경매 시장의 특징

               


1.법원경매시장의 규모

법원경매 낙찰총액 사상 첫 17조 돌파– 전세난에 세입자 몰려…. 작년보다 13%증가(서울경제/신희철기자/2013.12.24)

 

2014년(01 ~ 12월) 법원별 매각 통계

?법원 ?경매건수 매각건수? ?감정가▲
(단위:원)
매각가▲
(단위:원)?
매각율▲? ?매각가율▲
?서울중앙지 ?4,706 ?1,526 ?1,242,932,316,475 ?987,387,937,513 ?32.4% 79.4%?
?서울동부지 ?2,659 913? 548,791,502,142? 435,017,446,926? 34.3%? 79.3%?
?서울서부지 3,812? 1,277? 562,547,340,028? 428,636,631,589? 33.5%? 76.2%?
?서울남부지 5,728? 1,737? 739,992,290,074? 561,324,534,304? 30.3%? 75.8%?
?서울북부지 4,522? 1,420? 490,065,324,907? 353,377,259,983? 31.4%? 72.1%?
?제주지방법 1,447? 732? 144,870,595,930? 130,133,139,501? 50.6%? 89.8%?
?전체 212,337? 67,832? 21,516,320,997,108? 15,148,219,569,759? 31.9%? 70.4%?

2014년도의 전국적으로 법원경매로 낙찰된 부동산의 매각가의 총액이 15조에 이른다. 2013년도의 ?전국 법원경매 낙찰 총액은 17조원을 넘어으나 2014년도는 15조원으로 줄어들었다. 2013년도보다 2014년도가 부동산 경기가 호전되는 상황이어서 경매에 나오는 물건 수가 줄어서 낙찰 총액이 줄어 든 것으로 보인다.?그러나 최근의 부동산경기가 호전되어 가는 지표들은 개인의 소득이 증대되어서 발생한 것이 아니라 부채를 늘려서 수요를 끌어 올리는 정부정책에 기인한 것이므로 다시 법원경매 나오는 물건수가 늘어 날 가능성이 있다.

 

2.매각건수와 매각율

1년동안 전국 58개법원의 경매절차를 통해서 매각된 물건의 숫자는 약 6만8천건 정도나 된다. 그만큼은 다양하고 많은 물건이 경매시장에 나오게 되므로 입찰자 입장에서는 괜찮은 물건을 선별하여 투자할 수 있는 기회가 있다. 1년동안 법원경매로 나온 물건 중 매각이 된 물건의 비율을 매각율이라고 하는데? 위의 표에서 알듯이 2014년동안은 31.9%를 나타내고 있다.

연립·다세대, 경매시장서 아파트 인기 앞질러….

11월 낙찰률 연립·다세대(37.8%)가 ?아파트(37.3%) 앞서…. 올들어 첫사례(2014.12.08)

 

3.매각가율(= 낙찰가율)

 

(1)낙찰가율(= 매각가율)의 정의

감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다

매각가율= 낙찰가/감정가

 

(2)낙찰가율 상승과 하락의 의미

▲상승국면 ?: ?감정가 < 시세 ? ?/ ▼?하락국면 ?: ?감정가 > 시세

①상승: 부동산경기가 좋아서 매매시세가 상승 중이라면 통상 감정평가는 경매가 진행되기 6개월 전에 이루어 지므로 감정가가 매매시세보다 낮게 형성된다. 그러면 입찰자는 부동산 매매시세보다 감정가가 낮기 때문에 현재 부동산 매매시세를 기준으로 입찰금액을 결정하므로 낙찰가율이 올라 갈 수 밖에 없다. 일반적으로 경기 호황기에는 낙찰가율이 상승하게 되는 것이다.

②하락: 부동산 경기가 하락 중이라면 감정가가 매매시세보다 높다. 따라서 낙찰가율은 매매시세보다 감정가가 높게 형성된 것이므로 낮아질 수 밖에 없다.

아파트 경매의 낙찰가율은 주택시장의 부동산가격의 선행지표의 역할을 하여, 일반 아파트보다 ?3개월 정도 선행한다. 만약 하락 국면에서 경매 낙찰가율이 3개월이상 계속 상승하면 바닥을 친 것으로 판단한다?

