가장임차인의 ?조사

               

(1)전입세대열람

주민자치센터의 전입세대열람을 통하여 전입세대주가 몇 명인지?경매기록에? 나온 사람이 맞는지를 기본적으로 조사하여야 한다. 만약 임차인으로 경매기록에 나타난자가 전입세대열람에 나타나지 않는다면 이러한 임차인은 보호를 받을 수 없는 임차인이다. 다만, 전대차의 경우에는 임차인은 A로 되어 있으나? 전대차계약으로 B가 전차인으로 되어 있는 경우에는 전차인의 전입신고는? 유효한 전입신고가 되고 임차인이 대항력을 주장할 수 있다.?세대주가 임차인인데 세대원 중 1명이 전입신고된 경우에대항력을 인정하고 있는 판례도 주의하여야 한다.

(2) 대출금융기관 조사

과도한 대출이? 금융기관에 의해 이루어진 경우에 대출기관을? 방문하여 정상적인 대출여부를 확인하고, 정상적으로 대출된 경우라고 한다면 금융기관이? ‘무상각서’ 받아 둔 경우인지를 조사하여야 한다. 요즘 금융기관은 개인정보보호 때문에 이러한 정보의 유출을 극도로 경 계하는 분위기여서 이를 조사하는 것이 쉽지는 않다. 그렇지만 가장임차인을 색출하여? 큰 수익을? 올리기 위해서는 포기하지말고 좀더 적극적으로 다가갈 필요가 있다. 이 세상에 쉽게 얻을 수 있는 것은 아무것도 없다.

(3) 가족관계등록부 주민등록부

사실은 임차인이 가족관계에 해당하는 경우인지 알아 낼려면 가족관계등록부를 열람하면 되지만 이해관계가 없는 입찰 예정자는 이러한 기록을 열람할 수 없다. 다 만, 변호사나 법무사등전문가의 도움을 받으면 가능할 수 있다.

(4) 이웃주민 또는 경비 아저씨

아무리 전입신고가 되어 있다고 해도 해당 주택에 거주하고 있지 않다면 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 없기 때문에, 전입신고된 자가 해당 주택에 거주하는 지를? 현장답사들 통해서 확인하는 것반드시 필요하다.?

이경우에 해당 주택의 임차인을 만나서 확인하는 것이 제일 바람직하지만 현실적으로 해당 주택의 점유자를 만나는 것이 쉽지 않다. 그럴 경우에 아랫 층이이나 윗층에 사는 사람은? 그 집에 누가 사는지 알고 있으므로 이웃 주민들을 면담하여 이야기를 들어보는 것도 필요하다. 물론 이 때 얻은정보가 강력한증거가 되어 안심하고 입찰할 수 있게 되는 것은 아니지만? 중요한 단서를 얻을 수 있다는 점에서 의미가 있다.?

아파트의 경우에는? 이웃간의 왕래가 많지 않고 무관심한 경우도 많고 구성윈도 다수이기 때문에 이웃주민을 탐문하는 것이 실효성이 떨어지지만,

빌라의 경우에는 구성원의 수가 많지도 않고? 아파트에 비해 좀더 친밀감이 있어서 이웃주민을 탐문하는 것은 상당한 의미가 있다.?

아파트의 경우에는 이웃주민 보다는 경비아저씨에게 도움을 요청하는 것이 현명하다. 경비아저씨는 계속해서 입주민과 접촉하기 때문에 정확한 정보를 알고 있을? 가능성이 있다. 특히 경비아저씨 분들은 정확한? 법률적 의미를 아시는 것이 아니므로 넘겨 짚어서 불어 보았을 때 더 좋은 정보를 얻을 수 있다.

(5)관리사무소

관리사무소에서는 입주민에 대해 입주자카드나 주차카드를 작성해 두니까? 실제 점유자가 누구인지 입주자카드나 주차카드를 확인하면 알 수 있다. 그러나 관라사무에서는 개인정보에 해당하는? 그러한 사실을 누설하기를 꺼려하기 때문에 임차인에? 대한 정보를 관리사무소에서 얻기도 어렵다. 다만, 관리사무소에 따라 정보관리를 엄격하게 하지 않는 경우도 있고? 친밀감을 느끼는 사람에게는 흘리기도 하는 것이므로 그냥 포기해서는 안 된다 ?

