깡통주택·깡통전세 확산... 피할 수 없나요?[5년고정 현대해상담보대출]

               
안녕하세요? 하이궁금해입니다.새해복많이 받으세요!

최근에 지방의 경우 깡통전세 상담 늘어

아파트 시세가  떨어지면서  매매가 대비 기존 전세인 경우  전세보증금 비율인
전세가율이 상승하면서 보증금을 돌려받지
못하게 되는 ‘깡통전세’에 대한
우려가  현실로
대출상담을 해 오는 경우가 많아지고 있습니다.
집값이 급락하거나 살던 집이
경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금을
떼일 위험에 노출된다는 얘기입니다.
 수도권의 경우 갭투자자 2019년에 세입자에게 보증금을 돌려주거나 신규 세입자를 구하는데 어려움 

“전세가율 19개월 연속 하락세…전세 약세 지속해 갭투자 속앓이 우려하고 있지요.

3일 KB부동산에 따르면 지난해 수도권 전세시장은
겨울 비수기와 1만가구에 육박하는 ‘헬리오시티’ 입주물량 영향으로

0.04% 떨어지며 마감했다. 

서울 25개 구 가운데 13개 구의 주택전세가격이 떨어졌고, 송파구 인근 지역 전세가격에 미치는 영향은 컸다. 강동구는 12월 한 달 간 -0.26% 떨어지며 서울에서 전셋값 하락 1위 지역으로 꼽혔다. 이어 송파구(-0.24%)와 광진구(-0.23%), 금천구(-0.18%), 구로구(-0.15%) 등의 순으로 떨어졌다.

그래서 주택시장 활황기인 2016~2017년에 주택을 매입한 갭투자자의 경우 전세 재계약이 돌아오는 2019년에 세입자에게 보증금을 돌려주거나 신규 세입자를 구하는데 어려움을 겪을 것으로 보인다[자료출처:데일리안2019.1.3]

[깡통전세]?

깡통전세란 집주인이 받은 [주택담보대출 금액 + 전세금]을 합한 금액이 집매매가 보다 많은경우로,

◈아파트값 하락으로  전셋값이 집값과 비슷해지거나 역전하는 사례가 나오면서, ‘깡통전세가 현실화되어 전세보증금을 다 돌려 받지 못 하는 경우가 현실상황이 발생하지요

다시말해,

집값이 급락하거나 살던 집이 경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금을 떼일 위험에 노출되거나 

집이 매매가격에 육박하는 전세보증금의 경우는  
 ㉠경매 낙찰가에서 경매비용,근저당 설정금액 등을 제외하고 남은 금액이 전세금보다 낮아 전세금 일부를 회수할 수 없는 경우가 발생하거나

 집이 매매가격에 육박하는 전세보증금의 경우는  감내하고 들어올 세입자를 구하기 어렵거③집값이 떨어질 경우 전세보증금을 모두 받아내기 어려운 상황이 현실이 되는 거지요

전세보증금 다 돌려 받을 수 없다고?

깡통전세의 관건은 세입자가 경매 등으로넘어간 집의 전세금을 어떻게 해야 안전하게 돌려받을 수 있을까요?
예를 들어 아파트 매매가가 10억원이고,낙찰가율이 80%라고 한다면,낙찰가는 8억입니다.
그런데 이 아파트 전세가율이 60%라고 하면 전세금은 6억원입니다.집주인이 대출받은 게 없고 1순위 전세권자라면 걱정할 게 없습니다.
하지만 근저당이 먼저 설정되어 있다면 전세금 일부를 돌려받지 못하게 됩니다.
현실적 돌파구는 없을까요? 조금만 주의를 기울이면 피할 수는 있습니다.

◈깡통전세를 피하는 방법

1.대출 없는 집 구하라

단,주택담보대출있는집은 [주택담보대출+전세보증금]이 시세의80%이내에 한하여 계약

①대출이 없는 집을 구하는 것
②불가피하게 대출가 있는 집을 구할 경우는 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 전세계약을 하지 않는 게 상책입니다.
 왜냐하면 경매 낙찰가가 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우   20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 일부 돌려받지 못하기 때문입니다.

2.전세계약 전 등기부 등본 확인

확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 ‘대항력’을 갖춘 날로 인정되기 때문에, 계약하기 전 등기부 등본을 꼭 확인해야 합니다.

◆전입신고+임대차계약서 확정일자 계약과 동시에물론 전세금을 안전하게 지키려면 전세계약 후 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자+전입신고동시에 하셔야 합니다.

3.전세보증보험에 가입- 세입자 부담

①전세보증금반환보증을 해주는 전세 보증보험에 가입하거나 반전세로 돌리는 것도 하나의 방법입니다.
기존 대출에 따른 선순위 채권이 있더라도 전세금을 전액 보장받을 수 있기 때문이죠.현재는 주택도시보증공사와 서울보증보험이 관련 상품을 취급하고 있습니다.
②주택도시보증공사(HUG)는 최근 세입자에게 전세보증금 100% 반환을 보증하고 낮은 금리로 전세자금 대출을 받을 수 있게 하는 ‘전세금안심대출보증’ 상품도 출시했다고 하니 이러한 상품도 꼼꼼히 살펴보고 가입할 수도 있습니다. 
다만 보증보험 가입에는 집주인과 동의가 있어야 한다는 점도 염두에 두어 합니다.

4.보증부 월세인 반전세로 전환하라.

전세 보증보험에 가입하는 것이 좋지만 ,이 경우 매년 내야 하는 보증수수료 부담이
만만치 않고 전셋값에 따라 수수료가 늘어나는 점 또한 세입자 부담이 됩니다.
전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 방법
전세를 보증부월세로 전환하면 늘어나는 수수료 부담을 줄이면서 전세금을
돌려받을 수 있으니 전세가격 상황에 맞춰  어떤 방법이 나은지 판단 하시기 바랍니다.

5.유동성 확보 [전세보증금반환자금대출]  빠를수록 좋아요! 

5년고정[ 현대해상아파트담보대출]상담으로 유동성 확보
①4월 DSR도입으로 일정소득이없거나 년소득이 적은 분들은 대출받기 힘들것입니다.
②시장대출금리계속 상승기에는 5고정금리[현대해상아파트담보대출] 년 최저금리 3.26%~
아파트가격이 하락기대출한도(LTV=시세 x 지역별 40~70%)가 하락전에

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기