 

4.입찰경쟁률

 

(1)낙찰가율과의 관계

입찰부동산에 대한 미래가치가 높게 평가한다면 입찰자의 수가 많아 질 것이고 입찰하려는자가 많아 지면 경쟁심리에 의해 입찰금액이 그만큼 높아지게 된다. 법원경매를 통하여 성공투자를 하기 위해서는 입찰경쟁률도 고려하여 목적물이나 입찰여부 또는 입찰금액을 결정하여야 한다.

 

(2)불황기투자

입찰경쟁률은 부동산경기 호황기에 때에 높고 ?불황시때에에는 낮다.따라서 부동산경기 불황기에 투자하는 것이 입찰 경쟁률이 낮아서 수익률를 높이고 실패확률을 줄이는 바람직한 투자 방법이 될 것이다

 

(3)계절적인 요인

추운겨울이 상대적으로 다른 계절보다 입찰경쟁류이 낮다. 만약 눈이 많이 오거나 그 밖에 천재지변으로 입찰 참여자가 줄어 든다면 입찰경쟁률이 낮아 져서 더 싼 가격에 낙찰 받을 수 있는 행운을 누릴 수 도 있다

 

제주도 단독주택 입찰 경쟁률 152 대 1 기록,입찰경쟁률 기록 13년만에 경신

낙찰자 부담적고, 입지조건 뛰어나 재매각시 상당한 차익 기대할 수 있어…..

 

해당 단독주택은 제주 월정리 해수욕장에서 서쪽으로 250미터 떨어진 곳에 자리 잡고 있어 휴양 관련 시설 조성에는 최적의 입지를 갖췄다는 평가다.마을 내부도로와 접해 있어 접근성이 매우 뛰어나고 건물 하나를 사이에 두고 해안 도로변과 접해 있어 바다를 직접 조망할 수 있다.

법원 감정평가서에 따르면 이 주택은 건물 304만4760원(연면적 63.61㎡),대지3288만원(면적274㎡)으로 총 3600만 4760원의 감정가가 매겨졌다. 건물가격이 전체 감정가의 10%에도 못 미쳐 사실상 토지 물건이라고 봐도 무방한 셈이다

주택부지가 이미 ‘대지’ 용도로 사용 중인 만큼 토지 용도 전환에 따른 시간과 비용을 들일 필요가 없고 건물 규모나 가격이 미미한 만큼 개발에 대한 부담도 덜하다는 평가이다.

권리관계 분석이 비교적 무난하고 평가 당시 점유자 없이 방치된 상황으로 파악돼 명도 저항이 없을 것이라는 점도 긍정적인 요소로 작용했다.입찰에도 이런 점이 반영하 듯 낙찰자는 감정가의 2배가 넘는 8520만원(낙찰가율 236.64%)을 써냈다.

 

정대홍 부동산 태인 팀장은 “최근 법원경매가 대중화 되면서 전업 투자자들이 수익을 낼 수 있는 기회가 점점 줄고 있는 만큼 이들의 관심 상대적으로 수익을 낼 확률이 높은 비수도권이나 휴양지로 옮겨가고 있다”며 ?이런 역대 최고 입찰경쟁률 기록은 근본적으로 이같은 흐름에 기인한 것으로 본다”고 분석했다.

한편 이전 역대 최고 입찰경쟁률 기록은 보유한 물건은 2001년 12, 147대 1의 경쟁률을 기록한 ?서울 강남구 ?삼성동 소재 아파트였던 것으로 조사됐다

이 아파트는 경매진행당시 AID차관주택(전용면적 48.43㎡)이라는 명칭을 사용하였고 감정가 2억원에 나와 2001년 12월말 2억7100만원에 낙찰됐다. 이자리에 대규모 브랜드 아파트 단지가 조성되 있고 유사한 면적대의 아파트 가격은 4억 ~ 4억6000만원(한국감정원 기준)에 형성된 것으로 나타났다.

 

 

 

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