공동명의로 보유세 줄일 수 있나? 손해 더 클 수도... 생활자금[현대해상 아파트담보대출]
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올해 서울및 수도권 공시지가 현실화 및 종부세제 개편으로 보유세가 크게 올랐습니다. 공시가격 9억이상 고가(高價) 주택 소유자들이 배우자와 공동 명의로 보유세를 아끼려고 하는 경우가 많은데요.
공동 명의로 보유세 부담이 줄일 수 있나? 손해가 더 클 수도…생활자금1억까지 가능한 [현대해상아파트담보대출]
<사례>이모름씨 사례를 통해 보유세 절세 요건을 알아보면
▷이씨는 아파트를 부부 공동명의로 하면 보유세 부담을 줄일 수 있다는 말을 들었다.
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서울 서초구 반포동에 아파트(48.93㎡) 1채를 단독명의로 소유하고 있는 이모름(65)씨. 5년 전 구입한 이 아파트에 줄곧 살고 있다. 지난해 이 아파트 공시가격은 13억6800만원. 올해는 3억2000만원 오른 16억8800만원이 됐다. 보유세도 지난해 500만원에서 올해 750만원으로 48%쯤 더 내야 한다.
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Q1. 이씨가 공동명의로 바꾸면 보유세를 덜 낼 수 있나?
A1-1. 종합부동산세는①1주택자 단독 명의인 경우 주택 공시가격이 9억원을 초과하면 부과되고,② 공동 명의인 경우 1인당 6억원을 초과하면 부과▷일반적으로 단독명의보다 공동명의로 했을 때공시가격이 낮아지고 종합부동산 과세표준도 낮아져 유리합니다.A1-2.위사례의 이모름씨의 경우 세금 절감 효과가 크지 않음이모름씨는 60세 이상으로 연령이 높고, 주택 보유기간이 5년 이상으로 길어 종합부동산세 계산시 세액공제를 최대 70%까지 받을 수 있기 때문인데요.A1-3.배우자에게 증여하면단독명의인 1가구 1주택자에게 적용하는 고령자세액공제와 장기보유세액공제를 받을 수 없습니다.A1-4.배우자 증여에 따른 취득세와 증여세도 추가로 내야 해▶사례의 이모름씨는 공동명의가 반드시 유리한 것은 아닙니다. |
Q. 부부 공동명의는 1가구 1주택인가?
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A. 종합부동산세법상
▷1가구 1주택자는 세대원 중 1명이 1주택을 소유한 경우를 말합니다.
▷부부가 공동명의로 같은 주택을 소유하고 있다면 종합부동산세법상 1가구 1주택자에 해당하지 않습니다.”
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Q. 종합부동산세 계산시 1가구1주택자는 어떤 혜택이 있나?
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A. 다음과 같은 3가지 혜택이 있습니다.①주택 공시가격을 합산한 금액에서 6억원이 아닌 9억원까지 공제할 수 있습니다.
② 과세기준일 현재 만60세 이상이면 고령자세액공제를 받을 수 있습니다.▶60세이상10%, ▶65세이상 20%, ▶70세이상공제30%③과세기준일 현재 5년 이상 보유하면 보유기간에 따라 장기보유세액공제를 받을 수 있습니다.▶5년이상20%, ▶10년이상40% 단, ② +③합산 최대70%까지 세액 공제가능함 |
Q. 공동명의로 하면 3가지 혜택을 적용받을 수 없나.
| A. 그렇습니다. 공동 명의로 하면 종합부동산세 계산시 1가구 1주택자에 해당하지 않아 6억원까지만 공제받을 수 있습니다. 연령이나 보유기간 요건을 충족해도 고령자세액공제와 장기보유세액공제를 받을 수 없습니다. |
Q. 단독 명의와 공동 명의일 때 보유세 차이는
A. 이모름씨의 보유세 차이를 계산해 보면 다음과 같습니다.
Q. 이모름씨가 공동명의로 바꿀 경우 추가로 부담할 취득세와 증여세는?
A. 공동명의로 바꾸는 경우 부담해야 할 취득세와 증여세는 다음과 같습니다.
결론적으로는 이모름씨 같은 경우 단독명의로 있는게 절세임
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이모름씨가 공동 명의로 전환하면
▶단독 명의와 비교해 재산세 부담은 같고
▶종합부동산세는 91만원 정도 줄일 수 있습니다.
▶ 하지만 취득세와 증여세를 7100만여원 더 내야 하기 때문에
단독 명의를 유지하는 것이 공동 명의보다 절세하는 방법이 되겠습니다.
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◆할까 말까, 공동명의!
다주택자들은 사색이 됐다. 그동안은 보유세 절세를 위해 부부 공동명의 전략을 펼치는 이들이 많았다. 그러나 이 전략대로라면 앞으로는 남편과 아내 모두 중과세율로 세금을 내야 한다.
종부세 계산 방식의 경우 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단 기준을 만든 게 골자다.예컨대 1가구 2주택인 부부가 2채의 주택을 각 5 대 5 지분으로 소유 중이라면 남편과 아내 모두 2주택이 되는 것이다.다주택자에게 중과세율을 적용하는 2019년 종부세법 개정안은 공동명의 또한 중과 근거를 만들기 위해 신설한 조항이다. |
아래세율을 보면
3주택 이상이거나 조정지역 2주택자가
과세표준 6억~12억원의 주택을 갖고 있다면
해당 주택의 세율은 현행 0.75%에서 1.3%로
그리고 최고 세율(과세표준 94억원 초과)은 2.0%에서 3.2%로 뛰었다
추가 TIP
종부세 절세법 중 ‘가족 간 증여를 통한 공동명의 전환’이 많은 데주의할 점은 증여세 아끼겠다고 증여가액을 줄이면 양도소득세가 늘어나는 일이 발생하기 때문에 종부세 아끼려다 양도세에 빰 맞을 수 있다.특히 배우자에게 증여하려면 증여는 하되 증여 당시 평가액을 취득가액보다 높게 하는 것이 최선이랍니다 |
