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투자대상은 주거용과 상업용 및 토지로 나눌 수 있다. 주거용으로서 아파트, 빌라, 연립주택, 주거용오피스텔 등이 있고, 싱업용으로는 근린상가, 아파트형공장, 시무실용도의 오피스텔 등이 있다. 또한 토지는 ?임야. 전. 답 등이 있다. 획일적으로 말할 수는 없으나 수익률 측면에서 분석하면 주거용부동산 보다 상업용부동산어 수익률이 높고 상업용부동산 보다 토지가 수익률이 더 높다.? 대신에 투자에 대한 리스크는 토지가 제일 높고 그 디음이 상가이고 가장 투자 리스크가 적은 것은주거용 건축물이다.

 

(1) 아파트

부동산 중 가장 거래가 많아 환금성이 뛰어난물건으로 일반대중이 선호하는 투자대상이다. 인기 지역의 선호도가 높은 아파트는 불황기에도 가격의 조정폭이 미미하고 거래도 꾸준하게 이루어진다. 그러므로 아파트에 대한 투자실패 획률은 그 만큼 낮고 상대적으로 입찰경쟁률이 ?다른 물건 보다 높다. 입찰경쟁률이 높은 ?만큼 낙찰가율은 일반적으로 80%를 넘고 최근에는 100%를 상회하는 것이 속출하고 ?있다.

그러나 앞으로 아파트 가격상승이 쉽지 않은 상황에서 아파트에 대한 투자가치가 높다고 할 수 없다.특히 대형평수의 아파트는 인구감소와 1인 자 구의 증대로 인하여 인기가 시들해져서 최근 고점 대비 30%이상 하락한 상태이다. 반면에 중소형 평수의 아파트는 선호도가 높아 가격하락 폭이 제한적이다. 만약 아파트를 투자 대상으로 한다면 개발호재가 있으나 아직 반영되지 않은 지역의 중소형 아파트를 노려 봄직하다. 그렇지 않으면 아파트 가격상승에 따른 시세차익이 아니라 임대수익을 노리는 경우에는 역세권 의 중소형아파트를 낙찰 받는 것도 유효한 투자가 될 수 있다. 그러나 너무 ?오래된 아파트나 단지 규모가 작은 아파트는 가격상승 가능성이 높지 안기 때문에 신중하여야 한다.

 

(2) 단독주택

아파트외는 달리 단독주택의 가격은 꾸준한 상승 추세이다 .2008년 외환위기 과정에서도 아파트 가격은 하락을 하였지만 단독주택의 가격은 오히려 상승하였다. 미래가치를 가지고 판단한다면 아파트를 가지고 있는 것 보다 단독주택을 소유하고 있는 것이 더 유리하다고 할 수 있다. 단독주택 중에 서는 다가구주택이 상당수를 차지한다. 다가구주택은 원룸 임대수익을 기대할 수 있기 때문에 싼 가격에 낙찰 받는다면 임대 수익도 누리고 토지의 미래가치도 향유할 수 있기 때문에 일석이조의 투자가 된다.

 

(3) 다세대주택 ( 빌라)

다세대주택은 대지지분이 일반적으로 적어 투자가치가 제한적인 것이 일반적이다. 다만, 월세를 놓아 임대수익을 노리거나 오래된 빌라여서 재개발가능성이 있는 경우에는 투자가치가 있다. 특히 투기지역과 투기과열지구를 제외한 나머지 지역에서 2000만원 ~ 3000만원 정도의 소액으로 투자한다면 빌라 투자가 제격이다. 감정가가 1억 전후의 빌라의 경우에 대출을 활용하면 낙찰 받고 보증금 1000만원에 월세 40만원 정도로 세를 놓는다면 투자원금은 최소화 하고 대출이자를 빼고서도 액수로는 크지 않지만 10%대의 높은 수익을 창출할 수 있다. 그러나 최근에는 재개발지역이 사업성이 악화됨에 따라 재개발사업 자체가 활발하게 진행되지 못하여 투지금이 묶인 사람들이 많다. 그래서 대출이자를 견디다 못해 다시 경매 나오는 경우도 있다.

