경매절차

               

? 1.매각신청 및 매각개시결정

매각신청-신청서+첨부서류를 구비하여 부동산소재지 관할법원에 제출?

– 매각개시 결정(형식적 검사)
– 매각개시결정 기업등기의 촉탁
– 매각개시 결정문의 송달?

 

2.배당요구의 종기결정 및 공고

( 1) 배당요구의 종기결정 및 공고
? 압류의 효력이 생긴 때부터 ?1주일 내

(2)배당요구를 하여야할 채권자

? 가. 집행력 있는 정본을가진 채권자

? 나. 민법, 상법 그밖의 법률에 의하여 우선변제

●청구권있는 채권자
? – ?주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부임차인,근로기준법에 의한 임금채권자,상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는자 등?

? 다. 매각개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자

라 국세 등의 교부청구권자
– 국세 등 조세채권 이외에 의료보험법, 국민의료보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료, 그 밖의 징수금

 

3.매각의 준비

(1)현황조사(임차인 등에게 통지)?

(2) 공무소에 대한 최고 (조세채권의 유무신고)?

(3)이해관계인에 대한 채권신고 최고
<매각개시 결정일로부터 3일내에 등기부에 기입된 권리자등>

(4) 부동산의 평가 및 최저입찰 가격의 결정
<등기관으로부터 가입등기의 통지를 받은 후 ?3일내>?

(5) 입찰물건 ?명세서의 작성 ? 비치
<매입찰기일 ?1주전까지 작성 ? 비치>?

 

4.매각 및 매각기일의 지정,공고.통지

(1) 일찰기일 및 낙찰기일의 지정
①최초의 입찰기일 – 공고일로부터 14일 이상 간격
②낙찰기일 – 입찰기일로부터 7일이내

(2)입찰기일 공고

(3)입찰기일 통지 – 이해관계인(발송한때 송달된 것으로 간주)

(4)입찰기일의 변경 – 신청 채권자 또는 채무자가 채권자의 동의서를 첨부

 

5.매각실시 – 불허가이면 신매각

– 호가매각?

– 기일입찰(매각기일에 입찰 + 개찰)?

– 기간입찰 (입찰기간 내 입찰, 매각기일에 개찰)

※입찰보증금 – 최저매각가격의 ?10%?

●차순위 매수 신고인 결정

?ⓐ(최고가 매수신고가격에서 ?입찰보증금 뺀금액을 넘는 가격으로 입찰한 사람에 대하여 차순위매수신고 할 수 있다
?ⓑ최고가 매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 아니한경우:자기입찰 허가해 달라고 신고해야 함

●공유자 우선매수신고제도
공유자는 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 공유지분을 우선 매수하겠다고 신고할 수 있는 제도

6.매각허부 결정절차 – ?불허가 및 유찰이면 신매각(저감율 적용)

(1)매각기일 및 매각허부결정

●지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 듣고 매각허가여부를 결정

농지취득자격증명 제출<매각기일에서 매각 결정일까지 제출해야함>

(2) 매각허부에 대한 즉시항고

●매각허가 불복자는 매각허가 결정 ?1주일 이내 즉시항고 가능
<매각허부결정 선고일로부터 1주일 이내: 매각결정일~ 매각 확정일 사이>?

●항고 기각시 대비 ?매각대금의 1/10 보증금 내야함

– 매각대금의 10%에 해당하는 현금 또는 유가증권 공탁

●항고 기각시

?ⓐ채무자나 소유자의 즉시항고기각시
-채무자.소유자의 보증금반환 청구는 불가하고?보증금은 ?배당재단에 포함시킨다

채무자.소유자 낙찰자 등의 항고기각시?
-낙찰대금에 대한 법정이자(년20%) 반환청구금지:
항고기각 결정일 까지 낙찰대금에 대한 법정이자(년 20%) 를 공제→ 배당 ?

ⓒ일정

?7일간 ? 7일간? ? 1달간? ?
?매각기일 ?→ 매각결정? ?→ 매각확정? ?→ 대금납부기한?
? 농지취득
자격증명 제출
? 항고:(매각대금 10% )
항고기각시
-채무자.소유자 :보증금X
-채무자.소유자외:보증금O
? 완납→
소유권취득

 

7.매각대금의 납부

 

●법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매각대금납부를 명한다

미납 ?→ 차순위 신고인?차순위신고인 없으면재매각

※재매각: 매각대금 미납되면?

①종전매수인 :
㉠재매각 절차에 참여할 수 없다
㉡재매각시 낙찰자 의무 불이행 방지를 위해 입찰보증금 반환청구 못함

②저감율 미적용: 종전과 동일한 조건으로

cf.신매각:①유찰: 저감율 20~30% ② 불허가:저감률 미적용,입찰보증금 반환

8.배당절차

9.소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

●매각대금 완납으로 소유권 취득

● 인도명령 신청(채무자가 임의로 부동산을 인도하지 않으면 →?대금 완납 후 ?6월이내 신청)

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