경매개시결정 등기 직전에 전입신고 한 소액임차인

               

(2)경매개시결정 등기 직전에 전입신고 한 소액임차인

일반적으로 채무자는 경매개시결정등기 6월 전부터는 매각이 진행되는 사실을 알 수 있기 때문에 가장임차인을 얼마든지 만들어 낼 수 있다. 따라서 보증금 중 일정 액이라도 배당에서 받기 위해서 소유자와 담합하여 경매개사결정등기 바로 작전에 부랴 부랴 전입신고를 한 경우에는 가장임차인일 가능성이 농후하다. 더구나 보증금이 소액보증금에 해당한다면 더욱그렇다.

만약 소유자가 빚이 많은 경우에는 소액임차인에 해당하는 보증금으로 싸게 세를 놓는 경우가 있는 데, 이 럴 경우에 소유자는 빚이 많은 집인데 조금이라고 건질 수 있고 , 임차인은 싸게 세를 얻을 수 있으므로 양자 모두에게는 잇점이 있으나 채권자에게 ?피해를 주게 된다. 그러므로 채권자가 배당에서 소액임차인이 보증금 중 일정 액을 최우선변제 받아가면 자신의 채권을 전액 회수 못 하는 경우에 소액임차인의 배당에 대한 이의신청을 하게 되어 경우에 따라서는 소액임차인이 배당을 받지 못하는 경우도 발생한다.

사례5 경매등기 전의 전입신고

●임차인현황(말소기준권리 : 2011.110.04 / 배당요구종기일 : 2013.12.03) 
임차인 점유부분 전입/확정/배당 보증금/차임 대항력 배당예상금액 기타
김** 주거용
전입일:2013.09.09
확정일:2013.09.03
배당요구일:2013.12.03
보30,000,000원
월500,000원
있음 소액임차인

 

●등기부현황(채권액합계 : 91,200,000원) 
No 접수 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1(갑7) 2011.10.04 소유권이전(매매) 장용수 거래가액:
929,274,477
2(을1) 2011.10.04 근저당 아주저축은행
(서울센타지점)
1,025,700,000원 말소기준등기 소멸
3(을2) 2011.10.04 근저당 박*철 250,000,000원 소멸
4(갑10) 2012.10.17 압류 서초세무서 소멸
5(갑11) 2013.07.24 가압류 삼성카드(주) 12,361,771원 2013카단58961 소멸
6(갑12) 2013.08.01 가압류 최** 50,000,000원 2013카단59714 소멸
7(갑13) 2013.09.16 강제경매 푸른상호
저축은행
청구금액:
20,000,000원
2013타경32193 소멸

 

분석☞
임차인 김**은 2013.09.16 경매등기 전인 2013.9.3에 전입신고를 하였으나 보증금도 소액보증금에 해당하여 최우선변제권을 행사할 수 있지만 진정한 임차인이 아닐 가능성이 높다. 그렇지만 이러한 소액임차인이 낙찰자에게 보증금에 대한 대항력을 주장할 수 있는 것이 아니므로 낙찰자에게 부담되지 않는다.

cf.금융기관이 명도이의 신청시 명도시간 오래 걸리면 대출이자만 나가고 세 못받는다.

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