가장임차인 효과

               

2.가장임차인 효과

( 1 )가장임차인의 입장

①가장임차인을 조장하면 대항력을 주장할 여지가 있어서 입찰을 꺼려하여 낙찰자가 상당부분 낮아지게 된다.이틈을 이용하여 채무자 또는 소유자 쪽에서 다시 낙찰 받아서 빚은 빚대로 정리하고 자신의 부동산을 다시 찾는 술책을 부릴 수 있다.또한 가장임차인이 임차권을 주장하여 명도에서 유리하 위치를 차지하고자 한 경우가 있다. 즉 가장임차인은 명도에서 상당한 시간을 끌거나 명도협상에서 상당한 이사비용을 요구하기도한다.

소액임차인으로 보증금 중 일정액을 배당 받기 위해서 가장임차인을 꾸민 경우에는 배당에서 일정 보증금을 받을 목적이므로 낙찰자에게 대항력을 주장하는 것은 아니므로 낙찰자와 직접관련은 없다. 다만 금융기관 등과 배당에서 다툼이 발생하여 배당이의의 소가 진행되는 경우에는 낙찰자 입장에서는 명도에 상당한 시간을 소비하는 결과를 가져 올 수 있기 때문에 신중한 입찰이 필요하겠다.

 

(2)입찰자의 입장

①경매 실무에서 대항력이 있는 선순위의 임차인이 가짜로 밝혀지면 대항력을 주장할 수 없다. 만약 진정한 임차인이어서 ?보증금에 대하여 ?낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다면, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로 낙찰가는 그 만큼 ?낮아지게 된다. 그런데 결국 가장임차인으로 드러난다면 낮게 낙찰 받은자는 그 만큼 큰수익을 누릴 수 있다

②가장 임차인은 큰수익을 줄수 있는 기회를 제공하는 측면도 있지만 그만큼 가장임차인의 증거를 ?찾아내는 것도 힘들다. 가장임차인 심증을 가지고 접근하여 증거를잡으려고 할 때 ,그상대방들은 비협조로 일관하므로 이를 극복하고 가장임차인의 물증을 잡는것은 어렵다. 실무에서는 가장임차인이라는 심증을 갖게 되는 사건들이 많지만 이러한 심증만 가지고 입찰하는 것은 자제해야 한다.

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