다주택자와 1세대 1주택 양도세 절세 TIP과 아파트구입자금[현대해상아파트담보대출]좋아요

               

안녕하세요? 하이 궁금해입니다.

오늘은 다주택자들의 양도소득세 절세TIP과 현대해상아파트담보대출을 알아보고자합니다.

♧보유세 밀당:아파트매매 시점에 따라 보유세인 재산세 및 종합부동산세 누가낼까?

재산세,종부세 납입의무는  6월1일 아파트 소유자

6월 1일이 아파트을 사거나 팔때 엄청나게 중요한 날이지요? 왜냐하면  6월1일 아파트가 누구의 소유인가에 따라 재산세,종부세를 납입의무가 있기때문이고,

특히 올해는 6월 1일부터 오르는 아파트공시가격기준을 적용하므로 아파트 매도자 입장에서는 5월말까지 잔금지급을 받아야 유리하고,매수자입장에서는 6월2일 이후에 잔금지급일로 하는게 유리합니다.  

▣아파트 양도소득세 절세TIP

1.다주택자는 임대사업자 등록을 통해 절세 

2.함께 거주하지 않는 부모님은 양도전 세대분리

3.상가겸용주택은 주택부분을 크게 하여 신축

4.1세대 1주택자는 2년 이상 보유(단 2017.8.3일 이후 조정지역에서는  2년이상 보유와 거주)를 해야  비과세입니다

5.주거기능을 상실한 주택은 멸실처리

6.상가로 사용하는 공부상 주택의 양도

7.주택으로 보는 겸용주택의 공용면적

8.공부상 주택이나 사실상 상가인 건물

9.주택을 배우자에게 증여하고 5년 후 양도

10.1주택자의 보유기간이 2년 미만일 때

1.다주택자는 임대사업자 등록을 통해 절세하는 방법

▷사례

3주택을 보유한 김 주인씨가 현재 살고있는 집을 팔고 이사를 가고 싶지만 약 5천만원 가까운 양도세가 부담입니다. 어떻게 하면 될까요

▷절세Tip

거주용 주택이 아닌 다른  2주택을 주택임대사업자 등록을 하고, 2년이상 살던 아파트를 팔게 되면 1세대1주택자로 비과세됩니다. 

▷양도소득세 차이

살고있는 아파트

 

예상 양도소득세 절세액
임대사업자 미등록 임대사업자 등록
양도가액 7억

취득가액 5억

보유기간 3년

약 4,800만원 0 4,800만원

▷임대사업자 관련 규정

☞2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택을 양도하는 경우 거주용 자가주택을 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 상태에서 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음

※ 임대주택 1채에 대해서는 5년 이상 임대하여야 합니다. 매입임대주택 요건 및 주택임대사업자 등록절차 등 자세한 사항은 아래사진을 참고하세요

2.1세대 1주택자는 주택을 2년이상 보유하고 양도해야 비과세 될 수 있다.

[단,2017년 8월 3일 이후 조정지역내 1세대 1주택 비과세 요건 간화:주택을 2년이상보유와 거주를 해야합니다]

●조정지역:서울:25개구/경기:과천,성남,고양,남양주,화성 동탄2신도시,하남,광명,구리,안양동안구,광교지구,수원 팔달구,용인시 기흥구와 수지구/부산: 수영구,해운대구,동래구/세종시

▷사례

2018년 8월 3일   5억에 취득한 서울소재하는 아파트 1채를 보유하고 살고(거주)하는 김주인씨는   7억에 팔지 않겠느냐는 공인중개사의 말에 따라  보유기간 고려없이 계약을 했습니다.

계약일 기준으로 2년이 되지 않았는데 어떻하면 되나요?

▷절세Tip

주택보유기간은 해당주택 취득일부터 양도일 까지입니다.

해당주택 잔금 받는날을 취득일로부터 2년 이후로 하고 , 등기또한 2년 이후에 소유권이전해주면 됩니다.

▷양도소득세 차이

살고있는 아파트

 

예상 양도소득세  절세액
보유기간2년미만 보유 미만
(조정지역은 보유와 거주기간 모두 2년미만)
보유기간·
보유기간
모두2년이상
양도가액 7억

취득가액 5

약 5,600만원 0 5,600만원

 

▷1세대 1주택자 비과세요건은  2년 이상 보유 (단,2017년 이후 조정지역내 주택은  2년이상 보유와 거주)해야됩니다.

  • 1세대 1주택자는 주택을 2년 이상 보유하고 양도하면 비과세
  • 주택의 보유기간은 해당주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산
  • 해당주택의 잔금받는 날을 취득일로부터 2년이 지난 후로 하고 등기 또한 2년이 지난 후에 이전

▷보유기간 관련 규정은 아래 사진 참조하세요

3.1세대 1주택을 부득이하게 2년을 채우지 못하고 양도계약을 하게 되면 잔금일자를 조절하여 절세할 수 있습니다.

(단,조정지역은 실제거주조건이 있어 비과세 불가함을 주의)

▷사례

1세대 1주택자인 김주인씨는 1년 10개월 보유한 아파트를 어쩔 수 없이 팔게 되었습니다.

어떻하면 양도소득세를 절세항 수 있나요?

▷절세Tip

주택보유기간 2년 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 2년을 채우기위해서는 몇달이 남지 않은 경우에는  잔금지급일을 조절하는 방법으로 양도 소득세를 비과세 할 수 있습니다  

▷양도소득세 차이

살고있는 아파트

 

예상 양도소득세  절세액
보유기간2년미만 보유 미만
(조정지역은 보유와 거주기간 모두 2년미만)
보유기간·
과 보유기간 모두 2년이상
양도가액 7억

취득가액 5

약 5,600만원 0 5,600만원

 

양도시기 관련규정

  • 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일
  • 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전 등기접수일
  • 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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