나에게 적합한 부동산 전략...아파트 사야하나? 팔아야하나?  매매·생활·전세보증금반환·대환자금[현대해상아파트담보대출] 좋아요

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다. 최근 아파트를 사야되나 ?팔아야되나? 

오늘은 ‘나에게 적합한 부동산 전략…아파트사고 팔때 매매·생활·전세보증금반환·대환자금[현대해상아파트담보대출]강추’ 를 포스팅하오니 모두 부자되시기를 바랍니다.

주요내용 요약하면

  •  무주택자: 고민하지 말고 집 사라
  • 1주택자: 지금 집에 계속 살아라
  • 일시적 2주택자: 한 채를 빨리 정리하라
  • 다주택자: 보유세 부담 낮출 방법 찾아라
  • 장기적으론 3기 신도시 주목하라

5월 초 현재 서울 주택 가격은 25주 연속 하락하고 있다. 단 낙폭이 다소 줄었다. 일각에서는 이제 집값이 바닥을 치고 ‘V자 반등’을 시작하는 것 아니냐는 전망이 고개를 든다. 그러나 규제 완화 없이는 집값 약세가 이어질 것이다.주택 시장에서 정부는 시세 사이클 흐름을 바꿀 능력을 갖고 있다. 정부가 정책을 내놓으면 시장이 그것을 효율적으로 해석하고, 합리적으로 대응한다.

★그래서 정책을 보면 시장이 보인다

▶박근혜 정부의 부동산 대책 :

택지개발 예정지를 지정하지 않고, 보금자리주택 공급량을 연 7만 호에서 2만 호로 줄인다. 택지 개발을 안 한다는 건 신도시를 조성하지 않겠다는 얘기다. 주택 수요가 있는데 새로 지을 땅이 없으면 구도심에서 재건축이든 재개발이든 정비 사업을 하게 된다. 따라서 서울 집값은 상승한다

▶문재인 정부의 8·2, 9·13부동산 정책

 규제강화와 신도시 조성이다. 따라서  서울 집값은 하락한다. 

그러면 지금 집값이 바닥인가? 

4월 말 부동산 공시가격이 발표, 6월 1일 재산세와 종합부동산세(종부세)가 부과됨으로서 본 게임이 시작된다. 집값이 오르려면 투자 수요가 몰려야 한다. 지금은 스마트한 투자자가 주택에 관심을 가지고 있지 않다

과거에는 우리나라에서 5억 원 이상 번다고 할 때 세금을 가장 적게 내는 방법이 부동산 투자였다. 

▶무주택자가 4억 원에 산 집이 9억 원이 됐다고 가정해보자. 수익 5억 원에 대한 세금이 ‘0원’이다. 양도소득세(양도세)가 100% 감면된다.

반면 연봉 5억 원을 받는 근로자는 소득세율 46.4%(근로소득세율 42%+지방소득세율 4.2%)를 적용받는다. 일해서 돈 버는 것보다 오를 만한 집을 골라 사는 쪽이 압도적으로 유리하다주식, 펀드 등 다른 투자 종목과 비교해도 부동산 투자가 유리한 조건이다.

▶다주택자 역시 마찬가지다. 이미 집을 가진 사람이 추가로 집을 사는 건 대부분 ‘매각 차익’을 원해서다. 우리나라는 양도소득세율이 매우 낮다. 면세 규정도 많다. 잘하면 세금 내지 않고 차익을 실현 할 수 있다. 

☞그러나  현재는 무주택자에게 부동산은 여전히 매력 있는 투자처이이나 다주택자에게는 아니다. 

▶2주택자가 집을 팔면
양도차익의 최대 57.2%, 3주택 이상자는 최대 68.2%를 세금으로 내야 한다
.
▶2주택자가 집을 팔지않고 보유하면 
다주택자 종부세율은 최고 3.2%로  경제성장률은 2.7%보다 높은 수준이다.  거기다 부동산 공시가격이 오르고  종부세 과세 표준(현재 공시가격 80%에서 2022년부터는 공시가격 자체를 과세 표준)이 높아졌다. 따라서 다주택자는 집값이 올라도 남는 게 없다. ▶부동산 시장의 철칙이자 진리인 정부정책이 바뀌지 않는 한 2022년 대선 까지는 쭉 이어질 것이다.  다주택자는 2022년까지 버틸 수 있으면 버텨라 아니면 빨리 처분하고 다른 투자 종목으로 눈을 돌려라.

