대지권 미등기

               

1.대지권 미등기

(1)대지사용권

집합건물은 전유부분과 공용부분으로 나눌 수 있느데 이 때 전유부분에 대한 소유권‘구분 소유권‘이라고 한다. 집합건물의 구분소유자가 건물을 소유하기 위하여 건물 대지를 사용할 수 있는 권리대지사용권’이라고 한다. 그리고 이러한 대지사용권의 면적을 대지지분‘이라고 한다.

(2)대지사용권의 종류

집합건물의 구분소유자의 대지사용권은? 소유권,지상권,임차권,전세권,무상사용권,유상사용권,법정지상권,관습법상법정지상권 등이 있다

(3)대지사용권의 분리 처분금지

집합건물 구분소유자의‘대지사용권’은 전유부분의 처분에 따른다.그러나 만약 규약이나 공증증서에서 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분할 수 있도록 따로 정한 경우에는 분리처분이 가능하다. 이때 처분 뿐아니라 근저당설정,전세권설정,지상권설정 등 모든 권리의 설정행위를 포함한다. 또한 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지 규약등기하지 않으면 선의로 물건을 취득한 제3자에게 대항할 수 없다. 실무에서 분리처분 규약을 정하는 경우는 드물다.

(4)대지권등기

건물과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 등기 한 것을 “대지권등기”라고 한다.부동산등기법 제 40조 3항. 전유부분과 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이 일체로 묶인 것이 “대지권”이 된다.

전유부분 소유자의 대지권등기는 1동건물의 표제부에 ‘대지권의 목적인 토지의표시를 하고, 전유부분의 표제부에 그 전유부분에 속하는 ‘대지권의 표시를 한다.

<예시> 1동건물표제부 – 대지권의 목적인 토지표시

등기사항 전부 증명서(말소사항 포함) – 집합건물
[집합건뭉]서울특별시 강남구 도곡동 153 형대아파트 제 101동 제7층 제 702호? ? ?
[표제부] (1동건물의 표시)?????
표시
번호?
접수? 소재지번,건물명칭
및 번호?
건물내역? 등기원인 및 기타사항?
1

(전1)??

??1996년11월6일 ??서울특별시 강남구
도곡동 153 현대아파트
제101동
?철근콘크리트 경사슬라브
지붕

10층 공도주택(아파트)
지하층 606.00㎡
1층 370.56㎡?
2층 364.58㎡
3층 364.58㎡
4층?364.58㎡
5층?364.58㎡
6층?364.58㎡
7층?364.58㎡
8층?364.58㎡
9층?364.58㎡?
10층224.74㎡
?도민편철장 2백 929장
?부동산시행규칙부칙
제3조1항에 의하여
1995년 11월 23일
전산이기
? ? ?(대지권 목적인 토지의 표시)
표시
번호?
소재지번? 지목? 면적? 등기원인 및
기타사항?
1
(전1)?
1.서울특별시 강남구 도곡동153? ?대 ?1,596㎡ ?1996년 11월6일

 

<예시> 전유부분 표제부 – 대지권의 표시

[표제부](전유부분의 건물의 표시)?????
표시
번호?
접수? 건물번호? 건물내역?? 등기원인 및
기타사항?
1
(전1)??
1996년11월6일?? 제7층제702호?? 철근콘크리트조
171.68㎡??
도면철장 2책942장?
부동산등기법시행규칙부칙
제3조 제1항의 규정에 의하여
1995년11월23일 전산이기?
? ? ?(대지권의 표시)
표시
번호?
대지권종류? 대지권비율?? 등기원인 및
기타사항?
1
(전1)??
1.소유권대지권?? 1596분의 54???? 1996년10월1일 대지권
1996년11월6일?
부동산등기법시행규칙부칙
제3조 제1항의 규정에 의하여
1995년11월23일 전산이기?

 

2.대지권 미등기

대지권미등기는 대지사용권이 있음에도 대지사용권이 등기되어 있지 않은 것을 의미한다.대지권이 없는’대지권없음’과 구별 된다.대지권미등기의 경우에는 1동건물 표제부나 전유부분 표제부에 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’‘대지권의 표시’란이 없다.

