깡통아파트 임차인이 해야할 일은?…전세보증금반환자금[현대해상아파트담보대출]이 좋아요

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다. 최근에 전세보증금이 계속 내려가므로서 아파트주인과 임차인 모두가 고민이 많을 것이니다. 그래서 생기는 고민은 깡통주택이 예상되는데 임차인과 임대인은 전세기간 만료전에 어떻하면 임차인의전세보증금은 어떻게 주고 받을 수 있을 까?  그리고 차선책은 무엇일까?

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[깡통 전세 아파트]?

깡통전세란 집주인이 받은 [주택담보대출 금액 + 전세금]을 합한 금액보다  집매매가 떨어지는 경우로,최근 전국적으로 주택가격이 하락한 데다 전세가격도 떨어져 집주인이 전세보증금을 마련하지 못하고 있는 것. 

깡통주택 임차인(세입자)의 법원 임의경매 증가하고있다

1일22일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 전국 아파트 중 강제경매 중 임차인이 경매를 신청한 건수1분기 42건에서 4분기 88건으로 2배가 됐다.

같은 기간 낙찰가가 채권청구액보다 낮아서 전세보증금 다 못받은 건수 또한 334건에서 556건으로 66% 증가. 이달도 지난 18일 기준 전국에서 근저당권을 설정해 진행되는 임의경매 중 전세권자가 경매를 신청한 건수가 13건에 달한다.

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주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 사고도 급증세다. 지난해 372건으로 전년(33건) 대비 10배 이상 폭증했다. 이에 따라 HUG 전세보증금반환보증 상품 이용자 수도 급증세다. 지난해 전세보증금반환보증발급은 8만9350건(19조364억원)으로 전년 4만3918건(9조4931억원) 대비 두 배 이상이 됐다. 이달도 18일 기준 4725건(9457억원 규모)이 발급돼 전년동기보다 127% 증가했다.

 

‘깡통주택’과 갭투자로 임차인에게 닥칠 문제는?

⇒집값이 떨어질 경우 전세보증금을 모두 받아내기 어려운 상황이 현실

◈아파트값 하락으로  전셋값이 집값과 비슷해지거나 역전하는 사례가 나오면서, ‘깡통전세가 현실화되어 전세보증금을 다 돌려 받지 못 하는 경우가 현실상황이 발생하지요

집값이 급락하거나 살던 집이 경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금을 떼일 위험에 노출되거나 

집이 매매가격에 육박하는 전세보증금의 경우는  
 ㉠경매 낙찰가에서 경매비용,근저당 설정금액 등을 제외하고 남은 금액이 전세금보다 낮아 전세금 일부를 회수할 수 없는 경우가 발생하거나

 집이 매매가격에 육박하는 전세보증금의 경우는  감내하고 들어올 세입자를 구하기 어렵고

집값이 떨어질 경우 전세보증금을 모두 받아내기 어려운 상황이 현실이 되는 거지요

세입자(임차인)이 전세기간 만료 전에 해야 할일은?

(전세보증금 다 돌려 받을 수 없다고? 피하는방법이 제일 좋겠지요)

세입자가 취할  법적 조치는? 

깡통전세의 관건은 세입자가 경매 등으로넘어간 집의 전세금을 어떻게 해야 안전하게 돌려받을 수 있을까요?
예를 들어 아파트 매매가가 10억원이고,낙찰가율이 80%라고 한다면,낙찰가는 8억입니다.
그런데 이 아파트 전세가율이 60%라고 하면 전세금은 6억원입니다.집주인이 대출받은 게 없고 1순위 전세권자라면 걱정할 게 없습니다.
하지만 근저당이 먼저 설정되어 있다면 전세금 일부를 돌려받지 못하게 됩니다.
 ■세입자가 취할  법적 조치는? 
①계약만료일 최소 1개월 전에 집주인에게 계약해지 의사를 향후 소송을 고려한다면 ‘내용증명’을 보내야 한다.
②계약기간이 끝났는데 보증금을 모두 받지못하면 법원에 지급명령신청을 할 수 있다.신청 후 2주내 상대방이 이의제기를 하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 생긴다. 

임차인은 [집을 점유 + 전입신고 + 확정일자]받으면 보증금을 우선 변제받을 권리를 취득할 수 있다. 보증금 받기 전에 이사가면 점유를 인정받을 수 없어 우선 변제받을 수 없다.

③불가피하게 이사를 가야할 경우 : 지방법원에 임차권등기명령을 신청하면 우선변제권을 유지할 수 있다.
이 경우 점유를 넘긴 상태라 전세보증금과 지연이자, 임차권등기명령 신청에 소요된 비용까지 임대인에게 청구할 수 있다. 등기부등본에 임차권등기가 기입됐는지 확인 후 이사해야 한다.

④그래도 보증금을 못 받으면

 ㉠임대보증금 반환청구소송을 제기하여  승소판결을 받아
 ㉡임차주택 경매를 신청해
 ㉢보증금을 우선 변제받을 수 있지만
 이 경우 최소 6개월이 걸린다는 점을 주의하세요. 
현실적 돌파구는 없을까요? 조금만 주의를 기울이면 피할 수는 있습니다.

◈깡통전세를 피하는 방법

1.대출 없는 집 구하라

단,주택담보대출있는집은 [주택담보대출+전세보증금]이 시세의80%이내에 한하여 계약

①대출이 없는 집을 구하는 것
②불가피하게 대출가 있는 집을 구할 경우는 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 전세계약을 하지 않는 게 상책입니다.
 왜냐하면 경매 낙찰가가 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우   20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 일부 돌려받지 못하기 때문입니다.

2.전세계약 전 등기부 등본 확인

확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 ‘대항력’을 갖춘 날로 인정되기 때문에, 계약하기 전 등기부 등본을 꼭 확인해야 합니다.

◆전입신고+임대차계약서 확정일자 계약과 동시에물론 전세금을 안전하게 지키려면 전세계약 후 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자+전입신고동시에 하셔야 합니다.

3.전세보증보험에 가입- 세입자 부담

①전세보증금반환보증을 해주는 전세 보증보험에 가입하거나 반전세로 돌리는 것도 하나의 방법입니다.
기존 대출에 따른 선순위 채권이 있더라도 전세금을 전액 보장받을 수 있기 때문이죠.현재는 주택도시보증공사와 서울보증보험이 관련 상품을 취급하고 있습니다.
②주택도시보증공사(HUG)는 최근 세입자에게 전세보증금 100% 반환을 보증하고 낮은 금리로 전세자금 대출을 받을 수 있게 하는 ‘전세금안심대출보증’ 상품도 출시했다고 하니 이러한 상품도 꼼꼼히 살펴보고 가입할 수도 있습니다. 
다만 보증보험 가입에는 집주인과 동의가 있어야 한다는 점도 염두에 두어 합니다.

4.보증부 월세인 반전세로 전환하라.

전세 보증보험에 가입하는 것이 좋지만 ,이 경우 매년 내야 하는 보증수수료 부담이
만만치 않고 전셋값에 따라 수수료가 늘어나는 점 또한 세입자 부담이 됩니다.
전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 방법
전세를 보증부월세로 전환하면 늘어나는 수수료 부담을 줄이면서 전세금을
돌려받을 수 있으니 전세가격 상황에 맞춰  어떤 방법이 나은지 판단 하시기 바랍니다.

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