권리분석의 기법

               

1.권리분석의 기법

(1 ) 권리분석의 의의

권리분석이란 매수인이 경매 목적물의 소유권을 취득하게 되였을 때 ?인수하여야 할 권리 소멸되는 권리를 파악하는 것을 말한다. 권리분석을 ?잘 못하면 매수인이 뜻밖의 부담을 떠 안을 수 있어 재산상의 손해를 입을 수 있다. 경매 물건 마다 그 내용은 다양해서 이를 손 쉽게 파악하는 ?방법을알아 둘 필요가있다.

(2) 말소기준등기

① 말소기준등기가 될 수 있는 등기

경매 물건에 대한 권리분석을 할때에 ?매수인이 부담할 권리인지 아닌권리인지를 판단하는기준이 있는데 이를 ?말소기준등기라고 한다. 이러한말 ?말소기준등기에는 저당권, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기 ,경매등기가 있다. (전세권등기도 예외적으로 말소기준등기가 될 수 있으나 ?후에 서술하기로 한다.) 등기부를 ?확안하였을 때 이러한 ?말소기준등기 중 가장 선순위의 등기가 말소 여부를 판단하는 진짜 말소기준등기가 된다.

 

②항상소멸

말소기준등기는 경매가 진행되어 낙찰차가 나오면 ?경매절차의 배당에서 ?순위에 따라 ?배당을 받을 수 있는 등기권리자로서 경매절차가 종료 되면 항상 소멸히는 특징을 갖고 있다. 따라서 말소기준등기는 소멸되는 출발점에 해당히는 등기라고 할 수 있다.

 

(3) 원칙 ( 선순위 권리는 인수 / 후순위 권리는 소멸 )

이러한 말소기준등기보다 선순위의 임차인,전세권자,지상권자,지역권자,,가처분등기,가등기권리자(소유권이전청구권가등기)는 ?매수익이 인수하여야 하고, ?후순위 ?임차인, 전세권자, 지상권자, 지역권자,가처분등기 , 기등기권리자(소유권이전청구권가등기)는 소멸된다.

①전세권자 – 인수
②근저당 ( 말소기준등기) – 소멸
③압류등기 – ?소멸
④임차권 – 소멸
⑤경매등기 – 소멸

 

(4)예외

①선순위권리이지만 소멸되는 경우

말소기준등기보다 선순위의 전세권자나 확정일자부 임차인이라도 경매절차에서 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. 특히 선순위 전세권자는 배당릉 다 받지 못하더라도 소멸한다.

①전세권자 – 배당요구하였다면 소멸
②근저당 ( 말소기준등기) – 소멸
③압류등기 – ?소멸
④임차권 – 소멸
⑤경매등기 – 소멸

②후순위권리지만 ?인수하는 경우

말소기준등기보다 후순위의 유치권자이지만? 매수인은 유치권자에게 유치권자의 채권을 변제하지 않으면 점유의 이전을 받을 수 없다. 따라서 매수인은 자신의 채무는 아니지만 유치권자에게 변제할 ?책임이 있다.

①임차인 (인도 + 확정 일자 + 확정일자 ) ?- 배당요구하면 원칙적으로 소멸
②근저당 ( 말소기준등기 ) – 소멸
③압류등기 – 소멸?
④유치권 – 인수
⑤경매등기 – 소멸

참조 조문 제9인수주의와 잉여주의 선택등)

② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로소멸된다
지상권.지역권· 전세권 및 등기된 임차권은 저당권 · 압류채권 ·압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제 3항의 경우 ?외의(대항력있는) 지역권· 지상권· 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제 88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.
⑤매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다

 

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