개찰 및 최고가 매수신고인 결정

               

1.유찰선언

(1)집행관은 입찰서류를 사건번호에 따라 정리하고 진행되지 않는 물건에 입찰한 자가 있으면 제일 먼저 불러내서 입찰봉투를 도려준다. 그기고 경매사건중 입찰자가 있는 매각물건에 사건번호를 불러 준다. 친절한 집행관은 입찰자가 몇 명이지도 불러주는 경우가 있다. 입찰자가 있는 경매 사건을 제외한 나머지 경매 사건은 집행관이 일괄해서 유찰을 선언한다.

(2)집행법원은 매수가격의 신고가 없는 경우에 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않아서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새매각기일을 지정하여 매각을 실시할 수 있다. 이 때 저감되는 비율은 관할법원마다 달라 서울중앙지방법원은 20% 저감되고,안산법원의 경우에는 30% 저감된다.

법원경매저감율

구분? 해당법원? 1회유찰? 2회유찰? 3회유찰? 4회유찰?
20%저감율? ?서울 등 25곳 80%? 64%? 51.2%? 40.96%?
30%저감율? 안산지원 등 29곳? 70%? 49%? 34.3%? 24.1%?
25%저감율? ?충주지원 75%? 56.25%? 42.19%? 31.64%?

 

2.최고가매수신고인 결정

경매사건 순서에 따라 개찰을 진행하게 되는데 집행관은 경매사건을 부르고 입찰자들을 법대로 나오도록 한다. 집행관은 입찰자의 입찰금액을 부르고 그 중 최고가 매수신고인을 결정한다. 다만, 최고가 매수신고인이 2인 이상인 때에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시 한다. 추가입찰을 실시하였는데 또 다시 2인 이상이 최고가로 응찰한 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가 매수신고인을 결정한다.?

 

3.차순위매수신고 여부 확인

(1)최고가매수신고인 이외의 입찰자 중 초고가입찰액에서 보증금을 공제한 금액보다 높은 금액으로 입찰한 자는 차순위매수신고를 할 수 있다. 차순위 매수신고인이 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람이 차순위 ㅁ수신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위매수신고인을 정한다.

(2)만약에 최고가 매수신고인이 매각잔금을 납부하지 못할 경우재매각을 실시하지 않고 차순위매수신고인에게 매각이 허가된다. ?

(3)집행관은 여러 명이 입찰한 경우에 차순위매수신고 자격이 있는 입찰자가 있는 경우에 차순위매수할 의사가 있는 지 묻는다. 대부분의 차순위매수신고 자격이 있는 자들은 최고가매수신고인이 대부분 대금을 납부하는 것이 일반적이므로, 자신들의 매수신청보증금이 최고가매수신고인이 대금을 납부하는 시점까지 묶이는 불이익을 가져오므로 차순위매수신고를 하지 않는다.

 

4.우선매수신고 여부 확인

(1)공유자의 우선매수신고

공유지분이 경매 진행된 경매사건에서는 최고가 매수신고인이 있는 경우에 공유지분권자 중 우선매수신고할 사람이 있는지 ?확인한 후에 최고가매수신고인을 결정하게 된다.

공유자의 우선매수권 행사에 대하여 매각기일전에 행사할 수 도 있고, 매각기일에서 매각기일이 종료할 때까지 행사할 수 있다. 따라서 매각기일 전에 공유자우선매수신고를 한 경우에는 당일 그사실을 공지한다. 그러나 매각기일이 종료될 때까지 공유자의 우선매수권을 행사하여 우선매수신를 할 수 있으므로 집행관은 지분경매에 있어서는 최고가매수신고인 최종 결정하기 전에? ? 우선매수신고할 자가 ?있는지 ?확인하고 최고가 매수신고인을 결정하게 된다.

★공유자 우선매수권 남용 때문에 공유자의 우선 매수권 행사를 1회로 제한하는 법원이 늘고 있다 ?

(2)공공임대주택 임차인의 우선매수권

「임대주택법」에 의하여 건설임대주택을 우선적으로 분약전환받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고인과 같은 가격으로 임대주택을 우선매수신고할 수 있다. 이 때 공공임대주택의 원래의 최고가 매수신고인은 자동으로 차순위매수신고인으로 된다.

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