건물 전세권의 효력

               

1.대항력

(1)선순위 전세권

건물의 일부 또는 전부를 목적으로 하는 전세권은 그 건물이 ?경매가 진행 되면 ?말소기준등기보다 ?선순위인 경우에는 전세계약기간이 남아 있는 경우에 대항력을 주장할 수 있다. 따라서 경매절차의 매수인에게 자신의 전세권을 주장하여 전세권 존속기간 ?동안 계속 거주할 수 있고 ?나중에 전세기간이 종료하여 전세목적물을 반환할 때에는 낙찰자에게 ?그 전세보증금의 반환을 청구할 수 있다.

사례05 선순위 전세권

●등기부현황(채권액 합계:1,288,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2)? 2008.01.09? 소유권이전(매매)? 김상*? ? ? ?
2(을10) 2011.10.21 전세권(전부) 윤여* 520,000,000원 존속기간:
~2013.07.29
3(을12)? 2012.03.08? 근저당? 더케이저축은행
(동대문지점)
468,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
4(을13) 2012.04.27 근저당 이공* 300,000,000원 소멸

분석☞ 선순위 전세권은 배당요구하면 소멸되고,배당요구하지 않으면 매수인이 인수해야함.

전세권자 윤여*은 말소기준등기인 근저당보다 선순위로 전세권등기가 되어 있으므로 경매의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다.따라서 전세권자가 배당요구나 경매신청을 하지않았다면 낙찰자는 전세권자 윤여*의 전세보증금 5억2000만원을 인수하여야 한다.

(2) 후순위전세권

그러나 만약 ?전세권등기가 ?말소등기 보다 후 순위라면 ?전세권자는 대항력을 주징할 수 없으므로 경매절차의 매수인에게 ?대항할 수 없다.

06.후순위 전세권자

●등기부현황(채권액 합계:15,742,500,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1? 2004.03.19? 소유권이전(매매)? 유**? ? ?
2? 2009.07.07? 근저당? 대명상호저축은행 600,000,000원? 말소기준등기? 소멸?
3? 2010.05.26? 전세권(202호)? 지**? 40,000,000원? 존속기간:
2010.05.24~
2012.05.24
소멸?
4? 2012.05.31? 근저당 대우증권(주)? 14,300,000,000원? 소멸?
5? 2013.01.21? 임의경매? 대우증권(주)? 청구금액:
100,000,000원?
2013타경2253? 소멸?
6? 2013.04.05? 가압류 기술신용보증기금 142,500,000원? ? 소멸?
7 2013.04.22 가압류 김성* 300,000,000원 소멸

 

분석☞ 후순위 전세권은 무조건 배당요구를 하고, 소멸된다

등기부상 말소기준등기는 2009.7.7의 대명상호저축은행의 근저당으로서 지**의 전세권등기는 후순위로 매수인에게 대항력은 없어서 전세보증금 4000만원은 매수인이 인수하여야 할 것은 아니다.

 

2.우선변제권

(1) 건물의일부

①배당금에서의 우선변제권

건물 일부의 전세권자는 말소기준등기보다 선순위의 전세권자이든 후순위 전세권자이든 배당요구를 하면 전세기간이 남아 있어도 경매절차 배당에서 전세권 등기된날을 기준으로 하여 전세보증금을 우선변제 받을 수 있다. ?건물 일부에 대한 전세권자이지만 건물 전부에 ?대한경매절차의 배당에서 우선변제를 받을 수 있다.

