일(기한)이후 지연이자율 : 연2할 -임대차 : 물건명세서와 같음 ?-농지법 제8조가 적용되는 농지임(농지취득자격증명 필요.) -소유자 김학영 및 공유자측의 연고로 탐문된 분묘 1기 소재함 – 자연림 및 일부분묘로 이용중

 

⑦실제이용현황

※비고란
대금지급기한 지연이자는 연 2할 재매각이므로 보증금 2할 공부상 지목은 대지이나 현황은 도로로
용중인 것으로 조사됨 특별매각조건 공유자유선매수는 1 회에 한함.

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