고금리[명의신탁 담보가등기대출]…[현대해상아파트담보대출] 전액대환하고 소유권 찾아오기

               

안녕하세요? 하이궁금해입니다.

보통의 경우 잘 모르는 “명의신탁”에 관하여 알아보고,

명의신탁된 부동산에 대출이 어떻게 이루어지는지 등을 다루어 볼까합니다. 

제일 먼저 알아야 할  [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하”부동산실명법”이라함)]인데

▣부동산 실명법

1.법률제정 목표:

부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격 안정화를 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

2.부동산실명법에서 금지하는 ‘명의신탁약정’

▶부동산 실명법 위반하는 명의신탁개념:

부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 ‘부동산에 관한 물권’이라 한다)을 보유한자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는자(이하’실권자‘라고 한다)가  타인과의 사이에서 대내적으로는 실권자(=명의신탁자)가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고, 그에 관한 등기(가등기를 포함한다.이하 같다)는 그 타인명의(=명의 수탁자)로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)를 말한다.

▶소유권 뿐아니라 지상권,지역권,전세권,저당권,등기,가등기도 타인명의 한경우는

부동산 실명법 위반이 됩니다.

▶명의신탁약정은 무효이다.그러므로 등기명의신탁이나 계약명의신탁의 경우

명의신탁약정은 무효이다(동법 제4조 제1항)

3.명의신탁약정에 해당하지 않는 것

▷담보가등기 및 양도담보:

채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우는 [부동산실명법]에 위반되는 명의신탁에 해당되지 않는다.

 ☞대출이 이루어지는 경우: 원 집주인인 실권리자(갑)이   채권자(을) 에게 대출을 받는 경우 채무변제를 담보하기 위해 채권자(을)가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에  채무자,채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면(갑과을의 대출계약서와 매매계약서)과 등기신청서를 함께 등기관에게 제출하여야 한다.(부동산 실명법 제3조 제2항) 

☞(을)이 대출금   채무변제기까지  변제하지 않은면 (갑)경매신청한다(=귀속청산, 본등기는 불가)

귀속청산공.경매로 처분청산  [실행통지→청산기간 2개월경과 → 청산금지급과 동시에 소유권이전 본등기로 소유권취득]

 

▷상호명의신탁

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자와 공유로 등기하는 경우는  [부동산실명법]에 위반되는 명의신탁에 해당되지 않는다.

 

▷신탁등기

[신탁법]또는[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]에 따른 신탁재산인 사실을 등기하는 경우는 [부동산실명법]에 위반되는 명의신탁에 해당되지 않는다.

☞신축 아파트의 경우  잔금 치러기 전 까지는  등기 명의가  신탁회사  명의로 된 경우 등

 

4.종중,배우자 및 종교단체에 대한 특례:

조세포탈 및 강제지행면탈 또는 법령상 제한의 회피 목적이 아니면

다음의 경우는 명의신탁 효력,과징금,이행강제금,벌칙 규정을 적용하지 아니한다.

①종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(존중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다)외의 자의 명의로 등기한 경우

②배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

③종교단체 명의로 그산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

5.부동산 실명법에  위반 되지 않는 담보가등기 및 양도담보에서 대출이 발생된 경우 

 [전액대환자금 현대해상아파트담보대출 +  실소유자로  소유권등기]을  동시진행

신탁등기대출은 보통 년이자율이 10%이상 금리이므로 , 부동산 가격이 상승한 경우는 중도상환 수수료등을 고려하시고   [전액대환자금 현대해상아파트담보대출 +  실소유자(위의사례에서 ‘갑’)로  소유권등기]을  동시에 진행하여   대출이자부담 줄이고 재산권 확보를 동시에 이루어 행복하시면 좋을 듯합니다

☞명의신탁 유형과  효력은 다음시간에 포스팅합니다

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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