대항력

               

?1.대항력의 의미

「주택임대차보호법」에서 임차인이 대항력을 주장할 수 있는 경우인데, 권리분석을 잘못하면 매수인이 고가에 낙찰 받아 대금을 미납하는 경우가 ?발생한다. ?만약 대항력이 있는 임차인이 있다면 인수할 금액에 대한 정확한 분석이 선행되어야한다.

(1 ) 의의

대항력이란 임차인이 대항요건을 갖춘 경우에는 경매의 낙찰자에게 임대 기간 만료 시까지 임대차 목적물을 사용 · 수익하며서 ?인도를 거부할 수 있는 권능을 말한다.

(2)대항요건

①임차인이 대항 력을 주장하기 위해서는 임차인이 주민등록 전입신고와 점유라고 하는 대항요건을 갖추어야 한다. 주택의 인도(점유)와 ?주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 ?0시부터 대항력이 발생한다.

②임차인이 점유는 하지 않고 주민등록만 해 놓았거나, 점유는 하고 있는데 주민등록을 하지 않으면 대항력을 주장할 수 없다. 그리고 점유와 전입요건을 모두 갖춘 경우에 대항력은 점유와 전입이라는 대항요건을 모두 갖춘 최후 시점 다음 날 ?0시에 대항력이 발생한다. 예를 들면 전입은 2010년 8월 22일인데, 점유는 2011년 3월 10일이라면 대항력은 2011년 3월 11일 0시에 발생한다.?

③문제는 주민등록은 자치센터에서 확인가능하지만 점유일자는 입찰참가자가 알 수 없다는 점이다. 실무에서는 주민등록 전입일 또는 주택임대차 계약서상 주택의 인도일로 추정한다. 따라서 이론적으로 주민등록만 되어 있고 살지 않으면 대항요건을 갖추지 않은 것으로 판단하지만, 실무에서는 살지 않고 있어도 주민등록이 되어 있으면 살고 있지 않다는 것을 확실하게 입증할 수 없는 한 대항요건을 갖춘 임차인으로 분석하는 것이 일반적이다?

(3)대항력 경우의 수

대항력 경우의 수는 대항력이 있는 경우와 없는 경우 두 가지 뿐이다

①?전입일자 (1 월 6일) ?> 기준등기일 ( 1 월 7일) : 대향력 있음

1 순위A 전입신고 보증금 1 억원
2순위B ?국민은행 저당권 1 억원

임차인은 저당권보다 전입일자가 빠르므로 대항력을 주장할 수 있어서 매수인은 보증금 1억원을 인수하여야한다.

②전입일자(1월 5일 ) < 기준등기일 ( 1월 5일) : 대향력 없음

임차인의 전입일자와 근저당권 설정일이 같더라도 대항력 기준일은 다음날 ?0시라는 조건 때문에 ?임차인은 대항력이 없다. 같은 날이지만 등기는 ?자정에는 절대 될 수 없으므로 ?임차인이 간발의 차로 빠르다.

1순위 A 국민은행 저당권 : 1억
2순위 B 전입신고 보증금: 1 억

임차인은 대항력이 없으므로 ? 매수인은 임차인 B의 ?보증금 1억원을 인수하지 않는다. 다만 임차인의 보증금 손실 정도에 ?따른 명도 저항이 있을 수 있다.

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