가장임차인의 의미

               

?1.가장임차인의 의미

(1)가장임차인의 개념

①전입신고된 주택ㅇㅁ차인으로 경매기록에 나오지만 실제 임대차관계에 있지 않은자를 말한다.
가장임차인에는 소유자와 통모하여 임차인 행세를 하는 경우가 있다. 이러한 경우 입찰 예정자를 만나는 것을 꺼려한다. 또 경매기록상 선순위로 전입신고가 되어 있어서 대항력있는 임차인으로 보여질 뿐 임차인이 아닌 경우이다. 이러한 경우에는 적극적으로 임차인 행세하는 것이 아니라 임대차관계를 정확히 조사하는 것이 어려워서 그냥 임차인으로 보일 뿐이다.

②가장임차인은 일반적으로 확정일자를 받지 않거나 배당요구를 하지 않는 경우가 많다.확정일자를 받을 임대차계약서를 작성하지 않았기 때문에 확정일자를 받을 수가 없다. 만약 사후적으로 임대차계약서를 작성한다고 해도 확정일자는 소급해서 받을 수 없기 때문에 확정일자 받는 의미가 없어지게 된다. 따라서 가장임차인이 배당에서 임차보증금을 받기 위해서 배당요구하지도 못한다. ?단, 소액임차인을 가장하여 배당에서 최우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부라도 건져 볼려고 가장임차인을 만들어 낸 경우에는 배당요구를 하게 된다

<예시>가장임차인 모습

?●임차인현황(말소기준권리 : 2013.08.29 / 배당요구종기일 : 2014.02.03) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
박*술? 주거용
1401호?
전입일:2012.10.26
확정일:미상①
배당요구일:없음②?
?미상③ ? 배당금 없음?

(주)

①진짜세입자(대항력O,확정일자O, 보증금O)라면 ?⇒ 낙찰가 낮추어서 임차인이 낙찰 받으려는 의도

②가장임차인: 전입신고만 있고,실제확정일자 X, 보증금X

③가장임차인: 경매 개시결정 직전에 소액임차인으로 우르르 전입한 경우?⇒ 집주인이 최우선변제권으로 최우선 변제금 받으려고 한 경우 등이다.

사례1.전입신고 기록만 남아 있는 경우

?●임차인현황(말소기준권리 : 2007.03.14 / 배당요구종기일 : 2013.09.05) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
김*식? 주거용
미상
전입일:2006.04.13
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음?
기타사항 ☞소유자가 본건 목적물 201호(방4개) 전부를 점유함. 소유자 숙모 000의 설명을 참조하여 조사함.
소유자의 숙모 000의 설면에 의하면 소유자가 본건 목적물 전부를 점유하며,임차인이 없다고 하나
주민등록점입자가 김*식의 주민등록 등본이 발급되므로 임대차관계조사서에 일응 임차인 등재함.

 

?●등기부현황(채권액합계 : 325,000,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1(갑5)? 2006.03.28? 소유권이전(매매)? 김*형? ? ? ?
2(을6)? 2007.03.14? 근저당? 더하우징
대부(주)?
312,000,000원? 말소기준등기
양도전:에이치
케이저축은행?
소멸?

 

분석☞
전입신고만 되어 있고 확정일자 미상이고 배당요구가 없는 경우 가장임차인의 가능성이 높은 전형적인 모습이다.

(2)가장 임차인 발생 원인

실제경매 사건에서 임차인으로 되어 있지만 임차인으로 보호 받지 못하는 가장 임차인을 다음과 같은 이유로 많이 보게 된다.
①부부사이거나 부자지간 이지만 주민등록이 되어 있는 것을 이용하여 소유자의 주택이 넘어가는 상황에서 이에 대처하기 위해서 임차인임을 주장하는 경우

②가까운 친척 등이 과거에 주민등록 전입이 되어 있었으나 현재는 거주하고 있지 않아 주민등록을 정리한 상태에서 경매가 진행 될 때 소유자와 합의하에 임차인으로 둔갑하는 경우

③전입신고된 자가 없는 상황에서 경매가 곧 진행될 위기에 내몰린 소유자가 적당한 사람을 내세워 주민등록 전입신고를 하게하고 소액임차인임을 주장하게하여 경매 배당에서 조금이라도 건져 보려는 경우

④주민등록 전입신고도 되어 있고 실제 그 주택에 거주하고 있지만, 소유자가 대출 받을 때 임차인이 무상으로 거주한다고 각서를 작성해 준 경우?

⑤부부가 이혼한 경우에 그 부부중 1인이 임차권을 주장하는 경우

⑥자신의 채권을 확보하기 위해서 채무자의 주택에 전입신고하고 확정일자를 받아 둔 경우?

⑦임차인의 가족이 보증금이 소액에 해당하지 않는 경우에 ?가족중에 원래 임차인이 아닌 사람이 임차권을 주장하여 2개의 임차권을 주장하는 경우

 

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