②임의경매신청권 없음

그러나 건물 일부에 대한 전세권자는 전세기간이 만료되어 전세보증금을 받지 못힌 경우에 ?건물 전부에대하여 임의경매를 신청할 수 없다. ?건물일부에 대한?한 전세권자는 ?전세보증금을 ?반환 받기 ?위해서 경매를 신청하기 위해서는 전세금반환청구소송을 제가하역 승소확정판결을 받은 후 강제경매를 신청할 수 밖에 없다

사례07 건물 일부에 대한 전세권자의 배당요구

●등기부현황(채권액 합계:240,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2)? 1990.08.28? 소유권보전? 전갑*? ? ? ?
2(을5) 2000.09.27 전세권(2층
서쪽방향 60.36㎡)
전 연* 45,000,000원 존속기간:
~2004.09.20
소멸?
3(을6) 2000.09.27 전세권(2층
동쪽방향 60.36㎡)
이경*? 40,000,000원? 존속기간:
~2004.02.28?
소멸?
4(갑12)? 2003.02.24? 가압류 조하* 65,000,000원? 말소기준등기
2003카단58925?
소멸?
5(을9) 2004.08.23 주택임차권(1층
111.6 중 40㎡)
이순* 40,000,000원 전입:2001.0611
확정:2001.05.28
2004카기6759

 

분석☞
건물 일부의 전세권자인 전연*과 이경*은 배당에서 가압류권자보다 선순위로 배당을 받고 다받든 일부를 받든 전세권은 소멸한다.

(2)건물 전부

①배당금에서의 우선변제권

건물의 전부에 대한 전세권자는 말소기준등기보다 선수위이든 ?후순위이든 배당요구를 하면 경매절차의 배당에서 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있다. 이 때 전세권자가 최선순위이어서 대항력을 주장할 수 있는 경우에 배당에서 ?전세보증금 전부를 변세 받지 못하더라도 전세권은 소멸 한다. 이 점에서 선순위 대항력이 있는 임차인이 ?배당요구 했다가 전부 변제 받지 못한 경우에 ?나머지보증금에 ?대해 낙찰자에게 대항력을 주장 할 수 있는 주택임대차보호법상의 임차인과 큰차이가 난다.

②임의경매신청권 있음

또한 전세기간이 ?만료되었지만 법정갱신되지 않은 상황에서 전세금을 돌려 받지 못한 경우에는 전세권에근거해서 건물 전부에 대하여 임의경매 를 신청할 수 있다. 그리고 경매절차의 배당에서 배당순위에 따라배당을 받을 수 있다.

사례08 선순위 전부 전세권자의 배당

●등기부현황(채권액 합계:1,525,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1 2003.06.26 소유권이전(매매)? 권**? ? ? ?
2 2006.08.31 전세권(전부) 이** 680,000,000원 존속기간:2006.08.30
~2008.08.30
소멸?
3 2008.06.04 근저당 푸른상호
저축은행
455,000,000? 말소기준등기? 소멸?
4 2011.10.06 근저당 푸른상호
저축은행
390,000,000원? ? 소멸?
5 2012.04.24? 임의경매 푸른상호
저축은행
청구금액:
635,627,868원?

2012타경7175?
소멸?

 

분석☞
전세권자 이**는 선순위 전세권자로서 배당을 요구하였기에 때문에(문건송부내역 확인) 배당에서 전부를 변제 받든 ?못받든 배당 받고 전세권은 소멸한다

 

(3) 건물만에 설정된 전세권의 효력 (단독주택)

?①단독주택은 건물과 토지 등기부가 ?별도로 존재하고 ?건물만에 대하여 전세권등기를 한 경우에는 건물에 다해서만 전세권의 효력이 미치므로 건물 전세권는 ?건물의 환가대금에서 우선변제 받을 수 있고, 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수는 없다. 그러나 아파트 같은 집합건물은 ?대지권등기가 되어 있으면 건물 전세권의 효력은 대지권에도 미치므로 대지의 환가대금에서도 ?배당받을 수 있다.

?②토지와 건물은 별개의 부동산으로 건물에 설정된 전세권은 건물의 매각대금에만 미치고, 토지의 매각대금에는 건물전세권의 효력이 미치지 않는다.
?예를 들어 건물과 토지의 일괄매각에서 매각대금이 2억원이고 건물 전세권자의 전세보증금이 ?l억인 경우에 전세권자는 낙찰되더라도 ?전세보증금은 1순위이므로 걱정하고 있지 않았지만 ?막상 매각되어 배당에서 보증금을 받을때 문제가 될 수 있다.
만약 일괄매각에서 1억 2000 만원에 낙찰되었는데 건물과토지의 감정가의 ?비율이 5: 5 이어서 실제 건물 권리자들이 ?배당 받을 몫은 ?건물분 6000만원(=1억2000만원 ?x ?5/10)으로 제한되기 때문에 보증금 4000만을 손해 ?볼 수 있다.

