공동명의로 보유세 줄일 수 있나? 손해 더 클 수도... 생활자금[현대해상 아파트담보대출]

               
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올해 서울및 수도권 공시지가 현실화 및 종부세제 개편으로 보유세가 크게 올랐습니다. 공시가격 9억이상 고가(高價) 주택 소유자들이 배우자와 공동 명의로 보유세를 아끼려고 하는 경우가 많은데요.
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<사례>이모름씨 사례를 통해 보유세 절세 요건을 알아보면

▷이씨는 아파트를 부부 공동명의로 하면 보유세 부담을 줄일 수 있다는 말을 들었다.

서울 서초구 반포동에 아파트(48.93㎡) 1채를 단독명의로 소유하고 있는 이모름(65)씨. 5년 전 구입한 이 아파트에 줄곧 살고 있다. 지난해 이 아파트 공시가격은 13억6800만원. 올해는 3억2000만원 오른 16억8800만원이 됐다. 보유세도 지난해 500만원에서 올해 750만원으로 48%쯤 더 내야 한다.

Q1. 이씨가 공동명의로 바꾸면 보유세를 덜 낼 수 있나?

A1-1. 종합부동산세는

①1주택자 단독 명의인 경우 주택 공시가격이 9억원을 초과하면 부과되고,

② 공동 명의인 경우 1인당 6억원을 초과하면 부과

▷일반적으로 단독명의보다 공동명의로 했을 때

공시가격이 낮아지고 종합부동산 과세표준도 낮아져 유리합니다.

A1-2.위사례의 이모름씨의 경우 세금 절감 효과가  크지 않음

이모름씨는 60세 이상으로 연령이 높고, 주택 보유기간이 5년 이상으로 길어 종합부동산세 계산시 세액공제를 최대 70%까지 받을 수 있기 때문인데요.

A1-3.배우자에게 증여하면

단독명의인 1가구 1주택자에게 적용하는 고령자세액공제와 장기보유세액공제를 받을 수 없습니다.

A1-4.배우자 증여에 따른 취득세와 증여세도 추가로 내야 해

▶사례의 이모름씨는 공동명의가 반드시 유리한 것은 아닙니다.

Q. 부부 공동명의는 1가구 1주택인가?

A. 종합부동산세법상
▷1가구 1주택자는 세대원 중 1명이 1주택을 소유한 경우를 말합니다.
▷부부가 공동명의로 같은 주택을 소유하고 있다면 종합부동산세법상 1가구 1주택자에 해당하지 않습니다.”

Q. 종합부동산세 계산시 1가구1주택자는 어떤 혜택이 있나?

A. 다음과 같은 3가지 혜택이 있습니다.①주택 공시가격을 합산한 금액에서 6억원이 아닌 9억원까지 공제할 수 있습니다.
② 과세기준일 현재 만60세 이상이면 고령자세액공제를 받을 수 있습니다.▶60세이상10%, ▶65세이상 20%, ▶70세이상공제30%③과세기준일 현재 5년 이상 보유하면 보유기간에 따라 장기보유세액공제를 받을 수 있습니다.▶5년이상20%, ▶10년이상40%      , ② +합산 최대70%까지 세액 공제가능함
Q. 공동명의로 하면 3가지 혜택을 적용받을 수 없나.
A. 그렇습니다. 공동 명의로 하면 종합부동산세 계산시 1가구 1주택자에 해당하지 않아 6억원까지만 공제받을 수 있습니다. 연령이나 보유기간 요건을 충족해도 고령자세액공제와 장기보유세액공제를 받을 수 없습니다.

 

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Q. 단독 명의와 공동 명의일 때 보유세 차이는

A. 이모름씨의 보유세 차이를 계산해 보면 다음과 같습니다.

단독과 공동명의일때  위사례 이모름씨보유세계산 사례/[현대해상아파트담보대출]▷여기를 터치하시면 무료전화상담이 가능합니다

Q. 이모름씨가 공동명의로 바꿀 경우 추가로 부담할 취득세와 증여세는?

A. 공동명의로 바꾸는 경우 부담해야 할 취득세와 증여세는 다음과 같습니다.
위사례 이모름씨가 공동명의로 바꾸는 경우 부담해야 할 취득세와 증여세/[현대해상아파트담보대출]▷여기를 터치하시면 무료전화상담이 가능합니다

결론적으로는 이모름씨 같은 경우 단독명의로 있는게 절세임

이모름씨가 공동 명의로 전환하면
▶단독 명의와 비교해 재산세 부담은 같고
▶종합부동산세는 91만원 정도 줄일 수 있습니다.
▶ 하지만 취득세와 증여세를 7100만여원 더 내야 하기 때문에
단독 명의를 유지하는 것이 공동 명의보다 절세하는 방법이 되겠습니다.

◆할까 말까, 공동명의!

다주택자들은 사색이 됐다. 그동안은 보유세 절세를 위해 부부 공동명의 전략을 펼치는 이들이 많았다. 그러나 이 전략대로라면 앞으로는 남편과 아내 모두 중과세율로 세금을 내야 한다.

종부세 계산 방식의 경우 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단 기준을 만든 게 골자다.

예컨대 1가구 2주택인 부부가 2채의 주택을 각 5 대 5 지분으로 소유 중이라면 남편과 아내 모두 2주택이 되는 것이다.

다주택자에게 중과세율을 적용하는 2019년 종부세법 개정안은  공동명의 또한 중과 근거를 만들기 위해 신설한 조항이다.

아래세율을 보면

3주택 이상이거나 조정지역 2주택자가

과세표준 6억~12억원의 주택을 갖고 있다면

해당 주택의 세율은 현행 0.75%에서 1.3%로

그리고 최고 세율(과세표준 94억원 초과)은 2.0%에서 3.2%로 뛰었다

2019종합부동산세율은 3주택자,조정지구 2주택자이상자에 중과세하기 위해개정되었다.[현대해상아파트담보대출]▷여기를 터치하시면 무료전화상담이 가능합니다

추가 TIP

종부세 절세법 중 ‘가족 간 증여를 통한 공동명의 전환’이 많은 데 

주의할 점은 증여세 아끼겠다고 증여가액을 줄이면 양도소득세가 늘어나는 일이 발생하기 때문에 종부세 아끼려다 양도세에 빰 맞을 수 있다. 

특히 배우자에게 증여하려면 증여는 하되 증여 당시 평가액을 취득가액보다 높게 하는 것이 최선이랍니다

 

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