구분소유적 공유관계와 임차권 양도전대 등[대항력]

               

구분소유적 공유관계.임차권 양도 전대.대항력의 존속기간을 알아보겠습니다

3. 구분소유적 공유관계

지분권자이지만 건물을 구분하여 특정 동 호수를 소유하되 등기부상으로는 ?공유등기를 해놓은 경우를 말한다.

예시:구분소유적 공유관계

2012타경 11729 ? ?●서울서부지방법원 본원 ?●매각기일:2013.04.18(木)(10:00) ??●경매5계(전화02-3271-1325)

소재지? 서울특별시 서대문구 홍제동 5-169 ?도로명주소 검색???????
물건종별? 주택? 감정가 120,000,000원? 오늘조회:1,2주누적:266 2주평균19 조회동향????
토지면적? 41.33㎡
(12.502평)?
최저가? (64%)
7,600,000원?
?구분 입찰기일? 최저매각가격? 결과?
건물면적? 6.63㎡
(2.006평)?
보증금? (10%)
7,680,000원?
1차 2013-02-07? 120,000,000원? 유찰?
2차 2013-03-14? 96,000,000? 유찰?
매각물건? 토지 및 건물 지분 매각? 소유자? 송?☆☆ ?3차? 2013-04-18? 76,800,000원? ?
낙찰:85,100,000원(70.92%)????
개시결정? 2012.06.20? 채무자? 송?☆☆? (입찰 1명,낙찰:서대문구 조주은) ? ?
사건명? 강제경매? 채권자? 신한카드(주)? 매각결정기일:2013.04.25.????

● 임차인현황(말소기준권리:2003.08.07 / 배당요구종기일:2012.08.31)

임차인? 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차임? 대항력? 배당예상금액? 기타?
조주☆? 주거용
지하일부
(방3칸)?
전입일:2003.04.21
확정일:2003.04.21
배당요구일:2012.07.21
보60,000,000원? 있음? 소액임차인? 변한목과
부부관계임?
임차인분석? ☞본건 건물중 이건 소유자들의 특정부분 공유적 소유 부분은 지층(방3개)
전부이므로 지층부분을 점유관계 조사함?
☞지층부분은 전부 임차인 변☆☆이 본건 목적물 지층(방3개) 전부 점유함.
☞임차인의 진술과 주민등록등본 및 건축물대장,등기부등본을 참고하여 조사함?
☞위 건물의 소재지에 전입신고된 전입세대들중 이건 임차인 ?변☆☆을
제외한 백 ☆☆, 손☆☆은 ?이건 임차인들이 아니므로 주민등록등본만 첨부함.
▶?매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 보증금이 전액 변제되지
아니하면 잔액을 매수인이 인수함.?

?

분석☞

토지 및 건물의 지분 경매이지만 본 건물의 지분권자들이 특정 구분 소유건물을 소유하는 형태이므로 빌라 한채가 경매에 나온 것과 다를 바가 없다. 따라서 동일주소에 전입신고된 임차인 중 송명☆ 외 3명 소유의 건물의 임차인은 ?변☆☆과 배우자 조주☆ 밖에 없다. 그리고 낙찰 결과를 보면 바로 조주☆이 낙찰자인 것을 알 수 있다.?

 

4. 임차권 양도 전대

(1)임차권의 양도.전대(임대인 동의얻어 임차권 양도 나 전대한 경우)

①임대인의 동의를 받아 임차권을 양도한 경우, 임차권은 동일성을 유지 하면서 양수인에게 이전된다. 대항력이 있는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 양수인이나 전차인이 주민등록법상의 전입신고 기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸 되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다.

②문제는 임차권이 양도 또는 전대된 이후에도 양수인 또는 전차인의 대항력이 임차인의 대항력 발생시점으로 소급한다는 점이다. 그런데 입찰자의 입장에서는 ?현재의 임차인이 새로운 임차인인지 임차권을 양도 받은 임차인인지 또는 전차인인지 확인하는 것은 어렵다. 이를 확인 할려면 현재 점유자와 임대차계약을 체결한 사람이 소유자인지 아니면 임차인인지를 확인하여야 하는데 ?이해관계인이 아닌 입찰자가 이를 ?확인하는것은 불가능하다. 점유자나 소유자를 상대로 탐문할 사항인데 점유자나 ?소유자의 진술에만 의지하여 입찰한다.

(2) 간접점유자의 주민등록은 유효한 공시방법이 될 수 없다 .

만약에 임대인의 동의를 얻은 임차권의 양수인이나 ?전차인이 주민등록전입신고를 하여야 임차인이 대항요건을 갖춘 것으로 취급한다. 따라서 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양수한 양수인이 전입신고를 하지 않았다면 임차인의 주민등록이 남아 있어도 임차인은 대항력을 주장할 수 없다.

 

5. 대항력의 존속기간?

주택의 인도와 주민등 록은 ?대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 ?존속요건이다. 따라서 임차인이 경매에서 매수인에게 대항하기 위해서는 대항력 ?취득시에만 ?대항요건을 구비하여야 하는 것이 아니라 ?매각대금 납부시까지 ?유지 해야한다.

현대해상아파트담보대출

현대해상아파트담보대출

현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

댓글 남기기