그리고 다세대주택에서는 무엇보다도 건물의 노후정도에 따라 보수관련 비용이 많이 들어 갈 수 있음을 예상하여야하고 월세 수익을 목적으로 하는 경우에는 월세가 잘 나가는지도 확인한 후에 입찰하여야 하겠다.

 

(4) 오피스텔

과다한 공급으로 월세가 예전 같지는 않지만 오피스텔이나 도시형생활주택은 ?1인 가구의 증가로 최근에 인기가 급상승했던 물건이다. 오피스텔이 건물 관리가 쉽다는 점에서 투자자의 입장에서 똑같이 월세를 놓아도 빌라보다 유리하다. 그리고 역세권의 월세 수요가 많은 지역에서는 철저하게 수요 공급 원리에 따라서 보증금과 월세가 형성되기 때문에 안정적인 월세 수익을 누릴 수 있다. 일반적으로 산규 상가나 오피스텔은 분양 받아서 원하는 수익률을 챙기는 것은 참으로 어렵다. 신규 분양가격 자체에 이미 거품이 많아 끼어 있기 때문이다. 따라서 상가나 오피스텔은 경매로 잡아야 투입금액이 적어수익률을 높일 수 있다.

 

(5)상가

상업용부동산의 종류에는 근린상가, 단지내 상가 테마상가 등이 있다. 상가는 그 입지에 따라 부동산의 가치가 달라지고 또한 입지여건의 변화에 따라 상권이 살기도 하고 죽기도 하므로 입지와 상권에 대한 안목이 필요한 투자대상이다.

상업용 부동산은 임대가가 매매기를 결정한다. 즉 상업용 부동산은 “시세가 얼마인까’ 보다는 “월세를 얼마 받을 수 있는지”가 그 부동산의 가치를 결정한다. 따라서 상권형성과 입지여건에 따라 임대료가 달라져 투자자의 수익률이 차이가 난다. 따라서 투자자의 입장에서는 상권의 형성의 정도 및 입지분석을 철저히 하고 월세를 얼마 정도 받을 수 있는지 시장 조사를 확실 하게 하여야 실패를 줄일 수 있다. 사실 상가투자는 라스크가 주거용 부동산보다 크지만 임차인이 영업을 잘하여 점포를 활성화시킨다면 그 수익률은 상대적으로 크다.

 

(6) 임야, 전, 답

토지 투자에 있어서 가장신중을 기하여야할 투자대상은 임야이다. 거의 대부분의 토지 투자가 환금성이 떨어져서 장기간 돈이 묶이는 현상을 볼 수 있다. 또한 주거용 부동산이나 상가와 비교해서 대출이 큰 비중을 차지할 수 없어서 투자에 자기 자본의 비율이 높다. 투자기간이 장기가 되다보니 대출을 이용하면 일정한 수익이 없이 이자만 부담하는 꼴이 되므로 아주 여유 있는 자금으로 투자하여야 한다.

또한 토지는 공법상 각종 규제에 대한 지식이 필요하고 각종 계획의 내용을 파악할 수 있어야하므로 다른 투자 대상 보다 전문적 지식이 필요하다고 할 수 있다. 전 답의 경우에 주변이 개발되면투자 금액 대비 큰 수익률을 기록 할수 있게 된다.?

경매에 도움이 싸이트

국토교통부 http://www.moht.go.kr/
국토교통부 실거래가 http://rt.molit.go.kr/ l
한국토지정보시스템 : http://www.onnara.go.kr /
토지이용규제정보서비스: http: / /luris. mltm.go . kr?

대법원경매정보 http:/www.courtauction.go.kr
대법원인터넷등기소 http://www.iros.go.kr

서울시부동산정보광장 http://land. seoul. go. kr /
서울도시계획포털 http://urban.Seoul.go.kr/
경기도 부동산 포털 http://gris.gg.go.kr/

국가통계포탈 http://kosis . kr /
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