 

무주택자는 살기 좋은 곳에 집을 사라. 특히 청약을 적극적으로 노려라

집은 투자 대상이기에 앞서 거주 장소다. 무주택자가 집을 사면 주거 안정성이 생긴다. 그것만으로도 큰 이익이다. 단 출퇴근하기 편한 곳, 자녀 키우기 좋은 곳이어야 한다. 최소한 가장 중요한 조건을 하나는 만족시켜야 한다. 그러나 집값이 오를 지역은  고려대상이 아니다. 실수요자의 시장은 등락이 크지 않기 때문이다 . 수요가 공급보다 많아야  집값이 오르는데 다주택자의 투자자가 없는 실수요자의 시장은  등락이 클수없다. 현재는 서울도 그런 시장이 됐다. 서울 시내 15개구(강동, 강서, 노원, 동대문, 동작, 마포, 성동, 양천, 영등포, 용산, 종로, 중구 포함)가 실수요 마켓이 됐다. 지금 단기간 집값 상승은 서울시내 어디서도 없다. 

 

■일시적으로 2주택자가 된 경우 2019년 안에 집을 팔아라

일시적 2주택자는 새 집을 산 뒤 기존에 살던 집을 처분하지 못해 일시적으로 2주택자가 된 경우, 새 집을 산 날부터 3년 이내에 기존 집을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 지금 서울 집값은 2018년 초반 수준으로 떨어졌다. 즉 2017년에 집을 산 사람은 수익을 본 상태다. 그들이 2020년 이후 집을 팔면 2주택자 취급을 받아 차익 대부분을 양도세로 내게 된다. 이를 피하려고 2019년 안에 집을 내놓아야 한다.

■공시가격 9억초과 고가 아파트 소유자의 장기보유 특별공제 요건을 강화

내년부터 2년거주조건 추가 & 장기보유 특별공제한도 15년거주30%로 제한/공정시장가격 반영을 매년 5%씩 상승시켜  2022년까지 시세반영율 100% ⇒비거주 고가주택 올해안에 팔아야…

▷과거에는 집이 한 채인 사람은 10년 이상 보유하기만 하면 주택 가격에 관계없이 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 받았다. 집값이 10억 원 올랐다 해도 80%를 공제해줘 2억 원에 대해서만 세금을 냈다

▷ 지금은  9억 원 초과 주택 소유자에게2년 거주’ 요건을 추가했다.

☞내년부터는 집을 아무리 오래 갖고 있었더라도 2년 이상 그 집에서 살지 않았다면,

즉 실수요가 아니라 투자 목적으로 구매한 것으로 보이면,  장기보유 특별공제가   과거는 10년이상 보유 80%공제에서  내년부터는 보유년수에 따라 3년보유 6% ~ 15년보유 최대30%%로 제한된다

①내년에   2년이상 그집에 살지 않은 비거주 집값이 10억 원 올랐다면

⇒㉠ 내년부터 팔면 최소한 7억원~ 최대 9억7천만원 대해서 해당 양도세율을 곱하여 양도세 내든지,

⇒㉡보유하고 있으면 종부세 아파트 공시가격(공시가격 현실화 시세의  5%씩 상향 2020년까지 100% 적용)의  3.2%종부세 및 재산세를 내야한다. 

래서 비거주 1 고가주택은  매물이 올해 안에 시장에 나올 것이다. 특히 하반기에 매도 압력이 높을 것으로 보인다.

■3기 신도시를 주목하라

최근 정부가 드라이브를 걸고 있는 3기 신도시를 눈여겨볼 것을 권한다. 주택 가치는 입지와 상품이 결정한다. 신도시는 평지에 직교형 도로망 체계를 갖추고 있어 입지가 좋다. 커뮤니티와 근린시설을 잘 조성하고 신축 아파트를 공급하니 상품 측면에서도 매력적이다.  2기 신도시는 서울로의 통근 및 통학이 매우 어려운 위치에 조성되서 수요층의 외면을 받았으나  3기 신도시는 서울 출퇴근 30분 생활권이 된다. GTX로 대표되는 초고속 광역교통망이 완비되고, 자녀 육아나 교육·문화 및 엔터테인먼트·레저시설, 한적한 교외환경 등까지 갖추게 되면 3기 신도시는 서울의 많은 지역보다 오히려 살기 좋은 곳이 될 것이다3기 신도시나 GTX 수혜지 투자는 장기적 관점에서 접근할 일이다. 실수요자가 지금 이런 곳에 집을 사서 몸테크를 하는 것은 바람직하지 않다. 무주택자라면 살기 편한 데 집을 사고, 투자는 다른 방식으로 해라. 

■결론적으로는 나에게 접합한 부동산 전략을 선택하세요.

■무주택자는 살기 좋은 곳에 집을 사라. 특히 청약을 적극적으로 노려라.

■1주택자는 장기보유 특별공제 혜택이 여전히 막강하니 살던 집에 그냥 사는 게 좋다.

■일시적 2주택자는 더 고민하지 말고, 양도세 중과가 시작되기 전인 올해안에  한 채를 정리하라.

■다주택자는 유동성과 보유세 절세 방안인 임사업자등록 등을 모색하면서, 투자 포트폴리오를 새롭게 구성하라.

아파트담보대출 주택(빌라/다세대)담보대출 오피스텔담보대출 아파트구입자금(MI) 대출 경락잔금대출
현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기