내년부터 꼬마빌딩 상속,증여세 오를 전망...대환대출[현대해상 아파트담보대출]로 자금출처 마련을?

               

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내년부터 고가 비주거용 일반건물, 즉 ‘꼬마빌딩’의 상속세나 증여세가 오를 전망

국세청이 상속·증여세를 계산할 때 이들 건물의 시가를 지금과 같은 간접적인 평가수단인 기준시가가 아니라 감정평가를 활용해 산정하기로 했기 때문이다.

①꼬마빌딩 감정평가 예산 확보

19일 기획재정부와 국세청에 따르면 국세청은 내년부터 고가 비주거용 일반건물의 상속·증여세를 산정할 때 감정평가를 의뢰해 건물의 시가를 파악할 예정이다. 이를 위해 최근 내년도 정부 예산안에 국세청이 감정평가 의뢰 비용으로 쓸 수 있도록 24억원의 예산이 반영됐다.

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②상속,증여시 감정평가 시가반영  법적 근거는 이미 마련

㉠올해 초 상속세 및 증여세법’ 시행령이 개정될 때 비주거용 일반건물의 상속·증여세를 매기기 위해 건물에 대해 감정평가를 할 수 있는 법적 근거를 마련하는 내용이 포함됐다. 

㉡기본적으로 상속·증여세를 계산할 때 매매사례를 통해 확인된 현 시가를 우선 반영하는 것이 원칙이지만, 아파트 등 공동주택을 제외한 다른 부동산은 형태가 제각기 달라 유사 매매사례를 찾기 어려워 국토교통부의 공시가격이나 국세청 기준시가 등 보충적 방법으로 평가한다.

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③비주거용 부동산중 토지와 건물이 일체로 거래시 실제가치 반영 한계

국세청은 비주거용 부동산 중
㉠대형 오피스 등 집합건물에 대해선 일일이 개별 기준시가를 공시하지만
일반 건물은 개별 가격을 공시하지 않고  토지는 공시지가를, 건물은 면적(㎡)에 ‘㎡당 금액’을 곱해 가격을 산정하는 이원적인 방식으로 다소 복잡한 방법으로 기준시가를 계산한다.  이때 ㎡당 금액은 건물신축가격기준액, 구조지수, 용도지수, 위치지수 등을 곱해서 산출되며 국세청은 매년 지수 등을 조금씩 조정한다.토지와 건물이 일체로 거래되는 시장에서 실제 가치를 제대로 반영할 수 없는 한계가 있다.

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국세청이 꼬마(비주거용)빌딩에 대해 기준시가로 시가를 산정하지 않고 감정평가를 통해 직접 파악하기로 한  이유는? 

 

①비주 거용 집합건물의 기준시가는 실거래가 반영률이 아파트와 비슷하거나 이보다 다소 높지만, 일반건물은 이에 미치지 못해 과세 형평성 문제가 끊이지 않고 제기되어 왔는데 이와같이  다른 부동산간 과세 형평성을 확보하기 위한 조치다. 

②국세청은 일정 가격 수준 이상인 고가 꼬마빌딩에 대해 상속·증여세를 매길 때 감정평가를 할 방침이지만 가격 기준은 아직 검토 중이다.

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