(1)발생원인

집합건물의 ‘대지권미등기’원인은 다음과 같다

①지적정리 미비

대규모 택지를 개발하거나 재개발 아파트의 경우에 기존의 지전을 말소하고 새아파트 신주소를 부여하면서 함께 환지작업을 하고 각호수별로 대지권을 구분하게 되는데 환지절차 지연으로 대지권등기를 하지 못한 경우이다.따라서 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자 앞으로? 하고 대지권등기는 사후에 환지절차가 종료되면 하기로 해서 아직 대지권등기가 완료되지 못한 상태이다.

<예시>지적정리 미비 -? 매각물건 명세서 비고란을 보면

?※ 비고란
지적정리 미비로 대지권 미등기상태, 분양계약서상 대지권 있음(대지권 면적 129.3㎡)?

 

②분양대금납부 지연

분양대금 완납여부 파악(시행사에서) 후 대지권 관련 경매참여할 것

수분양자가 분양대금 미납이 있어서 대지권등기를 할 수 없는 경우로서 낙찰자 입장에서는 추가부담금이 발생할 수 있다는 점을 유의하여야 한다. 또한 다른 수분양자가 분양대금의 납부를 지연하여 전체적으로 대지권등기를 할 수 없는 경우도 있다.

<예시>

참고
사항?
대지권 미등기(대지사용권 포함매각)
●이사건 매각부동산에 대한 추가비용부담금(분양권자에게 부담해야함)과 관련하여 유원성산아파트 주택재건축정비 사업조합(전화 02-334-5263)에 확인후 입찰요망

 

③대지권등기를 게을리 한 경우?낙찰자는?등기비용부담
대지사용권이 있어서 대지권등기를 할 수 있으나 경매로 집이 넘어가야할 상황에서 굳이 비용을 들여 대지권등기를 할 이유가 없다고 판단하여 고의로 대지권등기를 하지 않은 경우이다.

<예시>

참고사항 ●대지권미등기.대지권 유무는 알 수 없음.최저매가격에 대지권가격(땅값)이 포함됨
●건축물대장상 35평형,통칭32평형
▶?가격시점 현재 대지권이 미등기된 상태[*동아파트단지내 동일평형 대부분의 세대는 대지권(40.123㎡)이 등기되어 있음]이나, 경매를 신청한 채권자(중소기업은행)측에 의하면, 채무자(소유자 이*미)가 사실상 대지권을 등기할 권리를 갖고 있으나 대지권등기에 따른 비용 및 절차를 당시 주택조합(조합장 최웅기)에 신청하지 않아 미등기되어 있지만 분명 소유자가 사실상 대지권을 취득하였다고 할 수 있다고 하는바,향후 이 건 아파트대지권등기부 등재여부는 낙찰인의 몫이 되는 것으로 보여지므로 경매참여시 유의바람

 

④대지지분은 등기되어 있으나 대지권등기만 안 된 경우

토지지분에 대하여 지분등기가 되어있고, 전유부분에 대하여 구분등기가 되어 있으나 대지권으로 묶여 있지 않은 경우가 있다. 오래된 빌라나 상가의 경우에 구분소유적 공유관계에 있는 건물의 경우는 대지권 미등기 사례가 많다
.[<예> 빌라 구분소유적 공유관계 토지위의 한 건물에 균등한 평형의 8가구가 있는 경우에? 각세대 호별로 대지지분은 1/8씩이나? 토지에 A 1/8,B 1/8,C 1/8,D 1/8,? E 1/8,F 1/8, G 1/8, H 1/8이라고 등기만 안된경우임]

<예시>

목록? 구분? 사용승인? 면적? 이용상태? 감정가격? 기타?
건물? 5층중 5층? 82.11.30? 49.56㎡
(14.99평)?
방2,거실,주방
욕실,발코니 등?
190,900,000원? 도시가스
개발난방? 

?

토지? 대지권? 63442.8㎡ 중? 71.6㎡
대지권 미등기이나 감정가격에 포함 평가함???
639,100,000원?

 

⑤ 구분세대의 대지지분 비율의 미확정

구분소유건물의 소유자의 대지지분비율이 아직확정되지 않아서 대지권등기가 안된 경우도 있다.

★ 대지권 미등기 물건 검토사항
① 건물 등기부
② 토지 등기부
③ 감정평가서 평가시 (대지권 포함인지? 미포함인지?)
④ 분양자(시행사) – 대지지분? 과? 분양대금 완납했는지?
⑤ 등기비용 부담

 

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