대지권미등기의 경우 대지권 취득여부

               

대지권미등기의 경우 대지권 취득여부

1.대지권 취득

낙찰 받은 집합물건이 대지사용권이 있음에도 불구하고 대지권 등기가 되어 있지 않은 경우에 낙찰자는 대지권을 취득한다. 대지권미등기인 집합건물에 대한 경매를 실핼 할 경우에? 대지권부분을 감정평가포함시키든? 안시키든 집합건물의 낙찰자는 대지권을 취득한다.

왜냐하면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의하면 ‘구분 소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전부부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, ‘규약으로 정한 때에는 그러하지 아니한다’고 규정돼 있다. 따라서 규약으로써 달리 정한 경우가 아니라면 전유부분의 저당권 설정 효력은 대지권에도 미치므로 경매를 통해 적법하게 전유부분의 소유자가 된다면 당연히 대지사용권도 취득하게 되는 것이다.

오히려 대지권부분이 감정평가에 포함되어 있지 않은 경우에는? 대지권부분을 감정평가에 포함한 경우보다 감정가가 낮기 때문에 전유부분을 낙찰 받으면 저렴하게 대지권을 취득하게 되는 결과를 가져온다.

판례

집합건물 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 일체불가분의성이 인정되므로, 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시 결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권까지 미치고, 그에 터잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다.
(출처:대법원2008.03.13. 선고 2005다 15048 판결[토지사용료]>종합법률정보 판례)

 

2.미납분양대금 부담

최초의 전유부분의 수 분양자가 시행사에 분양대금을 완납하지 못한 상황에서 전유부분이 경매에 나온 경우에 전유부분의 낙찰자는 대지권을 취득하게 되지만? 대지권등기를 설정 또는 이전해 달라고 할 때 토지의 소유자가 분양대금 완납을 동시이행항변으로 주장하게 될 것이다.?

이렇게 되면 전유부분 낙찰자는 대지권등기를 위해서 분양대금 미납분을 부담하여야 대지권등기를 할 수 있다.

판례

집합건물 분양자가? 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권 변경등기는 지적정리후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여서만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대근을 완납한 경우는 물론이고 그 분양대금을 완납하지못한 경우도 마찬가지이다. 따라서 그러한 경우 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐줄것을 구하거분양자를 상대로 대지권변경등기를 마쳐줄것을 구할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다.(출처:대법원2006.09.22.선고 2004다58611 판결[소유권이전등기]>종합법률정보 판례)

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