가장임차인의 명도

               

(1)가장임차인과 명도협상

①가장임차인의 증거제시

가장임차인이 있는 부동산에 입찰하고자 하는자는 가장임차인라는 심증만으로는 부족하고 확실한 물적증거와 정황증거를 포착하여야? 명도협상에서 유리하고 사후에 인도명령선청에서도 유리한? 입지를 가질 수 있다. 대출한 은행에서 보유하고 있는 ‘무상거주각서’를 확보하거나? 낙찰 후 복사한 임대차계약서의 허점을 확실하게 짚어 임차권을? 더 이상 주장할 수 없는 지경으로? 내몰아야 하겠다.

②형사고소 으름장

허위의 임차권을 만들어 경매절차를 혼랍스럽게 한 것은 형법상 ‘경매입찰방해죄’에 해당한다. 가장임차인에게 계속 허위 임차권을 주장하면서 경매절차를? 훼방놓으면? ‘경매입찰방해죄’로 고소하겠다고 으름장을 놓을 필요가 있다.

(2)인도명렁신청

가장임차인에게 확실한증거가 확보된 경우에는 인도명령신청을해서 임차인의 점유를 이전 받을 수 있다.예를들어? 대출한 금융기관에? 무상임차각서가 있는 경우에는 임차인이 아닌 것이므로? 대할력을 주장할 수 없으므로 인도명령신청을 할 수 있다.

가장핵심적인 요소는? 임대차계약을 체결한 것이 사실인지에? 대한 판단일 것이다.? 따라서 법원에서는 임대차계약서를 제출받아 그 진위여부를 판단하는 데,? 이 때 보증금의 지급여부를 확인하는 것이 관건이다.

가장임차인들은 임대차계약서를? 사후적으로 작성하게 되는 경우가 많아 보증금을 그 때 지급한증거를 제출 하기가 힘들다.

(3) 명도소송

가장임차인이라도 보증금 지급이 아니라 금전 대여 등을 원인으로 계좌이체를 한 사실이 있는 경우가 있어서 이럴 경우에는 보증금인지 대여금인지 통장에 기재가 되는 것은 아니어서 다툼이 발생하게 된다. 이럴 경우에는? 인도명령신청으로 점유이전을 받을 수 없고 명도소송으로 증거 조사 등을 자세히 해 볼 수 밖에 없다.

가장임차인이라도 무조건 인도명령신청대상이라고 속단해서는 안 되고 명도소송으로 갈 것을? 대비하는 전략도 필요하다.

 

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[경제투데이 석유선 기자] 최근 전세난으로 임대차보증금에 대한 관심이 높아지고 있는가운데, 가짜임자인으로 판별되 소액임차인의 지위를 인정받지 못했던 판례를 최근 소개한 바 있다.

하지만 악의적이고? 고의적인 위장임차인이 아니어도 임대차계약서가 명확하지 못 하면 정상적인 임차인으도 인정받지 못히는 경우가 있는 만큼 주의해야 한다.

지난해 1월7일 낙찰돼 새 주인을 찾은 경기도 성남시 중원구 소재 다세대주택에는 두 명의 임차인 S씨와 K씨가 배당요구를? 마친 상태였다. 등기부등본에는? J은행의 근저당 ,K은행의 가압류, 이천세무서의 압류가 설정되어 있었다.

하지만 3월에 진행된 배당에서 이들 두명의 임차인은 배당에서 제외되자 배당이의의 소를 제기하였다.

S씨는 다세대 소유주와 보증금 3800만원에 임대차계약을 체결하였지만 보증금지급은? 기존에 자신이 소유주에게 갖고 있던 채권과 상계했다. 임차인 K씨 또한 보증금2800만원을 채권으로 대신했다고 주장했다. 즉, 두 임차인 모두 임차보증금을? 통장으로 이체하지 않았기 때문에 사실입증 문제가 발생한 것이다.

재판부인 성남지원은 임차인들이 제시한 임대차계약서는 소유주가 작성했다는 점 을 인정할 증거가 없어 유효한 증거로삼을수 없다고 판결을 내렸다. 또다른 증거들도? 임차인들이 임대차보증금을 지급했다는 점을 인정하기에 부족하고? 이를 인정할 증거도? 없다며 두 임차인의 주장을 받아들이지 않았다.

두 임차인이 실제로 소유주에 대한 채권으로 임대차보증금을 지불했는지? 여부는 판례만으로는 확인하기 어렵다. 그러나 임차인들은 끝내 이를 증명하지 못해 보증금을 인정받지 못했고 결국 배당에서 제외되고 만 것이다.?

이사건은 아직 항고여지가 남아 있어 경과가 뒤바뀔 가능성도 있다. 그러나 이번 판례임대차계약서의 내용이나 임대보증금의 지급을 명확히 해두지 않으면? ?정상적인 임차인으로 인정받지 못할 수 있다는 점을 보여 준다.?

임차인이 전입신고를하고 확정일자를 받는 것은 임대보증금을 돌려받기 위한 장치를 마련해두는 것이다. 하지만 애초에 임대차보증금을 지급했다는 것을 증명하지 못한다면 전입신고나 확정일자, 점유여부는? 아무런 의미를 가질 수? 없다.

임대차보증금 지급을 증명하는 데 가장 기본이 되는 것은? 바로 ‘임대차계약서’이다. 임대차계약서를 작성할? 때는 보증금의 ‘금액’, ‘ 임대인’, ‘ 임차인’ 등 임대차계약서의? 내용을 명확하게 밝혀 기재해야 한다는 것을? 잊지말아야? 한다.

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