공유물분할경매의 수익구조

               

3.공유물분할경매의 수익구조

[예시]

①A,B소유권이전(상속, 1/2지분씩)

②C근저당(A 1/2지분)

③C 경매등기

④D 소유권이전(A,1/2지분)? ← D가 A 1/2지분(감정가 1억)을 낙찰받고? B에게 되팔려고 했는데 협의가 되지 않아?

⑤D 공유물분할 경매등기 신청을 한 경우이다.

해설☞D가 A의 지분을 1억 감정가의 60%에 낙찰받은 것이라면 투자금액 6,000만원이고, 공유물 분할 경매를 통해서 E에게 2억원(A와 B의 지분합산)감정가 75%에 낙찰되었다면 1억5,000천만원의 매각대금의 1/2(A지분)인? 7,500만원(경매비용이나 세금을 고려하면 이보다 수익률은 조금 낮아짐)을 받게된다 따라서 경매비용이나 세금고려전 수익은 투자금액 6,000만원에 1,500만원의 수익을 얻을 수 있다.

 

(1)매매차익

매매나 경매로 지분을 취득한 후 이렇게 취득한 지분을 가지고, 다시 형식적 경매를 청구하는 방법으로 차익을 얻을 수 있다.

(2)주의할 점

①공유물분할경매 가능성 정확한 판단이 필요하다.

공유지분에 대한 경매 투자시 공유물분할 경매로 진행될 수 있는지 면밀히 사전검토하여야한다. 어떤경우에는 공유물분할청구소송을 제기하였는데 현물분할 결정(주로 땅/판사가 원하는 도면을 내라고함)이 되어서 자신이 원하는 투자수익을 챙기지 못하는 경우도 있다. 물론 현물분할이 반드시 나쁜 것은 아니다. 경우에 따라서 현물분할이 부동산 가치를 상승시키고 거래를 촉진하는 경우도 있다.

②형식적 경매의 나찰가율이 낮으면 손해본다

형식적 경매를 진행한다해도 그 낙찰가가 낮으면 본인이 지분을 취득하는데 들어간 비용을 회수하지 못할 수 있다.?따라서 공유물 전체물이 매각될 때 어느정도 낙찰가율을 나타내고 있는지를 조사하여야 실패하지 않을 수 있다.

③형식적 경매에서 공유자의 우선매수권 없다.

간혹 공유물 전체물 경매임에도 공유지분권자에게 우선권이 있는 것으로 착각(공유지분경매)하는 경우가 있다. 공유지분권도 입찰은 가능하나 우선매수권은 없다

CF.우선매수청구권이 없는 경우:

㉠공유물분할을 위한 경매(형식적경매)??

㉡구분소유적 공유관계에서의 공유자

1필 토지중 위치와 면적을 특정하여 양수하고도 분필에 의한 소유권이전등기를하지않고 그필지의 전체 면적에 대한 양수부분에 대한 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한경우

㉢일괄매각으로 진행되는 경매절차에서 그부동산 중 일부 대한 공유자(건물공유지분권자 또는 토지공유지분권자)

토지와 건물이 별개의 부동산으로 일괄매각되는 경우건물의 공유지분권자는 건물만 매각되는 것이 아니어서 토지와 건물이 일괄매각되는 경우에는 우선매수청구권이 없다

④공유지분의 양도시 공유지분분할 청구소송을 다시 하여야 한다.

가끔 공유물분할소송 중인 경우에? 상대방 공유지분권자가 자신의 지분을 다른 사람에게 양도하는 경우에는 공유물분할청구소송을 다시하여야하는 경우가 발생할 수 있다. 그래서 공유물분할청구소송을 제기하면서 다른 지분권자의 지분에 처분금지가처분을 할 필요가 있다.

 

4.공유물분할경매와 다른 지분권자의 가처분

공유물분할청구소송을 제기하면서 다른 공유지분권자의 지분에 대하여 처분금지가처분을 하는 경우가 많다.?왜냐하면 공유물분할청구소송 중에 다른공유지분권자가 변경되면 다시 공유물분할 청구소송을 제기하여야 하기 때문이다.이러한 가처분은 경매의 낙찰자가 인수할 가처분이 아니어서 문제될 것은 없다.

(예시8)

NO 접수 권리종류?? 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑11) 2011.11.10 이관*을 제외한 공유자
전원지분 전부이전?
?백민*? 강제경매로 인한 매각??2011타경29462 물건2 지분19/20 ?
2(을1)? 2011.11.10 ?백민*지분 전부 근저당? ?도화동 신협? 260,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3(갑15) 2012.12.04 ?이관*지분 전부이전 ?원현*? 강제경매로 인한 매각??2011타경29462 물건1?지분1/20?? ?
4(을4)?? 2012.12.04 ?원현*지분 전부 근저당? ?황규*? 30,000,000원? ? 소멸
5(갑17) 2013.02.21 ?원현*지분 처분금지가처분 ?백민*? 공유물분할 서울중앙지법 2013카단35790 가처분내역보기?? 소멸
6(갑18) 2013.07.01 ?임의경매 ?백민*? ? 2012타경3679? 소멸

 

형식적 경매

1.의의?

형식적경매라함은 재산의 가격보전 또는 정리를 목적으로 하는 경매를 말한다. 가장 대표적인 형식적경매는 상속재산분할을 위한 공유물분할경매와 이혼에 따른 형식적경매,유치권에 의한 경매와 공유물분할을 위한 경매,청산을 위한 경매(상속재산의 경매) 등으로 나눌 수 있다.

2.실질적 경매와 구분

채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 실행한다는 경매를 실질적 경매라고 한다. 실질적 경매에는 판결 등과 같은 집행권원에 의해 행해지는 ‘강제경매’와 근저당,전세권 등과 같은 담보권의 실행을 위한 ‘임의경매’로 나눌 수 있다.

3.특징?

실질적 경매는 매각에 의해서 제한물건 등의 부담이 소멸되는 ‘소멸주의’가 적용되는데 반해, 형식적경매는 소멸주의를 따르는 경우도 있고,인수주의에 따르는 경우도 있다. 따라서 형식적경매에서 소멸주의를 따를 것인지, 인수주의를 따를 것인지는 법원이 결정한다.

 

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