(5)소유자 및 임차인과의 면담

가족 모두가 생업에 종사하는 경우가 많은 현대사회에서 주택의 소유자 또는 임차 인과? 면담하는 것이 쉬운 것은 아니다. 특히 임차인의 입장에서? 자신이 살고있는 주택이 경매에 넘어간 경우에 집행관, 감정평가사 입찰예정자 들의 방문으로 스트 레스를 많이 받고? 있는 상횡이어서 협조를 받는 것은 어렵다. 그러나 힘들어도 소유주자나? 임차인을 만나서? 이야기를 들어보면 진짜 임차인인지 가짜 임차인인지 판단하는데? 큰 도움이 될 수 있다.? 끈기를 갖고 도전해 볼 가치가 있다. 더구나? 가장임차인인 경우에는 자신의 의도를숨기기 위해서 더욱 더 숨고 만나 주려고 하지않고, 예정입찰자들에게? 적대감을 갖고 응대할 가능성이 높기 때문에 입찰하고자 하는자는? 끈기가 절실하게 요구 된다.

(6) 경매정보사이트

법원은 집행관이 조사한 내용 중에 임차인이 진정한 임차인지에 대한 조사 내용을 현황조사서나 매각물건명세서 등 경매관련 서류에 기록하게 되는 경우가 많아? 임차인은 사실상 채무자 소유자의 “처”라고 조사된 사실을 올리거나 임차인이 소유자의 “장모”라고 기록을 올려 놓기도 한다. 또한 금융기관이 갖고 있던 무상거주각서를 경매 최저가가 많이 저감된 경우에 낙찰가를 높이기 위해서 제출하기도 하는 데 이런 내용을 경매 기록에 올리기도 한다. 이런 경우에는 임차인이 진정한 임차인이 아니라는 사실을 모든 입찰자가 공유하게 되므로 가장임차인이 있는 부동산을? 싸게 낙찰받아서 큰 수익을 올리고자? 하는 입찰자 입장에서는? 그? 기회를 상실하는? 결과를 가져오게 된다. 따라서 경매정보지나 경매 사이트에 올라와? 있지 않지만? ?가장임차인이라는 증거를 잡는 것이 돈버는? 방법이 된다.

 

▣ 낙찰 후 조사할 내용서

①임대차계약서

법원에 제출된 임대차계약서에 중요한 정보가 가득 담겨 있다. 개업중개사 없이 쌍방 합의의 계약서를 작성한 경우, 오래전에 체결된 계약이지만? 최근 임대차계약서 양식을 사용한 경우 등 임대차계약서 곳곳에 허점이 자리 잡고 있다.? 따라서 낙찰 받은 후에 경매기록을 꼼꼼하게 살펴보면 법원에 인도 명령신청할 때 가장임차인임을 역설할 수 있는 증거를 찾을 수 있다.?

②주민등록표

법원에 따라서는 주민등록등본을 매각기일에? 열람할 수 있도록 철하여 비치하는 경우도 있는 데? 이럴 경우에는 매각기일에 주민등록표를 볼 수 있지만, 매각기일에 비치되어 있지 않다면 낙찰 후에라도 집행관이 조사한 주민등록표를 확인하여 새대주가 누구로 되어 있는지 등을 조사하여야 한다. 또한 주민등록이 경매진행할 때에는 세대분리가 되어 있지만 대출 받을 때에는 한세대로 되어 있었던 경우도 임차인을 만들어 낸 것으로 의심을 받을 수 있다.?

③보증금을 지급한 증빙 서면

관련 경매기록을 검토해 보았을 때? 보증금을 지급하는 증빙서면이 제출되어 있지 않은 경우에는 가장 임차인일 가능성이 높다. 사후에 인도명령신청 단계에서 보면 보증금을???㉠현금으로 지급하여?보증금을 주고 받은 증빙자료가 없다(변명)거나??㉡기존의 받을 돈을 보증금으로 전환했다고 주장하는 사례를 많이 보게된다.

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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