사례09 단독주택의 전세권자

●건물등기부(채권액 합계:1,475,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑1)? 2011.07.15? 소유권보전? 김정*? ? ? ?
2(을1) 2011.07.25 근저당 국민은행
(가양역지점)
1,365,000,000원 말소기준등기 소멸?
3(을2) 2011.09.26 전세권(304호) 윤영*? 45,000,000원? 존속기간:2011.09.26
~2012.09.25?
소멸
4(을3) 2011.09.26 전세권(302호)? 유여*? 65,000,000? 존속기간:2011.09.26
~2013.09.25??
?소멸
5(갑4)? 2013.06.25? 임의경매 국민은행
(가양역지점)
청구금액:
1,079,936,627원?
2013타경22240 소멸
6(갑5) 2013.08.30 압류 서울특별시
관악구
?소멸

●토지등기부(채권액 합계:1,356,000,000원)

No? 접수 ?권리종류 권리자? 채권금액? 비고? 소멸여부?
1(갑2)? 2011.04.12? 소유권이전(매매)? 김정*? ? ? ?
2(을5) 2011.07.25 근저당 국민은행
(가양역지점)
1,365,000,000원 말소기준등기 소멸?
3(갑7) 2012.09.03 압류 서울특별시
관악구
소멸
4(갑8) 2012.11.01 압류? 서울특별시
관악구
?
?소멸
5(갑9)? 2013.06.25? 임의경매 국민은행
(가양역지점)
청구금액:
1,079,936,627원?
2013타경22240 소멸

분석☞
단독 다가구주택의 전세권자 윤영*와 유영*은 건물에만 전세권설정등기를 하였으므로 매각대금 전부에서 순위배당 받는 것이 아니라 건물의 매각대금에 대해서만 순위배당 받을 수 있다. 토지등기부를 확인해보면 2명의 전세권자는 그 흔적을 ?찾을 수 없다.

 

3.최우선변제권 없다

전세권자는 그 보종금이 소액보증금에 해당하더라도 전세권등기자의 지위로서는 ?최우선변제권을 행사할 수는 없다. 다만, 전세권자가 동시에 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 ?따른소액임차인에 해당하고 대항요건을 경매등기 전까지 갖추었다면 ?주택임대차보호법 이나 상가건물임대차 보호법에 따른 최우션 변제권은 별도로 행사할 수 있다 .

CF. 전세권자는 최우선변제권 없다./일반전세(=등기 안된 시중에서 보통이야기하는)는 ?주임법 적용 하여 최우선변제권이 있다.

사례10.전세권은 최우선변제권이 없다

임차인현황(말소기준권리:2003.10.14/배당요구종기일:2012.10.09)

?임차인 점유부분? 전입/확정/배당? 보증금/차인? 대항력? 배당예상액? 기타?
황**? 주거용전부? 전입일:미상
확정일:미상
배당요구일:없음?
보25,000,000원? ? 배당순위있음? 전세권등기자
점유:2010.11.22?
기타참고? ☞ 본건부동산에는 소유자외 전입세대 없음
☞ 건물 외부명칭은 한일빌라 4차임
☞ 황**: 전세권자로서 전세권 설정 등기일은 2010.11.25 자임 ??

 

분석☞

서울지역 전세보증금 2500만원의 전세권등기권리자는 소액에 해당하더라도 전세권자로서는 최우선변제권을 행사 할 수 없다.

 

전세권 권리분석 정리

구분 선순위 전세권? 후순위 전세권 ?
배당요구 ?X
경매신청 ?O
인수? 소멸?
배당요구 ?O
경매신청 ?O
소멸? 소멸?
현대해상아파트담보대출

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